Piani di pagamento off-plan a Dubai: come funzionano
60/40, 80/20, 1% mensile e post consegna: strutture reali dei costruttori di Dubai, esempi di flusso di cassa e i rischi dei piani troppo allungati.
Di Dune Estates Editorial · Aggiornato 23 agosto 2026 · 13 min di lettura
Che cosa è davvero un piano di pagamento off-plan
Un piano di pagamento off-plan è il calendario contrattuale con cui versate il prezzo al costruttore prima e dopo la consegna, senza interessi e senza istruttoria bancaria. Non è una promozione commerciale, è la struttura finanziaria dell’operazione.
La ragione per cui domina il mercato di Dubai è precisa. Il finanziamento ipotecario sull’off-plan è limitato al 50% del valore per tutti gli acquirenti secondo il regime della banca centrale degli Emirati, con durata massima di 25 anni e rapporto rata reddito massimo del 50%. Chi non risiede negli Emirati incontra un ulteriore livello: le banche di norma si fermano intorno al 50% di LTV, alcune arrivano al 60% o 65%, con tassi superiori di circa 0,5 o 1 punto rispetto ai residenti e istruttoria più severa.
Con quel tetto, il costruttore diventa il finanziatore di fatto. Ecco perché la struttura del piano merita la stessa attenzione che dedicate al prezzo al piede quadrato, e spesso di più.
Il contesto di mercato aiuta a capire perché il tema è centrale adesso. Nel secondo trimestre 2026 l’off-plan ha coperto 26.338 delle 34.850 transazioni residenziali di Dubai, il 76% del totale, con un calo del 12% su base annua contro il 59% del mercato secondario, secondo Betterhomes. Quando i volumi rallentano, il piano di pagamento è la leva competitiva che i costruttori usano per continuare a vendere.
Le strutture standard
La notazione è sempre la stessa: primo numero pari alla percentuale versata durante la costruzione, secondo numero pari alla percentuale dovuta alla consegna.
| Struttura | Durante i lavori | Alla consegna | Effetto sul flusso di cassa |
|---|---|---|---|
| 80/20 | 80% | 20% | Cassa impegnata presto, saldo finale contenuto |
| 70/30 | 70% | 30% | Compromesso frequente |
| 60/40 | 60% | 40% | Meno cassa durante i lavori, saldo importante alla consegna |
| 50/50 | 50% | 50% | Metà e metà |
| 40/60 | 40% | 60% | Fortemente spostato sulla consegna |
| 30/70 | 30% | 70% | Massima leva di tempo, massimo rischio di rifinanziamento |
Il punto che sfugge più spesso è che le strutture spostate sulla consegna, come 40/60 e 30/70, non sono più convenienti: spostano solo il momento in cui serve la liquidità. Se alla consegna dovete trovare il 60% o il 70% del prezzo e il mutuo su un immobile ormai completato dipenderà dalla politica della banca di quel momento, avete costruito un rischio di rifinanziamento a due o tre anni di distanza.
Al contrario, un 80/20 richiede più capitale durante i lavori ma vi lascia alla consegna con un saldo piccolo e una posizione molto più solida.
Piani post consegna
I piani post consegna prolungano il pagamento oltre la data delle chiavi, da 1 a 5 anni nella prassi comune del mercato.
La logica è chiara: iniziate a percepire il canone di locazione, o a usare l’immobile, mentre state ancora pagando le rate. Il rischio è altrettanto chiaro: dalla consegna partono anche le service charge, quindi l’uscita mensile totale nel primo anno dopo le chiavi è la somma di rata, service charge ed eventuale rata di mutuo.
Le service charge per gli appartamenti di Dubai vanno tipicamente da circa AED 10 a AED 30 per piede quadrato all’anno a seconda di zona e servizi, con un intervallo di mercato più ampio tra AED 3 e AED 30. Le torri premium a DIFC, Palm Jumeirah o Downtown possono superare AED 60 per piede quadrato all’anno, con il Burj Khalifa a circa AED 67,9. I budget sono approvati ogni anno tramite il sistema Mollak di RERA e DLD rispetto al Service Charge Index ufficiale.
Su un appartamento da 800 piedi quadrati con service charge a AED 20 al piede quadrato, parliamo di AED 16.000 all’anno, circa AED 1.333 al mese, che si aggiungono alla rata post consegna. È esattamente la voce che i modelli ottimistici dimenticano.
