Mercato immobiliare del Golfo 2026: i dati che contano
Le transazioni di Dubai sono scese del 31% nel secondo trimestre 2026, ma l'off-plan solo del 12% con il 76% dell'attività. I dati DLD, Betterhomes e ADREC.
Di Dune Estates Editorial · Aggiornato 23 agosto 2026 · 8 min di lettura
Che cosa dicono davvero i numeri del secondo trimestre 2026
Il mercato residenziale di Dubai si è raffreddato bruscamente nel secondo trimestre 2026, ma il raffreddamento è caduto sul mercato secondario e non sull’off-plan.
Secondo il report Betterhomes relativo al secondo trimestre 2026, le transazioni residenziali sono state 34.850, in calo del 31% su base annua, per un valore di 84,9 miliardi di AED, in calo del 45%. L’off-plan ha ceduto solo il 12% su base annua, arrivando a 26.338 operazioni. Il secondario è sceso del 59%. Di conseguenza l’off-plan ha chiuso il trimestre al 76% di tutta l’attività.
| Secondo trimestre 2026, residenziale Dubai | Dato | Variazione annua |
|---|---|---|
| Transazioni totali | 34.850 | calo del 31% |
| Valore totale | 84,9 mld di AED | calo del 45% |
| Transazioni off-plan | 26.338 | calo del 12% |
| Quota off-plan sull’attività | 76% | in aumento |
| Mercato secondario | non indicato | calo del 59% |
| Prezzo al piede quadro sui contratti conclusi | non indicato | circa 7% più basso |
Da quella tabella discendono due cose.
La prima è che un titolo del tipo “Dubai giù del 31%” descrive un mercato in cui chi compra off-plan non si trova in via principale. Un calo del 12% nelle transazioni del primario in un trimestre in cui le rivendite sono arretrate del 59% è un evento diverso da un arretramento generalizzato.
La seconda è che il trimestre è stato comunque il terzo secondo trimestre più forte di sempre. La base di confronto era un anno record, e passare da un massimo storico al terzo miglior risultato della storia è una normalizzazione, non una discesa.
La base 2025 rispetto a cui si misurano quei cali
Dubai ha chiuso il 2025 con oltre 270.000 transazioni per 917 miliardi di AED, circa 249,7 miliardi di USD, in crescita del 20% su base annua e quinto anno record consecutivo, secondo il Dubai Media Office e il Dipartimento delle Finanze di Dubai.
All’interno di quel totale, i dati DLD riportati da Zawya collocano il segmento delle compravendite a 214.912 transazioni per 682,5 miliardi di AED, con il volume in crescita del 18,9% e il valore del 30,7%. Nel corso dell’anno sono stati attivi circa 193.000 investitori, tra cui circa 129.600 nuovi ingressi, in aumento del 23%.
| Dubai 2025 | Dato |
|---|---|
| Transazioni totali | oltre 270.000, per 917 mld di AED |
| Variazione annua, valore | +20% |
| Anni record consecutivi | 5 |
| Compravendite | 214.912, per 682,5 mld di AED |
| Crescita volume compravendite | +18,9% |
| Crescita valore compravendite | +30,7% |
| Investitori attivi | circa 193.000, di cui circa 129.600 nuovi, +23% |
Il valore è cresciuto più in fretta del volume, 30,7% contro 18,9%. Quella distanza è un effetto prezzo, ed è la ragione per cui un trimestre successivo con il prezzo al piede quadro inferiore di circa il 7% sui contratti conclusi risulta prevedibile invece che allarmante.
Il primo trimestre 2026 era proseguito intorno a 176,7 miliardi di AED di vendite, con domanda e prezzi dell’off-plan stabili, secondo Gulf News. La svolta è arrivata nel secondo trimestre.
Abu Dhabi è andata dall’altra parte
Abu Dhabi non ha seguito lo schema di Dubai nel secondo trimestre.
ADREC ha registrato 142 miliardi di AED, circa 38,7 miliardi di USD, su 42.814 transazioni nel 2025, in crescita del 48% in valore e del 52% in volume su base annua. Le compravendite hanno pesato 99,4 miliardi di AED e i mutui 42,7 miliardi, con le vendite residenziali a 76 miliardi di AED, in aumento del 67%.
Gli investimenti diretti esteri hanno raggiunto 8,2 miliardi di AED, in crescita del 13%. L’investimento estero ha rappresentato il 72% di tutto l’investimento immobiliare nelle zone d’investimento, pari a 54,13 miliardi di AED, e l’attività di espatriati e IDE ha coperto il 62% del valore delle vendite residenziali.
Nel primo semestre 2026 le transazioni di Abu Dhabi hanno raggiunto 117 miliardi di AED con un record di investimento estero, secondo Christie’s Real Estate Dubai.
| Abu Dhabi | Dato |
|---|---|
| Totale 2025 | 142 mld di AED su 42.814 transazioni |
| Crescita 2025 | +48% in valore, +52% in volume |
| Compravendite e mutui | 99,4 mld e 42,7 mld di AED |
| Vendite residenziali | 76 mld di AED, +67% |
| Investimenti diretti esteri | 8,2 mld di AED, +13% |
| Quota estera nelle zone d’investimento | 72%, pari a 54,13 mld di AED |
| Primo semestre 2026 | 117 mld di AED, record di investimento estero |
Due mercati sotto lo stesso regime federale di fisco e visti, che si muovono in direzioni opposte negli stessi sei mesi, sono il fatto più utile dei dati 2026. Smonta l’abitudine di trattare “il mercato emiratino” come una cosa sola, e giustifica il guardare a entrambi gli emirati invece di scegliere Dubai per inerzia. L’analisi Dubai o Abu Dhabi li mette uno accanto all’altro, e la guida a Yas Island descrive la community di Abu Dhabi in cui la domanda estera è più visibile.
