Comprare immobili off-plan a Dubai: guida completa
Come si compra off-plan a Dubai: zone freehold, verifica del costruttore, SPA, Oqood, escrow, tassa DLD 4%, tempi di consegna e rischi reali.
Di Dune Estates Editorial · Aggiornato 23 agosto 2026 · 14 min di lettura
Che cosa significa comprare off-plan a Dubai
Off-plan significa acquistare direttamente dal costruttore prima che l’edificio sia terminato, pagando a rate legate all’avanzamento del cantiere, e ricevere un certificato Oqood al posto del rogito fino alla consegna. È il mercato primario, non quello dell’usato.
A Dubai non si tratta di una nicchia. Nel secondo trimestre 2026 l’emirato ha registrato 34.850 transazioni residenziali per AED 84,9 miliardi. L’off-plan ha coperto 26.338 di quelle operazioni, il 76% del totale. I dati Betterhomes dello stesso trimestre mostrano un calo dell’off-plan del 12% su base annua, contro il 59% del mercato secondario. Quando il mercato rallenta, l’off-plan è ciò che continua a scambiare.
Il contesto conta per chi arriva adesso. Dubai ha chiuso il 2025 con oltre 270.000 transazioni immobiliari complessive per AED 917 miliardi, secondo il Dubai Media Office: crescita del 20% e quinto anno consecutivo di record. Il solo segmento delle vendite ha totalizzato 214.912 transazioni per AED 682,5 miliardi, con circa 193.000 investitori attivi di cui circa 129.600 nuovi. Nel primo trimestre 2026 le vendite hanno raggiunto circa AED 176,7 miliardi. Il secondo trimestre è stato più debole sui volumi ma resta il terzo miglior secondo trimestre di sempre, con il prezzo al piede quadrato sulle operazioni concluse in calo di circa il 7%.
La lettura onesta è questa: un mercato primario molto ampio e molto liquido che ha smesso di salire in verticale. Si compra il progetto e la struttura di pagamento, non l’inerzia dei prezzi.
Passo 1: verificare che la zona sia freehold per stranieri
Gli stranieri possono acquistare in piena proprietà solo nelle aree freehold designate di Dubai, che sono più di 60, stabilite per legge e ampliate nel tempo.
Le più note comprendono Palm Jumeirah, Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Jumeirah Lake Towers, Jumeirah Village Circle, Dubai Hills Estate, Dubai Creek Harbour, Arabian Ranches, Emirates Hills e Dubai South. L’elenco legale completo è più lungo e cambia, quindi la particella specifica va confermata con il Dubai Land Department prima di versare qualsiasi somma. Una brochure che scrive “freehold” è materiale commerciale, non una verifica giuridica.
Sull’off-plan questo pesa più che su un appartamento finito, perché vi impegnate su un lotto che potrebbe non avere ancora un edificio sopra. Due letture utili in parallelo a questa guida sono la guida di zona su JVC, la community con il maggior volume di compravendite della città, e la guida su Dubai Creek Harbour per il grande masterplan Emaar.
Passo 2: due diligence seria sul costruttore
Controllate che il progetto sia registrato presso il DLD, che esista un conto escrow dedicato e che il costruttore abbia consegne verificabili per nome e per edificio finito.
La legge di Dubai n. 9 del 2007 impone la registrazione del progetto presso il Dubai Land Department e obbliga il costruttore a depositare almeno il 20% del costo di costruzione stimato, oppure a fornire una garanzia bancaria equivalente, prima di poter avviare le vendite. La regola filtra i promotori più fragili, ma non rende equivalenti tutti i costruttori.