Che cosa offrono i principali costruttori
| Costruttore | Strutture tipiche | Componente post consegna |
|---|---|---|
| Emaar | 50/50, 60/40, 80/20 | Opzioni post consegna fino a circa 3 anni su progetti selezionati |
| DAMAC | 75/25, 70/30, 60/40 e piani con circa 1% mensile e scatti su milestone | Legata al cantiere, variabile per progetto |
| Sobha | Prevalentemente 60/40 legato al cantiere | Nessuna componente post consegna sui lanci tra 2024 e 2026 |
| Danube | Firma 1% mensile: circa 10% alla prenotazione, poi 1% al mese | Coda di circa 30 a 35 mesi, senza interessi |
| Samana | Piani lunghi | Termini post consegna più lunghi del mercato, fino a circa 8 anni su progetti selezionati |
Tre osservazioni pratiche su questa tabella.
Sobha è il caso di disciplina. Un 60/40 legato al cantiere senza coda post consegna significa che alla consegna avete finito di pagare, o quasi. Meno flessibilità, meno rischio residuo.
Danube è il caso di accessibilità mensile. Circa il 10% alla prenotazione e poi l’1% al mese, senza interessi, è la struttura che abbassa di più la barriera di ingresso mensile. La contropartita è che state pagando su un orizzonte lungo, con la coda post consegna che si sovrappone alle service charge.
Samana è il caso estremo. Fino a circa 8 anni di post consegna su progetti selezionati è il termine più lungo del mercato. Vale la stessa avvertenza: più lungo il piano, più a lungo restate esposti a un impegno contrattuale su un immobile il cui valore di mercato può muoversi in entrambe le direzioni. Nel secondo trimestre 2026 il prezzo al piede quadrato sulle operazioni concluse a Dubai è sceso di circa il 7%.
Esempio di flusso di cassa: 60/40 su AED 1.500.000
Prendiamo un appartamento da AED 1.500.000, che ad agosto 2026 corrisponde a circa USD 408.000 al cambio fisso di AED 3,6725 per dollaro e, in via approssimativa, a poco meno di AED 1.500.000 per 0,232 e 0,237 euro per dirham. Le conversioni in euro vanno lette come indicative e datate, perché il dirham fluttua contro l’euro pur essendo ancorato al dollaro.
| Momento | Voce | Importo AED | Note |
|---|---|---|---|
| Prenotazione | Primo versamento, ipotesi 10% | 150.000 | Booking form e conferma unità |
| Registrazione | Tassa DLD 4% | 60.000 | Alla registrazione Oqood |
| Registrazione | Diritto Oqood e ufficio trustee | da 5.000 a 10.000 | Variabile per progetto |
| Durante i lavori | Ulteriore 50% a milestone | 750.000 | Rate contro stati di avanzamento certificati |
| Consegna | Saldo 40% | 600.000 | Punto di massimo fabbisogno di cassa |
| Dopo la consegna | Service charge annue, ipotesi 800 sqft a AED 20 | 16.000 all’anno | Iniziano dalla consegna |
Il totale versato nei primi mesi, tra primo pagamento e oneri di registrazione, si aggira su AED 215.000 a 220.000 su un prezzo di AED 1.500.000. È circa il 14% del prezzo prima ancora che il cantiere entri nel vivo, e il motivo è che i costi di chiusura, dal 4% al 6% del prezzo, sono concentrati all’inizio e non si rateizzano.
Il secondo punto critico è il saldo alla consegna: AED 600.000 su un 60/40. Chi conta di coprirlo con un mutuo deve ricordare che il tetto del 50% di LTV per i non residenti dipende dalla politica della banca al momento della richiesta, non da un impegno preso oggi. Verificate con il vostro broker o con la banca.
Esempio di flusso di cassa: 1% mensile su AED 1.000.000
Sulla struttura firmata da Danube, con circa il 10% alla prenotazione e l’1% al mese senza interessi, il profilo cambia completamente.
| Momento | Voce | Importo AED |
|---|---|---|
| Prenotazione | Circa 10% | 100.000 |
| Registrazione | Tassa DLD 4% più diritti | da 45.000 a 50.000 |
| Ogni mese | 1% del prezzo | 10.000 |
| Coda post consegna | Circa 30 a 35 mesi di rate mensili | 10.000 al mese, senza interessi |
L’impegno mensile di AED 10.000 su un immobile da AED 1.000.000 è prevedibile e non richiede istruttoria bancaria. Il numero esatto di rate prima e dopo la consegna varia per progetto e va letto sul contratto specifico: chiedete al costruttore il prospetto completo prima di firmare.
