Marché immobilier du Golfe 2026 : les chiffres qui comptent
Dubaï recule de 31 % au T2 2026 mais l'off-plan ne cède que 12 % et tient 76 % du marché. Ce que disent les données DLD, Betterhomes et ADREC.
Par Dune Estates Editorial · Mis à jour 23 août 2026 · 8 min de lecture
Ce que disent réellement les chiffres du deuxième trimestre 2026
Le marché résidentiel de Dubaï s’est nettement refroidi au deuxième trimestre 2026, mais le refroidissement a frappé la revente, pas le marché primaire.
Selon le rapport Betterhomes du deuxième trimestre 2026, les transactions résidentielles se sont établies à 34 850, en baisse de 31 % sur un an, pour une valeur de AED 84,9 milliards, en baisse de 45 %. L’off-plan n’a reculé que de 12 % sur un an, à 26 338 opérations. La revente a chuté de 59 %. L’off-plan a donc terminé le trimestre à 76 % de l’activité totale.
| Deuxième trimestre 2026, résidentiel Dubaï | Chiffre | Variation annuelle |
|---|---|---|
| Transactions totales | 34 850 | moins 31 % |
| Valeur totale | AED 84,9 mds | moins 45 % |
| Transactions off-plan | 26 338 | moins 12 % |
| Part de l’off-plan dans l’activité | 76 % | en hausse |
| Marché de la revente | non précisé | moins 59 % |
| Prix au pied carré sur opérations conclues | non précisé | environ moins 7 % |
Deux conclusions découlent de ce tableau.
La première est qu’un titre annonçant un Dubaï en baisse de 31 % décrit un marché dans lequel un acheteur off-plan n’est pas principalement engagé. Un recul de 12 % du primaire pendant un trimestre où la revente perd 59 % relève d’un phénomène différent d’un repli général.
La seconde est que le trimestre reste le troisième meilleur deuxième trimestre jamais enregistré. La base de comparaison était une année record, et passer d’un sommet historique au troisième meilleur résultat de l’histoire tient de la normalisation, pas du retournement.
La base 2025 à laquelle ces baisses se comparent
Dubaï a clos 2025 sur plus de 270 000 transactions pour AED 917 milliards, environ USD 249,7 milliards, en hausse de 20 % sur un an et cinquième année record consécutive, selon le Dubai Media Office et le département des finances de Dubaï.
Au sein de ce total, les données DLD relayées par Zawya situent le segment des ventes à 214 912 transactions pour AED 682,5 milliards, en hausse de 18,9 % en volume et de 30,7 % en valeur. Environ 193 000 investisseurs ont été actifs sur l’année, dont environ 129 600 nouveaux entrants, en hausse de 23 %.
| Dubaï 2025 | Chiffre |
|---|---|
| Transactions totales | plus de 270 000, AED 917 mds |
| Variation annuelle en valeur | plus 20 % |
| Années record consécutives | 5 |
| Transactions de vente | 214 912, AED 682,5 mds |
| Croissance du volume de ventes | plus 18,9 % |
| Croissance de la valeur des ventes | plus 30,7 % |
| Investisseurs actifs | environ 193 000, dont environ 129 600 nouveaux, plus 23 % |
La valeur a progressé plus vite que le volume, 30,7 % contre 18,9 %. Cet écart traduit un effet prix, et il explique pourquoi un trimestre ultérieur affichant un prix au pied carré en baisse d’environ 7 % sur les opérations conclues n’a rien de surprenant.
Le premier trimestre 2026 a poursuivi sur environ AED 176,7 milliards de ventes, avec une demande et des prix off-plan qui tenaient, selon Gulf News. La bascule s’est produite au deuxième trimestre.
Abu Dhabi a pris la direction inverse
Abu Dhabi n’a pas suivi la trajectoire dubaïote du deuxième trimestre.
L’ADREC a fait état de AED 142 milliards, environ USD 38,7 milliards, sur 42 814 transactions en 2025, en hausse de 48 % en valeur et de 52 % en volume sur un an. Les ventes ont représenté AED 99,4 milliards et les prêts hypothécaires AED 42,7 milliards, les ventes résidentielles atteignant AED 76 milliards, en hausse de 67 %.
Les investissements directs étrangers ont atteint AED 8,2 milliards, en hausse de 13 %. Les capitaux étrangers ont constitué 72 % de l’investissement immobilier dans les zones d’investissement, soit AED 54,13 milliards, et l’activité des expatriés et des IDE a représenté 62 % de la valeur des ventes résidentielles.
Au premier semestre 2026, les transactions d’Abu Dhabi ont atteint AED 117 milliards avec un record d’investissement étranger, selon Christie’s Real Estate Dubai.
| Abu Dhabi | Chiffre |
|---|---|
| Total 2025 | AED 142 mds sur 42 814 transactions |
| Croissance 2025 | plus 48 % en valeur, plus 52 % en volume |
| Ventes et prêts hypothécaires | AED 99,4 mds et AED 42,7 mds |
| Ventes résidentielles | AED 76 mds, plus 67 % |
| IDE | AED 8,2 mds, plus 13 % |
| Part étrangère de l’investissement en zones d’investissement | 72 %, AED 54,13 mds |
| Premier semestre 2026 | AED 117 mds, record d’investissement étranger |
Deux marchés placés sous le même régime fiscal et migratoire fédéral, qui évoluent en sens opposé sur six mois : c’est le fait le plus utile des données 2026. Il invalide l’habitude de traiter le marché émirien comme un bloc unique et plaide pour examiner les deux émirats plutôt que de choisir Dubaï par défaut. Notre comparatif Dubaï ou Abu Dhabi les met côte à côte, et le guide de Yas Island couvre la communauté d’Abu Dhabi où la demande étrangère est la plus visible.
