Costi e tasse acquisto immobile a Dubai: guida 2026
Quanto costa davvero comprare off-plan a Dubai: tassa DLD 4%, registrazione Oqood, trustee, service charge, regole IVA e le imposte che Dubai non applica.
Di Dune Estates Editorial · Aggiornato 23 agosto 2026 · 13 min di lettura
Quanto costa davvero comprare un off-plan a Dubai
I costi di chiusura totali su un acquisto off-plan a Dubai si collocano tra il 4 e il 6% del prezzo. La tassa di trasferimento del Dubai Land Department, pari al 4%, è la voce principale. Il resto sono spese di registrazione e di trustee, addebitate in importi fissi in dirham e non in percentuale, quindi pesano di più sulle unità piccole.
Questo è il quadro completo sul lato acquisto. Non c’è imposta patrimoniale annuale da mettere a bilancio, non c’è imposta di registro aggiuntiva sopra la tassa DLD, non c’è imposta sulle plusvalenze per la persona fisica che vende un residenziale. I costi che davvero modellano il rendimento su un orizzonte decennale sono le service charge e, se affittate a breve termine, l’IVA.
Questa guida percorre ogni voce e poi le mette insieme in un esempio numerico. Dove un importo varia per progetto o per banca lo diciamo, invece di inventare una cifra precisa.
La tassa DLD: il 4% del prezzo di acquisto
Il Dubai Land Department applica una tassa di trasferimento pari al 4% del prezzo di acquisto. È al 4% dal settembre 2013, quando fu portata dal 2%, e si applica a tutte le compravendite, incluse quelle off-plan.
Per chi compra off-plan contano due aspetti in particolare.
Il primo: il 4% si calcola sul prezzo di contratto e si paga normalmente in anticipo al momento della registrazione, non spalmato lungo il piano di pagamento. Un acquirente su un piano 60/40 che ha versato solo il 10% di prenotazione deve comunque l’intero 4% alla registrazione. È qui che salta il budget di chi ha calcolato l’acconto e ha dimenticato la tassa.
Il secondo: alcuni sviluppatori lanciano promozioni in cui si accollano la tassa DLD come incentivo commerciale. È una decisione di mercato, non una regola, e cambia da lancio a lancio. Fatevi confermare per iscritto chi paga la tassa prima di firmare, perché “DLD inclusa” in una brochure e “DLD inclusa” nel contratto di compravendita non sono lo stesso documento.
Registrazione Oqood: come funziona il titolo prima della consegna
L’immobile off-plan a Dubai viene iscritto in un registro provvisorio chiamato Oqood. Ricevete un certificato Oqood invece di un title deed, e quel certificato è la prova legale del vostro diritto sull’unità fino alla consegna dell’edificio.
La spesa amministrativa Oqood va da circa 1.000 a 5.000 AED a seconda del progetto e si versa insieme al 4% del DLD. L’importo esatto varia, quindi chiedete allo sviluppatore la cifra del vostro progetto invece di lavorare su un dato generico.
La parte importante riguarda la consegna. Quando l’edificio viene completato e l’Oqood si converte in title deed pieno, non c’è un secondo addebito del 4%. La tassa DLD si paga una volta sola, all’inizio. Chi arriva da mercati con costi di registrazione a più fasi si aspetta una sorpresa al completamento: qui non c’è.
La registrazione Oqood si inserisce in una struttura di tutela più ampia. Ai sensi della Legge di Dubai n. 8 del 2007, ogni progetto off-plan deve avere un conto escrow dedicato e approvato da RERA, e i vostri pagamenti finiscono lì invece che sul conto operativo dello sviluppatore. I fondi vengono rilasciati solo a fronte di avanzamenti costruttivi certificati dal trustee o dall’ingegnere dell’escrow. RERA verifica quei conti e può congelare i prelievi, sanzionare uno sviluppatore o sospendere un progetto. Ai sensi della Legge n. 9 del 2007, prima di poter avviare le vendite lo sviluppatore deve depositare almeno il 20% del costo di costruzione stimato oppure fornire una garanzia bancaria. La meccanica completa è nella nostra guida all’acquisto off-plan a Dubai.
