Plans de paiement off-plan à Dubaï : 60/40 et 1 % mensuel
Comment fonctionnent les plans de paiement off-plan à Dubaï : 80/20, 60/40, 1 % mensuel, post-livraison, exemples de promoteurs et tableaux de trésorerie.
Par Dune Estates Editorial · Mis à jour 23 août 2026 · 13 min de lecture
Ce qu’est réellement un plan de paiement à Dubaï
Un plan de paiement off-plan à Dubaï est un crédit fournisseur sans intérêts accordé par le promoteur, exprimé en répartition de pourcentages entre la période de construction et la livraison, parfois prolongé par une queue de paiements après la remise des clés.
C’est la distinction essentielle avec un crédit bancaire. Pas de taux d’intérêt, pas de scoring au sens bancaire, pas de test de taux d’endettement. Le promoteur finance la vente pour écouler son stock, et le plan est intégré au prix de l’unité plutôt que facturé à part.
Cela compte parce que les options de financement sont étroites. Sous le régime hypothécaire de la CBUAE, le financement sur off-plan est plafonné à 50 % de la valeur pour tout acheteur, avec une durée maximale de 25 ans et un taux d’endettement maximal de 50 %. Les non-résidents rencontrent une contrainte supplémentaire : les banques les plafonnent en général autour de 50 % de LTV, certaines allant à 60 % ou 65 %, avec des taux supérieurs d’environ 0,5 à 1 point par rapport aux prêts résidents et un dossier plus exigeant. Vérifiez les conditions courantes auprès de votre courtier ou de votre banque.
Pour la plupart des acheteurs off-plan, le plan de paiement n’est donc pas une option parmi d’autres. C’est le financement.
Les structures standard
Les structures courantes à Dubaï sont 80/20, 70/30, 60/40, 50/50, 40/60 et 30/70, où le premier nombre est le pourcentage payé pendant la construction et le second le pourcentage payé à la livraison. Les plans post-livraison de 1 à 5 ans sont également courants.
| Structure | Pendant la construction | À la livraison | Profil de trésorerie |
|---|---|---|---|
| 80/20 | 80 % | 20 % | Chargé en amont, sortie maximale avant les clés |
| 70/30 | 70 % | 30 % | Modérément chargé en amont |
| 60/40 | 60 % | 40 % | Équilibré, très répandu |
| 50/50 | 50 % | 50 % | Moitié maintenant, moitié aux clés |
| 40/60 | 40 % | 60 % | Chargé en aval |
| 30/70 | 30 % | 70 % | Le plus chargé en aval, chèque de livraison le plus lourd |
Un plan chargé en aval n’est pas automatiquement meilleur. Il déplace le besoin de trésorerie sur une date unique, et cette date est la livraison projetée par le promoteur, qui peut bouger. Un acheteur en 30/70 qui compte financer les 70 % par une vente, une prime ou un crédit a pris un risque de calendrier que l’acheteur en 60/40 n’a pas.
Le processus complet autour de ces plans, de la réservation au title deed, figure dans notre guide d’achat off-plan à Dubaï.
Les plans par promoteur : qui propose quoi
| Promoteur | Forme d’échéancier typique | Post-livraison | Note |
|---|---|---|---|
| Emaar | 50/50, 60/40, 80/20 | Jusqu’à environ 3 ans sur projets sélectionnés | Premier promoteur par valeur de ventes |
| DAMAC | 75/25, 70/30, 60/40, plus environ 1 % mensuel avec paliers de jalons | Lié au chantier | Fort volume de lancements |
| Sobha | Surtout 60/40, lié au chantier | Aucun sur les lancements 2024 à 2026 | Structure la plus simple parmi les grands |
| Danube | Environ 10 % à la réservation, puis 1 % par mois | Queue d’environ 30 à 35 mois | Sans intérêts, le plan signature 1 % mensuel |
| Samana | Échéanciers longs | Jusqu’à environ 8 ans sur projets sélectionnés | Durées post-livraison les plus longues du marché |
Sur l’échelle, les données KeySpace Dubai pour janvier à juillet 2025 donnent le contexte : Emaar a vendu environ AED 51,7 milliards sur près de 9 753 unités et lancé 33 nouveaux projets sur les neuf premiers mois de 2025. DAMAC a vendu environ AED 24,7 milliards sur près de 9 925 unités, et son lancement DAMAC Islands 2 en novembre 2025 a écoulé AED 11 milliards en cinq heures. Sobha a vendu environ AED 13,8 milliards sur près de 5 976 unités, Nakheel environ AED 12,6 milliards et Meraas environ AED 10,7 milliards.