Il volume di vendite dà un’idea di chi opera su scala industriale. Da gennaio a luglio 2025 i leader per valore delle vendite off-plan erano questi:
| Costruttore | Valore vendite off-plan (gen-lug 2025) | Unità | Note |
|---|---|---|---|
| Emaar | circa AED 51,7 mld | circa 9.753 | 33 nuovi progetti nei primi 9 mesi del 2025 |
| DAMAC | circa AED 24,7 mld | circa 9.925 | DAMAC Islands 2 ha venduto AED 11 mld in 5 ore (nov. 2025) |
| Sobha | circa AED 13,8 mld | circa 5.976 | Piani legati al cantiere, senza coda post consegna |
| Nakheel | circa AED 12,6 mld | dato non indicato | Storia da master developer |
| Meraas | circa AED 10,7 mld | dato non indicato | Distretti a impronta lifestyle |
Fonte: analisi KeySpace Dubai, 2025.
Altri nomi attivi per numero di lanci sono Binghatti nelle torri accessibili a forte identità progettuale, Danube come protagonista dell’1% mensile, Azizi nel segmento value, Samana con unità dotate di piscina privata e le code post consegna più lunghe del mercato, oltre ad Aldar e Omniyat. Le classifiche pubblicate per numero di lanci non concordano tra loro, quindi il ranking per valore delle vendite resta il segnale più affidabile.
Che cosa verificare davvero prima di firmare:
- Il numero di registrazione del progetto presso il DLD e i dati del conto escrow, entrambi devono comparire nel contratto.
- Progetti già consegnati dallo stesso costruttore che potete visitare di persona, non rendering.
- La data di consegna dichiarata e che cosa prevede il contratto se slitta.
- Che il lotto ricada in una zona freehold confermata.
Passo 3: EOI, booking form e caparra di prenotazione
Una Expression of Interest riserva una posizione in coda al lancio ed è di norma rimborsabile. Il booking form con il primo pagamento è il punto in cui l’impegno diventa vincolante.
Nei lanci più richiesti la sequenza si comprime in poche ore. Quella pressione è reale ed è esattamente il momento in cui si saltano i controlli descritti sopra. Un assegno EOI rimborsabile è un modo ragionevole di tenere la posizione mentre completate le verifiche. Versare un importo di prenotazione non rimborsabile su un progetto non verificato non lo è.
Leggete che cosa dice il booking form su piano di pagamento, numero dell’unità, prezzo totale comprensivo o meno della tassa DLD e condizioni di recesso. Le rassicurazioni verbali di un agente non sopravvivono al contratto.
Passo 4: il contratto SPA
Lo Sale and Purchase Agreement è il contratto vincolante. Fissa prezzo, calendario dei pagamenti, capitolato, data di completamento e rimedi in caso di inadempimento del costruttore.
Punti da leggere con attenzione invece che scorrere:
- Milestone di pagamento. Sono legate a stati di avanzamento certificati o a date di calendario? I calendari legati al cantiere sono di regola la struttura più sicura, perché il denaro segue i lavori.
- Definizione di consegna. Che cosa costituisce completamento e quale documentazione attiva il saldo finale.
- Clausola di ritardo. Quale indennizzo o via d’uscita esiste se il progetto slitta. Il sistema escrow di Dubai protegge i fondi, non le vostre tempistiche.
- Capitolato e superficie. Superficie netta e lorda, finiture e tolleranza ammessa sulla metratura finale rilevata.
- Diritto di cessione. Se potete rivendere prima della consegna, a quale percentuale di avanzamento e con quale commissione al costruttore.
Una revisione legale indipendente vale il suo costo in questa fase. Dove questa guida non fornisce un dato, il motivo è che non risulta verificato: chiedete al vostro avvocato invece di dare per scontata una prassi di mercato.
Passo 5: registrazione Oqood e tassa DLD del 4%
Il titolo off-plan viene iscritto come certificato Oqood nel registro provvisorio e la tassa di trasferimento DLD del 4% si paga in quel momento, non di nuovo alla consegna.