Il confronto tra i due esempi mostra il vero trade off. Il 60/40 concentra lo sforzo in due momenti, prenotazione e consegna, e vi libera prima. L’1% mensile spalma l’impegno e lo rende sostenibile mese per mese, ma vi tiene legati al contratto per anni dopo aver preso le chiavi.
I rischi dei piani troppo allungati
| Rischio | Come si manifesta | Come si gestisce |
|---|---|---|
| Sovrapposizione post consegna e service charge | Rata mensile più service charge più eventuale mutuo nello stesso periodo | Modellate l’uscita totale dopo le chiavi, non solo durante i lavori |
| Rifinanziamento alla consegna | Saldo del 40% o più da coprire con un mutuo non ancora deliberato | Verificate in anticipo la fattibilità con banca o broker, mantenete una riserva |
| Movimento dei prezzi | Nel secondo trimestre 2026 il prezzo al piede quadrato sulle operazioni concluse è sceso di circa il 7% | Impostate l’operazione su detenzione e rendita, non su rivendita rapida |
| Vincolo alla cessione | Rivendita prima della consegna consentita solo oltre una soglia di avanzamento e con commissione al costruttore | Leggete la clausola di cessione nello SPA prima di firmare |
| Ritardo di consegna | Le rate legate a milestone slittano, ma i vostri piani personali no | Preferite calendari legati al cantiere e leggete la clausola di ritardo |
| Attrito sui bonifici | Un bonifico bloccato per verifiche antiriciclaggio proprio alla scadenza di una rata | Documentazione pronta e archivio ordinato fin dal primo versamento |
Una regola pratica: prima di scegliere la struttura, calcolate quanto vi costa al mese l’immobile nei dodici mesi successivi alla consegna, comprensivo di rata post consegna, service charge ed eventuale mutuo. Se quel numero non è sostenibile senza contare il canone di locazione, il piano è troppo allungato per voi, indipendentemente da quanto sembri conveniente in fase di lancio.
Rendimento atteso e sostenibilità del piano
I rendimenti lordi da locazione sugli appartamenti di Dubai si collocano intorno al 6% e all’8%, con le community mid-market che sovraperformano quelle premium. JVC è tra circa il 7,7% e l’8,5%, con monolocali intorno all’8,3%, bilocali intorno all’8,1% e trilocali intorno al 7,7%. Dubai Marina si muove tra il 5,5% e il 7,2%, Business Bay tra il 5,1% e il 6,7%, Downtown Dubai tra il 4% e il 6%, dove prezzi alti e service charge comprimono il risultato.
Questi numeri servono a una cosa sola nel contesto di un piano di pagamento: capire se il canone previsto copre davvero la rata post consegna. Su un appartamento da AED 1.000.000 in una community con rendimento lordo dell’8%, il canone annuo lordo è AED 80.000, circa AED 6.667 al mese lordi, contro una rata di AED 10.000 al mese nella struttura 1% mensile. Il canone non copre la rata, la riduce. Chi imposta il modello sulla copertura integrale parte da un’aspettativa sbagliata.
Va poi sottratto quanto pesa la gestione. Le service charge sono a carico del proprietario e il rendimento lordo non le considera.
Aspetti fiscali e trasferimento dei fondi per un acquirente italiano
Negli Emirati non esiste imposta patrimoniale annuale né imposta sulle plusvalenze sugli immobili residenziali per le persone fisiche, e il reddito da locazione di persone fisiche su immobili residenziali detenuti a titolo personale non è soggetto a imposta sul reddito personale né a corporate tax. La prima cessione di un immobile residenziale nuovo è a aliquota IVA zero, rivendite e locazioni residenziali di lungo periodo sono esenti, mentre locazioni brevi e appartamenti serviti scontano il 5% come prestazione alberghiera.
Per chi resta residente fiscale in Italia questo non cancella gli adempimenti nazionali. L’immobile estero va dichiarato, rientra nel monitoraggio fiscale e nell’imposta sugli immobili situati all’estero, l’IVIE, e il reddito da locazione va esposto secondo le regole italiane. Un piano di pagamento pluriennale ha una conseguenza pratica specifica: genera decine di bonifici distribuiti su anni, ciascuno con la sua data e il suo cambio. Impostate fin dal primo versamento un archivio ordinato di contratto, coordinate del conto escrow di progetto, quietanze e documentazione sull’origine dei fondi. Consultate il vostro commercialista su come trattare i versamenti in corso d’opera e la valorizzazione dell’immobile in dichiarazione prima di avviare i pagamenti.