D’autres noms actifs comprennent Binghatti sur les tours accessibles à forte identité de design, Azizi sur le segment value avec des lancements fréquents, ainsi qu’Aldar et Omniyat. Les classements publiés par nombre de lancements divergent selon la méthodologie, donc le classement par valeur de ventes reste la comparaison la plus fiable.
Le plan à 1 % mensuel, examiné de près
Le plan à 1 % mensuel correspond à environ 10 % de paiement à la réservation, puis 1 % du prix d’achat chaque mois, sans intérêts, avec une queue post-livraison d’environ 30 à 35 mois dans la version Danube.
L’attrait est évident : un montant mensuel prévisible qui se comporte comme un loyer. L’arithmétique mérite un regard plus attentif.
Sur une unité à AED 1 000 000, 1 % par mois représente AED 10 000 par mois. Rembourser les 90 % restants à ce rythme prend 90 mois, soit sept ans et demi. En pratique le plan n’est pas un 90 mois plat, car il comporte en général des paliers liés aux jalons et une fenêtre post-livraison définie, mais le principe tient : le montant mensuel est faible parce que la durée est longue.
DAMAC applique aussi des structures d’environ 1 % mensuel, avec des paliers de jalons intégrés, ce qui signifie que des paiements plus lourds tombent à des stades de construction définis en plus du rythme mensuel. Lisez l’échéancier plutôt que l’accroche.
| Ce que le plan à 1 % vous apporte | Ce qu’il vous coûte |
|---|---|
| Une sortie mensuelle faible et prévisible | Un engagement long, souvent au-delà de la livraison |
| Ni crédit bancaire, ni intérêts, ni accord de banque | Les paiements continuent pendant que les charges démarrent |
| Une entrée à un seuil de trésorerie plus bas | Les paliers de jalons cassent le rythme mensuel régulier |
| Le loyer peut commencer à couvrir les échéances à la livraison | Le plan est intégré au prix de l’unité, donc comparez à structure égale |
Trésorerie : une comparaison chiffrée
Voici la même unité à AED 1 500 000 sous trois formes d’échéancier, avec les coûts d’entrée présentés à part parce qu’ils ne font partie d’aucun plan.
| Poste | 60/40 | 80/20 | 1 % mensuel (forme Danube) |
|---|---|---|---|
| Réservation / premier paiement | Selon l’échéancier promoteur | Selon l’échéancier promoteur | environ 10 % soit AED 150 000 |
| Taxe de transfert DLD (4 %) | AED 60 000 | AED 60 000 | AED 60 000 |
| Frais administratifs Oqood | AED 1 000 à 5 000 | AED 1 000 à 5 000 | AED 1 000 à 5 000 |
| Frais de bureau trustee | environ AED 4 000 à 5 000 | environ AED 4 000 à 5 000 | environ AED 4 000 à 5 000 |
| Payé pendant la construction | AED 900 000 (60 %) | AED 1 200 000 (80 %) | AED 15 000 par mois |
| Dû à la livraison | AED 600 000 (40 %) | AED 300 000 (20 %) | Se poursuit selon l’échéancier |
| Après la livraison | Rien de plus | Rien de plus | Queue d’environ 30 à 35 mois |
La ligne des coûts d’entrée est celle que les acheteurs sous-budgètent le plus souvent. Les frais d’acquisition totaux en off-plan représentent environ 4 % à 6 % du prix, et ils sont dus à l’enregistrement Oqood plutôt qu’étalés sur le plan. Sur AED 1 500 000, cela fait environ AED 60 000 à 90 000 en liquidités avant la moindre échéance.