La tassa del Dubai Land Department è il 4% del prezzo di acquisto. È al 4% da settembre 2013, quando è stata alzata dal 2%, e si applica a tutte le compravendite, off-plan incluso. Accanto a essa si paga un diritto amministrativo Oqood da circa AED 1.000 a AED 5.000 a seconda del progetto e un diritto dell’ufficio trustee da circa AED 4.000 a AED 5.000.
Alla consegna il certificato Oqood si converte in title deed senza un secondo 4%. È un equivoco frequente tra chi compra per la prima volta e mette a bilancio la tassa due volte.
| Voce di costo | Importo | Quando si paga |
|---|---|---|
| Tassa di trasferimento DLD | 4% del prezzo | Alla registrazione Oqood |
| Diritto amministrativo Oqood | circa AED 1.000 a 5.000 | Insieme alla tassa DLD |
| Diritto ufficio trustee | circa AED 4.000 a 5.000 | Insieme alla tassa DLD |
| Totale costi di chiusura | circa 4% a 6% del prezzo | Concentrato all’inizio, non diluito |
| Conversione in title deed | Nessun secondo 4% | Alla consegna |
La provvigione dell’agente sull’off-plan è di norma a carico del costruttore e non dell’acquirente, e questa è una differenza strutturale rispetto all’usato. La nostra guida su costi e tasse a Dubai sviluppa un esempio completo di costo comprensivo di service charge e trattamento IVA.
Passo 6: escrow e pagamenti legati al cantiere
Ogni progetto off-plan a Dubai deve avere un conto escrow dedicato approvato da RERA e le vostre rate confluiscono su quel conto, non direttamente al costruttore.
È la legge di Dubai n. 8 del 2007 ed è la singola tutela più importante del mercato. Il meccanismo:
- I pagamenti dell’acquirente entrano direttamente nel conto escrow di progetto.
- I fondi vengono svincolati al costruttore solo contro stati di avanzamento certificati dal trustee o dall’ingegnere dell’escrow.
- RERA sottopone i conti ad audit e può congelare i prelievi, sanzionare il costruttore o sospendere il progetto.
- Il costruttore ha dovuto immettere almeno il 20% del costo di costruzione stimato, o una garanzia bancaria, prima di vendere.
Che cosa fa l’escrow: impedisce che il vostro denaro finisca su un altro progetto o nelle spese generali del costruttore. Che cosa non fa: garantire la data di consegna, la qualità delle finiture o il valore di rivendita. Gli acquirenti tendono a sopravvalutare il primo punto e a sottovalutare i limiti.
Versate ogni rata sul conto escrow indicato. Se qualcuno vi chiede un bonifico su un conto societario generico, personale o su un’entità estera, fermatevi e verificate con il DLD.
Passo 7: consegna, snagging e title deed
Alla consegna versate il saldo, ispezionate l’unità e l’Oqood si converte in title deed a vostro nome.
Sequenza pratica: il costruttore emette l’avviso di consegna, voi o una società di snagging incaricata ispezionate l’unità rispetto al capitolato dello SPA, i difetti vengono elencati e sanati, si regolano saldo ed eventuale anticipo di service charge, poi arrivano chiavi e title deed. Mettete in conto tempo per una seconda ispezione dopo le lavorazioni correttive.
Dalla consegna in poi il costo ricorrente sono le service charge, che per gli appartamenti di Dubai vanno tipicamente da circa AED 10 a AED 30 per piede quadrato all’anno a seconda di zona e servizi, con un intervallo di mercato più ampio tra AED 3 e AED 30. Le torri premium a DIFC, Palm Jumeirah o Downtown possono superare AED 60 per piede quadrato all’anno, con il Burj Khalifa a circa AED 67,9. I budget sono approvati ogni anno tramite il sistema Mollak di RERA e DLD rispetto al Service Charge Index ufficiale, e il DLD pubblica un calcolatore.