Che cosa significa se state comprando off-plan
Dai dati escono tre conclusioni pratiche, e nessuna è una previsione.
La tenuta del mercato primario è reale e misurabile. L’off-plan è sceso del 12% mentre le rivendite calavano del 59% nello stesso trimestre e nella stessa città. I piani di pagamento distribuiscono il costo lungo la costruzione, cosa che cambia il comportamento dell’acquirente in un mercato che si ammorbidisce, e il prezzo dello sviluppatore sui nuovi lanci non si riposiziona come fa un prezzo richiesto in rivendita.
I prezzi si sono mossi. Il prezzo al piede quadro sui contratti conclusi è risultato inferiore di circa il 7% nel secondo trimestre 2026. Se comprate a un lancio, quell’ammorbidimento vi dà una posizione negoziale sulle condizioni di pagamento più forte di quella che avevate un anno fa, ed è un motivo per chiedere una coda post-consegna più lunga più che per aspettarvi uno sconto sul prezzo dichiarato.
Il volume da solo non dice nulla sulla vostra unità. Un calo del 31% delle transazioni cittadine non dice niente sul progetto, sullo sviluppatore o sulla community che state valutando. Verificate la registrazione DLD e il conto escrow del progetto, la service charge dell’edificio e la storia di consegne dello sviluppatore. Ai sensi della Legge di Dubai n. 8 del 2007 i vostri pagamenti confluiscono su un conto escrow dedicato e approvato da RERA e vengono rilasciati solo contro avanzamenti costruttivi certificati, e quella tutela non dipende dal ciclo di mercato. La guida all’acquisto off-plan a Dubai elenca le verifiche in ordine.
In un mercato più lento la forma del piano di pagamento conta più del solito. Le strutture vanno dall’80/20 e dal 60/40 all’1% mensile di Danube con coda post-consegna di circa 30 a 35 mesi, fino alle condizioni di Samana che arrivano a circa otto anni. La guida ai piani di pagamento le confronta, e la guida off-plan o immobile pronto affronta proprio il compromesso che i numeri del secondo trimestre illustrano così bene.
Per chi compra dall’Italia c’è un elemento in più da mettere in agenda, e non riguarda il mercato. Gli obblighi italiani su un immobile estero, IVIE e monitoraggio nel quadro RW, non dipendono dall’andamento delle transazioni a Dubai: vanno quantificati una volta con il vostro commercialista e messi nel modello all’inizio, non alla prima dichiarazione utile.
Domande frequenti
I dati non sostengono questa descrizione. Betterhomes ha riportato per il secondo trimestre 2026 transazioni residenziali a 34.850, in calo del 31% su base annua, con il valore giù del 45% a 84,9 miliardi di AED, ma il trimestre resta il terzo secondo trimestre più forte di sempre e segue un 2025 record con oltre 270.000 transazioni per 917 miliardi di AED. Il prezzo al piede quadro sui contratti conclusi è risultato inferiore di circa il 7%.
No. Nel secondo trimestre 2026 le transazioni off-plan sono scese del 12% su base annua a 26.338 operazioni, mentre il mercato secondario è arretrato del 59%. L'off-plan ha rappresentato il 76% di tutta l'attività residenziale del trimestre.
Abu Dhabi è cresciuta. ADREC ha registrato 142 miliardi di AED su 42.814 transazioni nel 2025, in crescita del 48% in valore e del 52% in volume, e nel primo semestre 2026 le transazioni hanno raggiunto 117 miliardi di AED con un record di investimento estero, mentre Dubai si raffreddava nel secondo trimestre.
Oltre 270.000 transazioni per 917 miliardi di AED, circa 249,7 miliardi di USD, in crescita del 20% su base annua e quinto anno record consecutivo secondo il Dubai Media Office. Il solo segmento delle compravendite ha totalizzato 214.912 transazioni per 682,5 miliardi di AED, con circa 193.000 investitori attivi tra cui circa 129.600 nuovi.
Non facciamo previsioni sui prezzi. Quello che i dati mostrano è che il prezzo al piede quadro sui contratti conclusi è risultato inferiore di circa il 7% nel secondo trimestre 2026 mentre i volumi off-plan hanno retto molto meglio delle rivendite, il che rafforza la posizione dell'acquirente sulle condizioni di pagamento al lancio. Valutate il progetto specifico su registrazione DLD, conto escrow, service charge e storia di consegne dello sviluppatore, non sui volumi cittadini.
Prossimi passi
Leggete i dati di mercato per quello che sono: contesto per una decisione, non la decisione. Il punto più utile del secondo trimestre 2026 è che off-plan e secondario si sono comportati come due mercati distinti nella stessa città, e chi compra off-plan non dovrebbe leggere un titolo sul secondario come se riguardasse lui.
Prima di impegnarvi, verificate il progetto invece del mercato. Controllate la registrazione DLD e il conto escrow indicato nel contratto di compravendita, procuratevi la service charge corrente dell’edificio e chiedete la storia di consegne dello sviluppatore sulle fasi già ultimate.
Se state scegliendo tra mercati invece che tra progetti, confrontate i due emirati su imposte, rendimenti e posizione nel ciclo nell’analisi Dubai o Abu Dhabi, oppure allargate il campo con Emirati o Oman. Fate verificare tutte le condizioni contrattuali dal vostro legale prima che i fondi si muovano.
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