Ce que cela change si vous achetez off-plan
Trois conclusions pratiques ressortent des données, et aucune n’est une prévision.
La résistance du marché primaire est réelle et mesurable. L’off-plan a reculé de 12 % quand la revente perdait 59 %, au même trimestre et dans la même ville. Les plans de paiement étalent le coût sur la durée de construction, ce qui modifie le comportement des acheteurs dans un marché qui ralentit, et la grille d’un promoteur sur un nouveau lancement ne se réajuste pas comme un prix affiché en revente.
Les prix ont bougé. Le prix au pied carré sur les opérations conclues a reculé d’environ 7 % au deuxième trimestre 2026. Si vous achetez à un lancement, ce tassement renforce votre position de négociation sur les conditions de paiement plus qu’il ne justifie d’attendre une remise sur le prix affiché. C’est un argument pour demander une queue post-livraison plus longue.
Le volume ne dit rien de votre lot. Une baisse de 31 % des transactions à l’échelle de la ville ne dit rien du programme, du promoteur ni de la communauté que vous étudiez. Vérifiez l’enregistrement DLD et le compte séquestre du programme, la charge de l’immeuble et l’historique de livraison du promoteur. La loi n° 8 de 2007 de Dubaï dirige vos versements vers un compte séquestre agréé par la RERA, avec libération contre jalons de construction certifiés, et cette protection ne dépend pas du cycle de marché. Le guide d’achat off-plan à Dubaï déroule les vérifications dans l’ordre.
Dans un marché plus lent, la forme du plan de paiement compte plus que d’habitude. Les structures vont du 80/20 et du 60/40 au 1 % mensuel de Danube, avec une queue post-livraison d’environ 30 à 35 mois, jusqu’à environ huit ans chez Samana sur certains programmes. Le guide des plans de paiement les compare, et le comparatif off-plan ou livré traite l’arbitrage que les chiffres du deuxième trimestre illustrent si clairement.
Frequently Asked Questions
Les données ne soutiennent pas cette description. Betterhomes a relevé 34 850 transactions résidentielles au deuxième trimestre 2026, en baisse de 31 % sur un an, pour une valeur en recul de 45 % à AED 84,9 milliards, mais le trimestre reste le troisième meilleur deuxième trimestre de l'histoire, après une année 2025 record à plus de 270 000 transactions pour AED 917 milliards. Le prix au pied carré sur opérations conclues a baissé d'environ 7 %.
Non. Au deuxième trimestre 2026, les transactions off-plan ont reculé de 12 % sur un an à 26 338 opérations, quand la revente cédait 59 %. L'off-plan a représenté 76 % de l'activité résidentielle du trimestre.
Abu Dhabi a progressé. L'ADREC a enregistré AED 142 milliards sur 42 814 transactions en 2025, en hausse de 48 % en valeur et de 52 % en volume, et les transactions du premier semestre 2026 ont atteint AED 117 milliards avec un record d'investissement étranger, pendant que Dubaï se refroidissait au deuxième trimestre.
Plus de 270 000 transactions pour AED 917 milliards, environ USD 249,7 milliards, en hausse de 20 % sur un an et cinquième année record consécutive selon le Dubai Media Office. Le seul segment des ventes représentait 214 912 transactions pour AED 682,5 milliards, avec environ 193 000 investisseurs actifs dont environ 129 600 nouveaux.
Nous ne faisons pas de prévision de prix. Les données montrent que le prix au pied carré sur opérations conclues a baissé d'environ 7 % au deuxième trimestre 2026 pendant que les volumes off-plan tenaient bien mieux que la revente, ce qui renforce la position de l'acheteur sur les conditions de paiement à un lancement. Jugez le programme sur son enregistrement DLD, son compte séquestre, sa charge d'immeuble et l'historique de livraison du promoteur plutôt que sur les volumes de la ville.
Prochaines étapes
Prenez ces données pour ce qu’elles sont : le contexte d’une décision, pas la décision. L’enseignement le plus utile du deuxième trimestre 2026 est que le primaire et la revente se sont comportés comme deux marchés distincts dans la même ville, et qu’un acheteur off-plan n’a pas à lire un titre sur la revente comme s’il le concernait.
Avant de vous engager, vérifiez le programme plutôt que le marché. Contrôlez l’enregistrement DLD et le compte séquestre mentionné dans le contrat de vente, obtenez la charge annuelle en vigueur pour l’immeuble, et demandez l’historique de livraison du promoteur sur les phases achevées.
Si votre arbitrage porte sur les marchés plutôt que sur les programmes, comparez les deux émirats dans Dubaï ou Abu Dhabi, ou élargissez avec Émirats ou Oman. Faites vérifier tous les termes contractuels par votre propre avocat avant tout mouvement de fonds.
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