Cronologia: dal lancio alle chiavi
| Fase | Attività tipica | Note |
|---|---|---|
| Lancio ed EOI | Riserva di posizione, di norma rimborsabile | Ore, nei lanci più richiesti |
| Prenotazione | Booking form e primo pagamento | Punto di impegno |
| Firma SPA | Contratto e calendario pagamenti fissati | Revisione legale qui, non dopo |
| Registrazione Oqood | 4% DLD più diritti amministrativi e trustee | Iscrizione nel registro provvisorio |
| Costruzione | Rate svincolate contro milestone | Avanzamento certificato RERA |
| Avviso di consegna | Saldo e ispezione | Lista di snagging |
| Title deed | L’Oqood si converte, nessun secondo 4% | Iniziano le service charge |
Le date di consegna nello SPA sono la proiezione del costruttore. Qualsiasi progetto personale che dipenda da un mese preciso richiede un piano B.
Come si paga: strutture dei piani a colpo d’occhio
| Struttura | Ripartizione (cantiere / consegna) | Uso tipico |
|---|---|---|
| 80/20 | 80% durante i lavori, 20% alla consegna | Forma frequente in Emaar |
| 70/30 | 70% durante i lavori, 30% alla consegna | DAMAC e altri |
| 60/40 | 60% durante i lavori, 40% alla consegna | Standard Sobha |
| 50/50 | Metà e metà | Opzione Emaar |
| 40/60 e 30/70 | Spostati sulla consegna | Meno cassa durante i lavori |
| 1% mensile | Circa 10% alla prenotazione, poi 1% al mese | Firma Danube, senza interessi |
| Post consegna | Coda da 1 a 5 anni dopo le chiavi | Emaar fino a circa 3 anni, Samana fino a circa 8 su progetti selezionati |
Il funzionamento completo, con modellazione dei flussi di cassa e rischi di allungare troppo un piano, è nella nostra guida ai piani di pagamento.
Mutuo: perché quasi nessuno lo usa sull’off-plan
Il finanziamento sull’off-plan è limitato al 50% del valore per tutti gli acquirenti secondo il regime ipotecario CBUAE, con durata massima di 25 anni e rapporto rata/reddito massimo del 50%.
Chi non risiede negli Emirati incontra un ulteriore livello. Le banche di norma fermano i non residenti intorno al 50% di LTV, alcune arrivano al 60% o 65%, con tassi superiori di circa 0,5 o 1 punto rispetto ai finanziamenti per residenti e istruttoria più severa. Nella pratica il limite effettivo è la politica della singola banca più che la sola regolamentazione, e la scelta di istituti è ristretta. Verificate le condizioni correnti con il vostro broker o con la banca invece di affidarvi a una tabella pubblicata.
Per via di quel limite, il piano di pagamento del costruttore è il vero meccanismo di finanziamento di questo mercato. Ecco perché la struttura del piano merita la stessa attenzione del prezzo al piede quadrato.
Rischi, detti in modo diretto
| Rischio | Come si manifesta | Mitigazione |
|---|---|---|
| Ritardo di consegna | La consegna slitta di trimestri | Milestone legate al cantiere, clausola di ritardo nello SPA, piano finanziario di riserva |
| Default del costruttore | Il cantiere si ferma | Registrazione DLD, escrow, regola del 20%, storico di consegne verificato |
| Cedimento dei prezzi | Nel secondo trimestre 2026 il prezzo al piede quadrato sulle operazioni concluse è sceso di circa il 7% | Acquisto per detenzione e rendita, non per rivendita rapida |
| Piano troppo teso | Rate post consegna più service charge più eventuale mutuo | Modellate l’uscita mensile totale dopo le chiavi, non solo durante i lavori |
| Scostamento dal capitolato | L’unità consegnata differisce dai rendering | Dettaglio del capitolato nello SPA, snagging professionale |
| Liquidità in uscita | Cessione vincolata a una soglia di avanzamento | Leggete la clausola di cessione prima di firmare |
Fiscalità negli Emirati e obblighi in Italia
Gli Emirati non applicano imposta patrimoniale annuale né imposta sulle plusvalenze sugli immobili residenziali per le persone fisiche, e il reddito da locazione percepito da persone fisiche su immobili residenziali detenuti a titolo personale non è soggetto a imposta sul reddito personale né a corporate tax.