La taxe DLD de 4 % se paie une seule fois, à l’enregistrement Oqood. À la livraison, le certificat Oqood se convertit en title deed sans second prélèvement de 4 %. Notre guide des frais et taxes à Dubaï détaille l’ensemble de la pile de coûts.
Ce qui se passe après la livraison
À la livraison, le plan de paiement peut se poursuivre, et les charges de copropriété démarrent de toute façon. Les deux doivent figurer sur la même ligne budgétaire.
Les charges d’un appartement à Dubaï vont typiquement d’environ AED 10 à AED 30 par pied carré et par an selon la zone et les prestations, avec une fourchette de marché plus large entre AED 3 et AED 30. Les tours premium au DIFC, à Palm Jumeirah ou à Downtown peuvent dépasser AED 60 par pied carré et par an, la Burj Khalifa se situant autour d’AED 67,9. Les budgets sont approuvés chaque année via le système Mollak de la RERA et du DLD au regard du Service Charge Index officiel.
Sur un appartement de 900 pieds carrés à AED 20 par pied carré, cela fait AED 18 000 par an, soit AED 1 500 par mois, qui arrivent précisément au moment où un plan post-livraison tourne encore.
La contrepartie est le revenu locatif. Les rendements bruts des appartements de Dubaï se situent autour de 6 % à 8 %, le mid-market devançant le premium. JVC ressort entre environ 7,7 % et 8,5 %, avec des studios autour de 8,3 %, des une chambre autour de 8,1 % et des deux chambres autour de 7,7 %. Dubai Marina tourne entre 5,5 % et 7,2 %, Business Bay entre 5,1 % et 6,7 %, et Downtown Dubai entre 4 % et 6 %, où prix élevés et charges compriment le rendement.
Le revenu est aussi efficient côté émirati : pas de taxe foncière annuelle, pas d’impôt sur les plus-values immobilières pour les particuliers, pas d’impôt sur le revenu ni d’impôt sur les sociétés sur les loyers perçus par une personne physique sur un bien résidentiel détenu en propre. La location résidentielle de longue durée est exonérée de TVA, tandis que les locations courtes et les appartements avec services supportent 5 % de TVA au titre de la prestation hôtelière, l’immatriculation devenant pertinente au-delà d’AED 375 000 de chiffre d’affaires taxable annuel.
Si le rendement est votre moteur, notre guide de JVC couvre la grande communauté la mieux rémunérée de la ville.
Le risque de change pour un acheteur en euros
Le dirham est arrimé au dollar au taux fixe de 1 USD pour AED 3,6725, en place depuis 1997. Votre exposition n’est donc pas AED contre EUR au sens d’une devise flottante face à l’euro : c’est en réalité une exposition euro contre dollar.
Cela a une conséquence pratique sur un échéancier long. Si vous payez AED 15 000 par mois pendant plusieurs années depuis un compte en euros, le montant prélevé en euros varie au gré de la paire EUR/USD, pas au gré d’une décision émiratie. En août 2026, un dirham valait environ 0,232 à 0,237 euro, une valeur à traiter comme un ordre de grandeur daté et non comme un taux de conversion à figer dans un tableau.
Deux réponses raisonnables : modéliser votre échéancier avec une marge de sécurité sur le taux plutôt qu’au cours du jour, et parler à votre banque de la façon dont elle traite une série de virements récurrents vers la même contrepartie. Un plan à huit ans multiplie les points de contact bancaire, et c’est un paramètre de gestion, pas un détail.
Les risques d’un échéancier trop étiré
Un plan trop étiré transforme un achat immobilier en obligation pluriannuelle qui continue après la remise des clés, et c’est la façon la plus courante dont les acheteurs off-plan se mettent en difficulté.