Trustee office e altre spese di transazione
La registrazione viene eseguita attraverso un trustee office approvato dal DLD, che applica da circa 4.000 a 5.000 AED. È una tariffa fissa, quindi è quasi irrilevante su una villa da 3 milioni di AED e si sente su un monolocale da 700.000 AED.
Insieme alla tassa DLD e alla pratica Oqood, è questo che porta i costi di chiusura off-plan nella fascia dal 4 al 6%.
| Voce di costo | Importo | Quando si paga |
|---|---|---|
| Tassa di trasferimento DLD | 4% del prezzo | Alla registrazione |
| Registrazione Oqood (pratica) | circa 1.000 a 5.000 AED, varia per progetto | Insieme alla tassa DLD |
| Trustee office | circa 4.000 a 5.000 AED | Alla registrazione |
| Conversione in title deed alla consegna | nessun secondo 4% | Alla consegna |
| Totale costi di chiusura off-plan | circa 4 a 6% del prezzo | In gran parte in anticipo |
E la provvigione dell’agente?
Sui lanci off-plan di norma è lo sviluppatore a pagare il broker, quindi spesso all’acquirente non viene addebitata alcuna provvigione. È una prassi di mercato, non una regola regolamentata, e varia.
Non pubblichiamo qui una percentuale di provvigione perché non esiste una tariffa ufficiale unica da citare. Ponete al vostro broker tre domande per iscritto prima di prenotare: se una provvigione è dovuta da voi, a quale aliquota, e se l’IVA si aggiunge sopra. Un broker che non risponde in una frase non è il broker a cui affidare un’operazione a sei o sette cifre.
Esempio numerico: costo totale su un appartamento off-plan da 1.500.000 AED
La tabella applica il tariffario pubblicato a un singolo acquisto. Il dirham è agganciato al dollaro statunitense a 1 USD = 3,6725 AED, quindi la colonna in dollari è aritmetica e non una stima.
| Voce | AED | USD (al peg) |
|---|---|---|
| Prezzo di acquisto | 1.500.000 | circa 408.400 |
| Tassa di trasferimento DLD (4%) | 60.000 | circa 16.340 |
| Pratica Oqood (metà fascia) | circa 3.000 | circa 820 |
| Trustee office | circa 4.500 | circa 1.230 |
| Totale oneri | circa 67.500 | circa 18.380 |
| Oneri in percentuale sul prezzo | circa 4,5% | circa 4,5% |
Su un’unità più piccola la percentuale sale, perché le tariffe fisse non si riducono. Su un monolocale da 700.000 AED le stesse voci fisse arrivano intorno al 5,1% del prezzo. Su una villa da 4 milioni di AED scendono verso il 4,2%. È esattamente per questo che il mercato indica una forbice dal 4 al 6% invece di un numero unico.
Notate cosa non c’è in tabella: nessuna imposta di registro aggiuntiva, nessuna patrimoniale annuale, nessun onere notarile fiscale, nessun accantonamento per plusvalenze. In molti mercati europei e asiatici queste righe aggiungerebbero diversi punti percentuali.
Per gli acquirenti fiscalmente residenti in Italia c’è un secondo livello di calcolo che non compare in nessuna tabella di Dubai: quello domestico. Lo trattiamo a parte nella guida su comprare casa a Dubai e le imposte per i residenti italiani.
Service charge: il vero costo ricorrente
La service charge è il costo ricorrente che decide se un rendimento di Dubai regge. Per gli appartamenti si colloca tipicamente tra 10 e 30 AED per piede quadro all’anno, a seconda di posizione e servizi, con una forbice di mercato più ampia da 3 a 30 AED.
