Al Mouj Muscat : guide d'achat, prix et résidence à Oman
Al Mouj Muscat pour acheteurs francophones : statut ITC, prix dès OMR 110 000, rendements 5 à 7 %, frais de 3 % et visas de 5 et 10 ans.
Par Dune Estates Editorial · Mis à jour 23 août 2026 · 13 min de lecture
Un étranger peut-il acheter à Al Mouj Muscat ?
Oui. Al Mouj Muscat est un complexe touristique intégré, et les ITC sont les seules zones d’Oman où un acheteur étranger peut détenir la pleine propriété.
C’est le point de départ obligatoire de toute réflexion omanaise, et il est plus contraignant que ce que la plupart des acheteurs francophones anticipent. En dehors des ITC, le foncier résidentiel est réservé aux citoyens omanais. Vous n’achetez donc pas dans une ville, vous achetez dans un périmètre précis dont la liste tient en quelques noms.
Les ITC établis sont Al Mouj Muscat, Muscat Hills, Muscat Bay, Jebel Sifah, Hawana Salalah, AIDA au sein du masterplan de Yiti, et Saraya Bandar Jissah. De nouveaux ITC à Al Qurm et Al Bustan ont été annoncés en mars 2026. Al Mouj Muscat est le premier d’entre eux et la communauté de référence du pays. Notre guide d’achat à Oman déroule la règle ITC et la procédure complète.
Le titre prend la forme de la pleine propriété ou d’un usufruit pouvant aller jusqu’à 99 ans. Dans les deux cas vous disposez du droit de vendre, de louer et de transmettre par succession. Faites vérifier par votre avocat la nature exacte du titre attaché au lot précis avant de signer, car pleine propriété et usufruit ne se valent pas à la revente.
Ce qu’est Al Mouj Muscat
Al Mouj Muscat est la communauté de front de mer de référence d’Oman, construite autour d’une marina, d’un parcours de golf 18 trous, d’environ 6 km de plages, de parcs et d’une promenade de commerces et de restaurants.
Le promoteur est le master developer Al Mouj Muscat, anciennement connu sous le nom de The Wave Muscat. Nous n’entrons pas dans la composition de son actionnariat : les sources publiques divergent et notre registre ne la considère pas comme vérifiée. Ce qui compte pour un acheteur, c’est qu’il s’agit d’un développement piloté par un maître d’ouvrage unique sur un périmètre livré par phases depuis plus d’une décennie.
La différence avec un achat à Dubaï est de nature plutôt que de degré. À Dubaï, vous achetez un lot dans un marché de 270 000 transactions annuelles où la profondeur de comparables est immédiate. À Al Mouj, vous achetez une position dans un produit de style de vie sur un marché étroit, où la liquidité dépend d’un vivier d’acheteurs plus restreint. Ce n’est pas un défaut en soi, c’est une caractéristique à intégrer dans votre horizon de détention.
Les prix à Al Mouj Muscat
Les appartements deux-pièces démarrent autour de OMR 110 000, et les unités plus grandes ou avec vue sur mer dépassent OMR 450 000.
| Segment | Prix | Équivalent approximatif |
|---|---|---|
| Appartement deux-pièces, entrée de gamme | à partir de ~OMR 110 000 | ~USD 286 000, ~EUR 245 000 (approx., août 2026) |
| Unités plus grandes ou vue mer | OMR 450 000 et plus | ~USD 1,17 million, ~EUR 1 million (approx., août 2026) |
| Seuil de résidence 5 ans | OMR 250 000 | ~USD 650 000 |
| Seuil de résidence 10 ans | OMR 500 000 | ~USD 1,30 million |
Le rial omanais est arrimé au dollar à raison de 1 OMR pour USD 2,6008, une parité fixe depuis 1986. Les conversions en euros sont indicatives et calculées sur les cours d’août 2026 : traitez-les comme des ordres de grandeur, pas comme des chiffres contractuels.
Une lecture utile de ce tableau : le ticket d’entrée à Al Mouj est bas en valeur absolue, mais le seuil qui déclenche la résidence ne l’est pas. Un deux-pièces à OMR 110 000 ne donne aucun droit au séjour. Il faut plus du double pour le visa de 5 ans et plus du quadruple pour celui de 10 ans. Si la résidence fait partie de vos objectifs, calibrez l’achat sur le seuil, pas sur le prix d’appel.
Rendements et exploitation locative
Les rendements bruts à Al Mouj Muscat se situent en général entre 5 % et 7 %.
| Marché | Rendement brut indicatif |
|---|---|
| Al Mouj Muscat | environ 5 % à 7 % |
| Moyenne Dubaï, appartements | environ 6 % à 8 % |
| Jumeirah Village Circle, Dubaï | environ 7,7 % à 8,5 % |
| Yas Island, Abu Dhabi | environ 6 % à 8 % |
| Downtown Dubaï | environ 4 % à 6 % |
Le constat est sans ambiguïté : Al Mouj se situe sous les grands marchés émiriens en rendement, et l’écart avec JVC atteint plusieurs points. Un acheteur dont l’unique critère est le rendement brut n’a pas de raison d’aller à Mascate.
Le dossier d’Al Mouj se construit autrement. Il repose sur un produit de front de mer complet, un environnement plus calme, une communauté livrée et mature, et une diversification hors du cycle de transactions de Dubaï. Ceux qui achètent ici mettent le cadre de vie et la détention longue devant le rendement, ce que le comparatif Émirats ou Oman chiffre poste par poste.