| Risque | Mécanisme | Comment le maîtriser |
|---|---|---|
| Étranglement post-livraison | Échéances, charges et éventuel crédit courent en même temps | Modéliser la sortie mensuelle totale à partir de la livraison, pas seulement pendant les travaux |
| Glissement de la livraison | Les plans chargés en aval concentrent la trésorerie à une date fixée par le promoteur | Préférer les jalons liés au chantier, garder une réserve |
| Vacance locative | Le revenu supposé dès le premier mois n’arrive pas | Budgéter plusieurs mois de vacance la première année |
| Décalage de devise | Revenus en euros, paiements en dirhams | Le dirham est arrimé au dollar à 3,6725, l’exposition réelle est euro contre dollar |
| Tassement des prix | Au deuxième trimestre 2026, le prix au pied carré sur les deals conclus a reculé d’environ 7 % | Acheter pour détenir et encaisser, pas pour céder avant livraison |
| Cession restreinte | Impossible de vendre avant un seuil d’avancement | Lire la clause de cession et ses frais avant de signer |
| Plan intégré au prix | Un plan plus long peut porter un prix affiché plus élevé | Comparer le prix au pied carré entre plans, pas seulement la mensualité |
Le dernier point mérite d’être souligné. Sans intérêts ne veut pas dire gratuit. Quand un promoteur vous finance sur huit ans, ce financement se loge quelque part dans le prix. Demandez le prix avec un plan plus court et comparez. Si le promoteur refuse de le chiffrer, c’est déjà une information.
Comment choisir un plan
Faites correspondre la forme du plan à l’endroit où se trouve réellement votre argent, pas au plus petit chiffre mensuel de la brochure.
- Vous avez le capital maintenant et voulez le prix total le plus bas. Demandez les plans courts et toute remise pour paiement accéléré. Le 60/40 simple lié au chantier de Sobha, sans queue post-livraison, en est la version propre.
- Vous financez sur vos revenus. Un 1 % mensuel ou un long post-livraison colle à une trésorerie mensuelle. Modélisez-le charges incluses et avec une provision de vacance.
- Vous attendez une rentrée importante à une date connue. Un 40/60 ou 30/70 chargé en aval peut fonctionner, mais seulement si la date de cette rentrée est réellement indépendante de la date de livraison.
- Vous voulez que le loyer porte la queue de l’échéancier. Un post-livraison de 1 à 3 ans, sur une unité située dans une communauté à fort rendement, est la structure standard. Vérifiez la fourchette de rendement de la zone précise plutôt que la moyenne de la ville.
- Vous achetez pour le visa doré. Le seuil porte sur la valeur totale du bien, au moins AED 2 millions selon la valorisation DLD, et depuis la circulaire fédérale du 20 février 2026 le mode de paiement n’a plus d’importance, donc un achat off-plan par échéances est recevable. Les détails figurent dans notre guide du visa doré des Émirats.
Le contexte de marché en 2026
L’off-plan tient mieux que la revente, et c’est dans cet environnement que les plans de paiement sont proposés.
Au deuxième trimestre 2026, Dubaï a enregistré 34 850 transactions résidentielles pour AED 84,9 milliards, en baisse de 31 % en volume et de 45 % en valeur sur un an. L’off-plan n’a reculé que de 12 %, à 26 338 opérations soit 76 % de toute l’activité, tandis que le marché secondaire chutait de 59 %. Il s’agissait malgré tout du troisième meilleur deuxième trimestre jamais enregistré, avec un prix au pied carré sur les deals conclus en baisse d’environ 7 %. Au premier trimestre 2026, les ventes ont atteint environ AED 176,7 milliards, la demande et les prix de l’off-plan tenant bon.
Pour situer le point de départ : 2025 fut une année record avec plus de 270 000 transactions pour AED 917 milliards, en hausse de 20 %, cinquième record consécutif, dont 214 912 transactions de vente pour AED 682,5 milliards.
La lecture pratique pour un acheteur qui négocie un plan : les promoteurs se disputent la demande dans un marché plus mou, et c’est exactement le moment où les conditions d’échéancier sont les plus négociables. Demandez.
Frequently Asked Questions
Cela signifie que 60 % du prix d'achat sont payés par échéances pendant la construction et 40 % sont dus à la livraison. C'est l'une des structures standard de l'off-plan à Dubaï, aux côtés de 80/20, 70/30, 50/50, 40/60 et 30/70. Sobha utilise un 60/40 lié au chantier comme forme principale, sans composante post-livraison sur les lancements 2024 à 2026.