Il trattamento IVA è specifico e conviene inquadrarlo bene. La prima cessione di un immobile residenziale nuovo è a aliquota zero. Rivendite e locazioni residenziali di lungo periodo sono esenti, quindi senza IVA. Locazioni brevi, turistiche e appartamenti serviti rientrano nella prestazione alberghiera con IVA al 5%. La registrazione IVA diventa rilevante sopra AED 375.000 di volume d’affari imponibile all’anno.
Il punto che riguarda direttamente un acquirente italiano è che l’assenza di imposte negli Emirati non annulla gli obblighi in Italia. Chi è residente fiscale in Italia dichiara gli immobili detenuti all’estero, rientra nel monitoraggio fiscale e nell’imposta patrimoniale sugli immobili situati all’estero, la cosiddetta IVIE, ed espone il reddito da locazione secondo le regole italiane. Aliquote, base imponibile, eventuali crediti d’imposta e i casi di esclusione vanno verificati caso per caso: consultate il vostro commercialista prima dell’acquisto, non dopo la prima dichiarazione.
I rendimenti lordi da locazione sugli appartamenti di Dubai si collocano intorno al 6% e all’8%, con le community mid-market che sovraperformano quelle premium. JVC si attesta tra circa il 7,7% e l’8,5%, Dubai Marina tra il 5,5% e il 7,2%, Business Bay tra il 5,1% e il 6,7% e Downtown Dubai tra il 4% e il 6%, dove prezzi alti e service charge comprimono il rendimento.
Se l’obiettivo comprende la residenza, l’off-plan conta ai fini del Golden Visa ma non del visto investitore biennale, che richiede un immobile completato. La nostra guida al Golden Visa emiratino spiega la regola della valutazione DLD da AED 2 milioni e che cosa è cambiato a febbraio 2026.
Trasferire i capitali dall’Italia
Il bonifico verso gli Emirati è un’operazione ordinaria, ma la banca italiana e quella emiratina applicano entrambe controlli antiriciclaggio e chiedono la prova documentale sull’origine dei fondi.
Preparate in anticipo il contratto o il booking form, i dati del conto escrow di progetto e la documentazione che ricostruisce la provenienza del denaro, per esempio dichiarazioni dei redditi, atti di vendita di altri beni o estratti conto. I pagamenti frazionati tipici dell’off-plan generano una serie di bonifici nell’arco di anni, quindi conviene mantenere un archivio ordinato fin dalla prima rata. Il rischio pratico non è il divieto, è il blocco temporaneo di un bonifico proprio nella settimana in cui scade una milestone contrattuale.
Verificate con la vostra banca la tempistica per importi rilevanti e con il vostro commercialista come impostare la documentazione del monitoraggio fiscale sin dall’inizio.
Frequently Asked Questions
La tutela strutturale è solida. La legge di Dubai n. 8 del 2007 impone un conto escrow dedicato e approvato da RERA per ogni progetto off-plan: i pagamenti dell'acquirente confluiscono su quel conto e i fondi vengono svincolati al costruttore solo contro stati di avanzamento certificati dal trustee o dall'ingegnere dell'escrow. RERA sottopone i conti ad audit e può congelare i prelievi, sanzionare il costruttore o sospendere il progetto. La legge n. 9 del 2007 impone anche la registrazione del progetto presso il DLD e un deposito del costruttore pari ad almeno il 20% del costo di costruzione stimato prima dell'avvio delle vendite. L'escrow protegge il denaro da un uso improprio, ma non garantisce la data di consegna né il valore di rivendita.