Gli edifici premium stanno molto sopra. Le torri di DIFC, Palm Jumeirah e Downtown Dubai possono superare i 60 AED per piede quadro all’anno, con il Burj Khalifa intorno a 67,9 AED.
| Tipo di edificio | Service charge (AED per piede quadro/anno) | Costo annuo su 800 piedi quadri |
|---|---|---|
| Fascia bassa di mercato | circa 3 AED | circa 2.400 AED |
| Appartamento tipico | da 10 a 30 AED | da 8.000 a 24.000 AED |
| Torre premium (DIFC, Palm, Downtown) | può superare 60 AED | oltre 48.000 AED |
| Burj Khalifa (riferimento) | circa 67,9 AED | circa 54.300 AED |
I budget delle service charge non sono arbitrari. Vengono approvati ogni anno tramite il sistema Mollak di RERA e DLD rispetto all’indice ufficiale Service Charge Index, e il DLD pubblica un calcolatore sul proprio sito. Prima di impegnarvi su un edificio, verificate il dato di indice corrente di quella specifica torre o community invece di accettare una proiezione da brochure.
L’aritmetica conta. Un rendimento lordo dell’8% su un’unità con service charge da 30 AED per piede quadro è un investimento diverso dall’8% su un’unità a 12 AED. È una delle ragioni per cui le community di fascia media battono quelle premium sul rendimento netto, uno schema che documentiamo nella guida alla zona JVC.
Imposte: cosa applica Dubai e cosa non applica
Dubai non applica imposta patrimoniale annuale né imposta sulle plusvalenze su immobili residenziali detenuti da persone fisiche. Non esiste imposta personale sul reddito, quindi il reddito da locazione di un residenziale posseduto a titolo personale non è tassato e non ricade neppure nella corporate tax degli Emirati.
Questo è il titolo che porta la maggior parte degli acquirenti internazionali su questo mercato ed è corretto. La precisazione è che descrive il trattamento negli Emirati. Il vostro Paese di residenza fiscale può comunque tassare il reddito, la plusvalenza o l’attività stessa. È una domanda per un professionista nella vostra giurisdizione, non per un broker di Dubai.
IVA sugli immobili residenziali
L’IVA negli Emirati è al 5% e il modo in cui si applica dipende dal tipo di cessione o prestazione.
| Fattispecie | Trattamento IVA |
|---|---|
| Prima cessione di residenziale nuovo | aliquota zero (0%) |
| Rivendita di immobile residenziale | esente |
| Locazione residenziale di lungo periodo | esente |
| Affitti brevi e turistici, serviced apartment | 5% come prestazione alberghiera |
| Obbligo di registrazione IVA | oltre 375.000 AED di volume d’affari imponibile annuo |
La conseguenza pratica per chi compra off-plan: acquistare un’unità nuova dallo sviluppatore è ad aliquota zero, quindi l’IVA non è un costo aggiuntivo all’acquisto. Se però pensate di gestire l’unità finita come affitto turistico, entrate in una categoria tassata.
Chi modella rendimenti da affitto breve sulle tariffe lorde a notte senza sottrarre il 5% di IVA e la service charge sta sovrastimando il proprio rendimento in misura rilevante.
Costi del mutuo per i non residenti
Il finanziamento off-plan è limitato al 50% del valore per tutti gli acquirenti secondo il regime della Banca Centrale degli Emirati, con durata massima di 25 anni e debt burden ratio massimo del 50%.
Per i non residenti in particolare, le banche di solito si fermano intorno al 50% di LTV, con qualche istituto che arriva al 60 o 65%. I tassi sono circa da 0,5 a 1 punto percentuale sopra quelli dei residenti e la documentazione richiesta è più severa. Nella pratica il vincolo che morde è la politica della singola banca più che la regola della banca centrale.
Un mutuo per un non residente è ottenibile, ma la scelta di istituti è ristretta e le condizioni sono più dure che per un residente. Chiedete un’offerta indicativa a un broker o a una banca prima di impegnarvi su un piano che avreste bisogno di finanziare. Se contate sulla leva, leggete questa guida insieme a quella sui piani di pagamento off-plan, perché l’incrocio tra un piano legato all’avanzamento lavori e un tetto del 50% determina quanta liquidità vi serve davvero.