Dans la version signature de Danube, il s'agit d'environ 10 % de paiement à la réservation, puis 1 % du prix d'achat chaque mois, sans intérêts, avec une queue post-livraison d'environ 30 à 35 mois. DAMAC propose aussi des structures à environ 1 % mensuel avec des paliers de jalons, c'est-à-dire des paiements plus lourds à des stades de construction définis en plus du rythme mensuel. Lisez l'échéancier complet plutôt que l'accroche.
Samana propose les durées post-livraison les plus longues du marché, jusqu'à environ 8 ans sur des projets sélectionnés. Emaar propose des options post-livraison jusqu'à environ 3 ans sur des projets sélectionnés, et les plans post-livraison de 1 à 5 ans sont courants sur le marché en général.
Les échéanciers promoteurs sont structurés comme des versements sans intérêts, et le plan à 1 % mensuel de Danube est explicitement sans intérêts. Cela ne signifie pas que le financement est gratuit sur le plan économique : un plan plus long peut porter un prix affiché plus élevé, donc comparez le prix au pied carré entre plans de durées différentes plutôt que de comparer seulement la mensualité.
Non. La taxe de transfert DLD de 4 %, les frais administratifs d'enregistrement Oqood d'environ AED 1 000 à 5 000 et les frais de bureau trustee d'environ AED 4 000 à 5 000 sont hors plan et dus à l'enregistrement Oqood. Les frais d'acquisition totaux en off-plan représentent environ 4 % à 6 % du prix, en liquidités, au départ. Les 4 % se paient une seule fois, et l'Oqood se convertit en title deed à la livraison sans second prélèvement.
Le financement sur off-plan est plafonné à 50 % de la valeur pour tous les acheteurs sous le régime hypothécaire de la CBUAE, avec une durée maximale de 25 ans et un taux d'endettement maximal de 50 %. Les non-résidents sont en général plafonnés autour de 50 % de LTV par la politique des banques, certains établissements allant à 60 % ou 65 %, avec des taux supérieurs d'environ 0,5 à 1 point par rapport aux résidents et un dossier plus exigeant. À cause de ce plafond, l'échéancier promoteur reste la voie de financement principale en off-plan. Vérifiez les conditions courantes avec votre courtier ou votre banque.
L'étranglement post-livraison. Une fois les clés remises, les échéances restantes courent en parallèle des charges de copropriété, qui à Dubaï coûtent typiquement environ AED 10 à AED 30 par pied carré et par an pour un appartement et peuvent dépasser AED 60 dans les tours premium. Si le revenu locatif est retardé par une période de vacance, les trois obligations se superposent. Modélisez la sortie mensuelle totale à partir de la livraison, pas seulement pendant la construction.
Le dirham est arrimé au dollar à un taux fixe de 1 USD pour AED 3,6725, en place depuis 1997, donc votre exposition réelle est euro contre dollar plutôt que euro contre dirham. En août 2026, un dirham valait environ 0,232 à 0,237 euro, chiffre à traiter comme un ordre de grandeur daté. Sur un échéancier pluriannuel, modélisez avec une marge de sécurité sur le taux plutôt qu'au cours du jour, et vérifiez avec votre banque le traitement de virements récurrents vers la même contrepartie.
Prochaines étapes
Obtenez l’échéancier complet par écrit avant le paiement de réservation, paliers de jalons compris, et non la diapositive de synthèse de la présentation commerciale.
Construisez un seul tableau avec trois colonnes : sorties de trésorerie pendant la construction, sortie à la livraison, sorties mensuelles après livraison charges incluses. Si la troisième colonne dépend d’un loyer qui arrive à l’heure, ajoutez une provision de vacance et vérifiez que le plan tient toujours.
Comparez ensuite au moins deux formes d’échéancier sur la même unité, et demandez quel serait le prix avec un plan plus court. L’écart vous dit ce que les conditions étendues coûtent réellement.
Pour le processus d’ensemble, voyez le guide d’achat off-plan à Dubaï, pour la pile complète de coûts le guide des frais et taxes, et si vous hésitez encore entre marché primaire et ancien, lisez off-plan ou livré. Les chiffres de marché à jour sont suivis dans notre revue du marché du Golfe 2026.
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