Circa il 4% al 6% del prezzo di acquisto. La voce principale è la tassa di trasferimento DLD, pari al 4% del prezzo, in vigore a questa misura da settembre 2013 e applicabile anche all'off-plan. A questa si aggiungono un diritto amministrativo Oqood da circa AED 1.000 a AED 5.000 a seconda del progetto e un diritto dell'ufficio trustee da circa AED 4.000 a AED 5.000. La provvigione dell'agente sull'off-plan è di norma pagata dal costruttore e non dall'acquirente.
No. Il 4% si versa una sola volta, alla registrazione Oqood nel registro provvisorio dell'off-plan. Alla consegna il certificato Oqood si converte in title deed senza un secondo addebito del 4%.
È possibile ma limitato. Secondo il regime ipotecario CBUAE il finanziamento sull'off-plan è limitato al 50% del valore per tutti gli acquirenti, con durata massima di 25 anni e rapporto rata/reddito massimo del 50%. I non residenti sono di norma fermati intorno al 50% di LTV dalla politica delle banche, con alcuni istituti fino al 60% o 65%, tassi superiori di circa 0,5 o 1 punto rispetto ai residenti e istruttoria più severa. La scelta di banche è ristretta, quindi verificate le condizioni correnti con il vostro broker o con la banca. La maggior parte degli acquirenti off-plan usa invece il piano del costruttore.
In oltre 60 aree freehold designate, stabilite per legge e ampliate nel tempo. Esempi noti sono Palm Jumeirah, Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Jumeirah Lake Towers, Jumeirah Village Circle, Dubai Hills Estate, Dubai Creek Harbour, Arabian Ranches, Emirates Hills e Dubai South. L'elenco completo è più lungo, quindi confermate l'idoneità della particella specifica con il Dubai Land Department prima di impegnarvi.
Negli Emirati non c'è imposta patrimoniale annuale, non c'è imposta sulle plusvalenze sugli immobili residenziali per le persone fisiche e il reddito da locazione di persone fisiche su immobili residenziali detenuti a titolo personale non è soggetto a imposta sul reddito. Questo però non elimina gli obblighi italiani: chi è residente fiscale in Italia dichiara gli immobili esteri, rientra nel monitoraggio fiscale e nell'imposta sugli immobili situati all'estero (IVIE), e dichiara il reddito da locazione secondo le regole italiane. Aliquote, base imponibile ed eventuali crediti d'imposta vanno verificati con il vostro commercialista.
Le service charge sono la voce principale. Per gli appartamenti di Dubai vanno tipicamente da circa AED 10 a AED 30 per piede quadrato all'anno a seconda di zona e servizi, con un intervallo di mercato più ampio tra AED 3 e AED 30. Le torri premium a DIFC, Palm Jumeirah o Downtown possono superare AED 60 per piede quadrato all'anno, con il Burj Khalifa a circa AED 67,9. I budget sono approvati ogni anno tramite il sistema Mollak di RERA e DLD rispetto al Service Charge Index ufficiale.
Prossimi passi
Procedete in quest’ordine. Confermate con il DLD che la zona sia effettivamente freehold. Selezionate due o tre costruttori con consegne che potete ispezionare di persona. Modellate il piano di pagamento sul vostro flusso di cassa reale, incluso il periodo dopo la consegna quando iniziano le service charge. Fate revisionare lo SPA prima della firma, non dopo. Parallelamente, fissate un colloquio con il vostro commercialista sugli adempimenti italiani e con la vostra banca sul trasferimento dei fondi.
Se state ancora scegliendo tra mercato primario e usato, leggete off-plan o pronto a Dubai. Se state confrontando Dubai con la capitale, Dubai o Abu Dhabi mette a paragone tasse, zone e rendimenti. Per i numeri correnti, la nostra analisi del mercato del Golfo 2026 segue quello che mostrano davvero i dati DLD, ADREC e i report dei broker.
Dove questa guida tace su un dato, il motivo è che la cifra non risulta verificata. Chiedete conferma al vostro avvocato o al vostro broker invece di accettare la stima di un ufficio vendite.
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