Le voci che gli acquirenti sottovalutano
Quattro voci spiegano quasi tutti gli scarti tra il budget dichiarato e l’esborso reale.
I tempi della tassa DLD. Il 4% è dovuto alla registrazione, non spalmato sul piano di pagamento. Se il vostro piano di cassa assume che segua il calendario delle rate, sarete corti già al primo mese.
Le service charge partono dalla consegna, non dall’occupazione. L’addebito scatta quando l’unità viene consegnata, che abbiate o meno un inquilino. Su un edificio che completa in un mese debole per le locazioni, sono soldi veri prima del primo canone.
Finiture e arredo. Le unità off-plan si consegnano nella specifica dello sviluppatore. Se la vostra strategia di affitto richiede un prodotto arredato, è una voce di budget separata.
Valuta. Il dirham è agganciato al dollaro a 3,6725, quindi un acquirente che ragiona in dollari non ha rischio di cambio sull’acquisto. Chi guadagna in euro sì, e lo porta lungo un piano di pagamento che può durare tre anni o più. Ad agosto 2026 il dirham si collocava intorno a 0,232 a 0,237 EUR: è una conversione con data, non una costante.
Come si confrontano i costi di Dubai con Abu Dhabi e Oman
Dubai non è il mercato del Golfo più economico su cui transare, e chi valuta più giurisdizioni dovrebbe vedere i tariffari affiancati.
| Mercato | Tassa di trasferimento | Note |
|---|---|---|
| Dubai | 4% del prezzo | più pratica Oqood e trustee; totale circa 4 a 6% |
| Abu Dhabi | 2% del valore della transazione | Executive Council Resolution n. 49 del 2018, tramite ADREC e DARI; per convenzione spesso divisa 1% acquirente e 1% venditore, negoziabile; più una spesa fissa di circa 1.000 a 1.500 AED per il title deed |
| Oman | 3% per gli stranieri | Ministero dell’Edilizia e della Pianificazione Urbana; 1% per i cittadini omaniti, 0,5% sulle operazioni con banche islamiche; nessuna imposta di bollo separata |
L’aliquota nominale di Abu Dhabi è la metà di quella di Dubai e la quota a carico dell’acquirente può scendere all’1% dove si applica la convenzione della divisione, che resta negoziabile. Il contrappeso è che la proprietà piena per stranieri è limitata a circa 30 zone di investimento designate e il mercato è più piccolo: 142 miliardi di AED su 42.814 transazioni nel 2025, contro 917 miliardi di AED e oltre 270.000 transazioni a Dubai.
L’Oman applica agli stranieri il 3%, tre volte l’aliquota dell’1% per i cittadini omaniti, e la proprietà piena per stranieri è limitata agli Integrated Tourism Complex. L’Oman ha anche una data in calendario che gli Emirati non hanno: dal 1 gennaio 2028 si applica un’imposta personale sul reddito del 5% sopra 42.000 OMR annui, e il reddito da locazione rientra nell’ambito.
I confronti completi sono nell’analisi Dubai o Abu Dhabi e nel raffronto Emirati o Oman. Per la meccanica di ciascuna giurisdizione, vedete la guida all’acquisto ad Abu Dhabi e la guida agli ITC dell’Oman.
I costi cambiano se comprate per la Golden Visa?
No. Il tariffario è identico che stiate o meno puntando alla residenza. Ciò che conta per il visto è la soglia di valore dell’immobile: 2 milioni di AED secondo la valutazione DLD, con il metodo di pagamento non più rilevante dopo la circolare federale del 20 febbraio 2026. A contare è il valore totale dell’immobile, non il capitale già versato, e si possono combinare fino a tre immobili. Il dettaglio completo è nella nostra guida alla Golden Visa.