Frequently Asked Questions
Non esiste un piano migliore in assoluto, esiste quello compatibile con il vostro flusso di cassa. Le strutture standard sono 80/20, 70/30, 60/40, 50/50, 40/60 e 30/70, dove il primo numero è la quota versata durante i lavori. Le strutture spostate sulla consegna, come 40/60 e 30/70, non riducono il costo: spostano il fabbisogno di liquidità in avanti e creano un rischio di rifinanziamento alla consegna. Le strutture come 80/20 richiedono più capitale durante i lavori ma lasciano un saldo finale contenuto.
È la struttura firmata da Danube: circa il 10% alla prenotazione, poi l'1% del prezzo ogni mese, senza interessi, con una coda post consegna di circa 30 a 35 mesi. Su un immobile da AED 1.000.000 significa AED 100.000 alla prenotazione e AED 10.000 al mese. DAMAC propone anch'essa piani legati al cantiere che includono circa l'1% mensile con scatti sulle milestone. Il numero esatto di rate prima e dopo la consegna varia per progetto e va letto sul contratto.
Samana ha i termini post consegna più lunghi del mercato, fino a circa 8 anni su progetti selezionati. Emaar arriva fino a circa 3 anni su progetti selezionati, con strutture 50/50, 60/40 e 80/20. Danube prevede una coda di circa 30 a 35 mesi nel piano 1% mensile. Sobha lavora invece quasi solo con piani legati al cantiere in forma 60/40, senza componente post consegna sui lanci tra il 2024 e il 2026.
Il piano 1% mensile di Danube è indicato come senza interessi. Per gli altri costruttori la struttura è legata agli stati di avanzamento del cantiere e non a un finanziamento bancario, quindi non c'è istruttoria né tasso applicato nel senso classico. Le condizioni economiche esatte, comprese eventuali penali per ritardato pagamento, sono fissate nel contratto di compravendita: leggetele prima di firmare e fatele verificare da un avvocato.
No, i costi di chiusura sono concentrati all'inizio. La tassa di trasferimento DLD è il 4% del prezzo e si paga alla registrazione Oqood, insieme al diritto amministrativo Oqood da circa AED 1.000 a AED 5.000 e al diritto dell'ufficio trustee da circa AED 4.000 a AED 5.000. In totale i costi di chiusura sull'off-plan sono circa dal 4% al 6% del prezzo. Alla consegna il certificato Oqood si converte in title deed senza un secondo addebito del 4%.
Di norma la riduce, non la copre. I rendimenti lordi sugli appartamenti di Dubai si collocano intorno al 6% e all'8%, con JVC tra circa il 7,7% e l'8,5%, Dubai Marina tra il 5,5% e il 7,2%, Business Bay tra il 5,1% e il 6,7% e Downtown Dubai tra il 4% e il 6%. Su un immobile da AED 1.000.000 con rendimento lordo dell'8% il canone è circa AED 6.667 al mese lordi, contro una rata da AED 10.000 al mese nella struttura 1% mensile. Vanno poi sottratte le service charge, che sono a carico del proprietario.
Le conseguenze sono quelle previste dal contratto di compravendita, che disciplina penali, tempi di sanatoria ed eventuale risoluzione. Questo registro non contiene un dato verificato sulle percentuali di trattenuta applicate nella prassi, quindi non le troverete indicate qui. Fate esaminare la clausola di inadempimento dal vostro avvocato prima della firma e mantenete una riserva di liquidità pari ad almeno alcune rate, in particolare se il piano prevede una coda post consegna lunga.
Prossimi passi
Scegliete il piano dopo aver fatto tre conti, non prima. Primo: quanta cassa serve nei primi sei mesi, comprensiva del 4% al 6% di costi di chiusura. Secondo: quanto serve alla consegna e con quale strumento pensate di coprirlo. Terzo: quanto vi costa l’immobile al mese nei dodici mesi successivi alle chiavi, comprese le service charge.
Se il processo contrattuale non vi è ancora chiaro, partite dalla guida completa all’acquisto off-plan a Dubai. Per i costi di chiusura nel dettaglio consultate la guida a costi e tasse. Se il piano di pagamento è ciò che vi fa preferire il primario, il confronto off-plan o pronto mette la questione in prospettiva, mentre la guida di zona su JVC mostra come si combinano rendimenti e piani nella community a più alto volume della città.
Dove questa guida non riporta una cifra, il motivo è che non risulta verificata. Chiedete il prospetto scritto al costruttore e fatelo esaminare dal vostro avvocato.
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