Domande frequenti
Il 4% del prezzo di acquisto. È al 4% dal settembre 2013 e si applica alle vendite off-plan come a quelle di immobili completati. Di norma si paga in anticipo alla registrazione, non spalmata sul piano di pagamento.
No. Il certificato Oqood si converte in title deed pieno alla consegna senza un secondo addebito del 4%. La tassa di trasferimento DLD si paga una volta sola, alla registrazione.
Tra il 4 e il 6% del prezzo di acquisto. Comprendono il 4% di tassa di trasferimento DLD, una spesa amministrativa Oqood da circa 1.000 a 5.000 AED a seconda del progetto e una tariffa di trustee office da circa 4.000 a 5.000 AED. La percentuale si colloca nella parte alta della forbice sulle unità piccole, perché le spese amministrative sono importi fissi.
No. Dubai non applica imposta patrimoniale annuale né imposta sulle plusvalenze su immobili residenziali detenuti da persone fisiche, e non esiste imposta personale sul reddito da locazione di un residenziale posseduto a titolo personale. Il vostro Paese di residenza fiscale può comunque tassare quel reddito: verificatelo con il vostro commercialista.
La prima cessione di un immobile residenziale nuovo è ad aliquota zero, quindi l'IVA non è un costo aggiuntivo all'acquisto. Rivendite e locazioni residenziali di lungo periodo sono esenti. Affitti brevi, turistici e serviced apartment scontano il 5% come prestazione alberghiera, e la registrazione IVA diventa obbligatoria oltre 375.000 AED di volume d'affari imponibile annuo.
Tipicamente da 10 a 30 AED per piede quadro all'anno per gli appartamenti, con una forbice di mercato più ampia da 3 a 30 AED. Gli edifici premium in DIFC, Palm Jumeirah e Downtown possono superare i 60 AED per piede quadro, con il Burj Khalifa intorno a 67,9 AED. I budget sono approvati ogni anno tramite il sistema Mollak di RERA e DLD rispetto all'indice ufficiale.
Sì, ma il finanziamento off-plan è limitato al 50% del valore per tutti gli acquirenti secondo il regime della Banca Centrale degli Emirati, con durata massima di 25 anni e debt burden ratio del 50%. I non residenti trovano di norma un tetto al 50%, alcune banche arrivano al 60 o 65%, e i tassi stanno circa da 0,5 a 1 punto sopra quelli dei residenti. Verificate le condizioni correnti con il vostro broker o con la banca.
Sui lanci off-plan di norma è lo sviluppatore a pagare il broker, quindi spesso all'acquirente non viene addebitata alcuna provvigione. È una prassi di mercato e non una regola, quindi fatevi confermare per iscritto se una provvigione è dovuta da voi, a quale aliquota e se l'IVA si aggiunge sopra.
Prossimi passi
Costruite il budget in questo ordine. Prendete il prezzo dell’unità, aggiungete il 4% per il DLD, aggiungete circa 8.000 AED per Oqood e trustee, e trattate quel totale come dovuto alla registrazione e non lungo il piano. Poi modellate il costo di mantenimento: cercate la service charge effettiva dell’edificio specifico sul Service Charge Index del DLD, moltiplicatela per la superficie e sottraetela dal canone lordo previsto prima di decidere se il rendimento funziona.
Da qui, tre letture prima di prenotare qualsiasi cosa. La nostra guida all’acquisto off-plan copre l’intero processo dalla scelta della zona freehold fino alla consegna. Il confronto off-plan o immobile pronto mostra dove si collocano davvero il divario di prezzo e il vantaggio del piano di pagamento. E la rassegna dati sul mercato 2026 dà il contesto delle transazioni, incluso il motivo per cui l’off-plan ha retto molto meglio del mercato secondario nel raffreddamento del secondo trimestre 2026.
Per tutto ciò che riguarda la vostra residenza fiscale, e per la conferma che un determinato lotto ricada in una zona freehold designata, parlate con il vostro legale e direttamente con il DLD prima di trasferire fondi.
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