Notre registre ne contient pas de données de tension locative, de taux d’occupation ni de saisonnalité pour Al Mouj. Demandez à votre gestionnaire des relevés d’occupation réels sur douze mois, et non une projection, avant de bâtir votre modèle.
Frais et coûts d’entrée
Les frais de transfert et d’enregistrement perçus par le ministère du Logement et de l’Urbanisme s’élèvent à 3 % de la valeur du bien pour un étranger.
| Poste | Oman | Dubaï | Abu Dhabi |
|---|---|---|---|
| Frais de transfert, étranger | 3 % de la valeur | 4 % du prix | 2 % de la valeur |
| Frais pour un ressortissant local | 1 % pour les citoyens omanais | sans objet | sans objet |
| Transactions en banque islamique | 0,5 % | sans objet | sans objet |
| Droit de timbre distinct | aucun, inclus dans ce prélèvement | sans objet | sans objet |
| Coût de clôture total typique | 3 % plus frais annexes à vérifier | environ 4 % à 6 % | 2 % plus frais administratifs |
Trois points méritent votre attention. Le taux étranger de 3 % est le triple du taux applicable aux citoyens omanais, ramené à 1 % en janvier 2025. Il n’existe pas de droit de timbre séparé, ce prélèvement couvre l’enregistrement. Et le taux tombe à 0,5 % pour les transactions financées par une banque islamique, ce qui change réellement le coût d’entrée si votre financement passe par ce canal.
Au-delà de ces 3 %, notre registre ne détaille pas les frais annexes propres à Al Mouj, notamment les charges de communauté et les frais de dossier du promoteur. Demandez la grille complète par écrit et faites-la relire par votre avocat avant la réservation.
La résidence par la propriété à Oman
Un achat dans un ITC ouvre la résidence pour le propriétaire et sa famille proche, avec deux niveaux liés à la valeur du bien.
| Visa | Valeur du bien requise | Durée |
|---|---|---|
| Résidence investisseur, souvent appelée Silver | OMR 250 000 dans un ITC | 5 ans, renouvelable |
| Niveau Golden | OMR 500 000 | 10 ans, renouvelable |
Les conditions sont un demandeur âgé de 21 ans au moins, une solvabilité établie et un casier judiciaire vierge. Le conjoint et les enfants sont inclus.
La comparaison avec les Émirats est frappante et vaut d’être posée nettement. Le visa doré des Émirats, dix ans, s’obtient à partir de AED 2 millions, soit environ USD 545 000. Le visa omanais de cinq ans exige OMR 250 000, soit environ USD 650 000, donc davantage en valeur de bien pour une durée deux fois plus courte. Le dix ans omanais demande environ USD 1,3 million.
Autrement dit, si la résidence est votre motivation première, Oman coûte plus cher que les Émirats à durée égale. Si votre motivation est de vivre sur la côte omanaise, la question ne se pose pas dans ces termes.
Fiscalité : la césure de 2028
Aujourd’hui, Oman n’applique pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques, y compris sur les revenus locatifs perçus par un particulier.
À compter du 1er janvier 2028, le sultanat devient le premier pays du Golfe à instaurer un impôt sur le revenu des personnes physiques : un taux forfaitaire de 5 % sur les revenus dépassant OMR 42 000 par an. Les revenus locatifs entrent dans l’assiette. Les non-résidents ne sont imposés que sur leurs revenus de source omanaise, et une retenue à la source de 5 % sur le loyer brut est prévue pour eux si aucune convention fiscale ne s’applique.
| Période | Position fiscale à Oman |
|---|---|
| Jusqu’au 31 décembre 2027 | pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques, loyers inclus |
| À partir du 1er janvier 2028 | 5 % forfaitaire au-delà de OMR 42 000 par an, loyers dans l’assiette |
| Non-résidents à partir de 2028 | imposition sur les seuls revenus de source omanaise, retenue de 5 % sur le loyer brut hors convention |
Deux conséquences pratiques pour un acheteur francophone.
La première est que la retenue de 5 % sur le loyer brut n’est pas un impôt sur le résultat. Elle frappe le loyer avant charges de communauté, frais de gestion et entretien, ce qui pèse davantage sur un rendement net que ne le suggère le taux affiché. Intégrez-la dans votre modèle dès maintenant si votre horizon dépasse 2027.
La seconde concerne votre propre pays. Un résident fiscal de France reste imposable sur ses revenus mondiaux et soumis aux obligations déclaratives françaises sur les avoirs détenus à l’étranger. L’existence et la portée d’une convention fiscale entre la France et Oman, ainsi que le sort de la retenue omanaise dans votre déclaration française, sont des questions que notre registre ne couvre pas. Faites-les trancher par votre conseiller fiscal avant l’achat, pas après la première quittance de loyer.
À quel acheteur Al Mouj convient
Al Mouj convient à l’acheteur qui veut vivre ou séjourner régulièrement sur la côte omanaise dans une communauté livrée, avec marina, golf et plages à portée de marche.
Elle convient à l’acheteur qui cherche une diversification hors du cycle de Dubaï, dans un marché plus lent et moins corrélé aux volumes émiriens.
Elle convient à la famille qui vise la résidence omanaise et accepte de calibrer son achat sur OMR 250 000 ou OMR 500 000 plutôt que sur le prix d’entrée du marché.
Elle convient mal à l’acheteur dont le critère principal est le rendement, puisque 5 % à 7 % se situe sous la moyenne de Dubaï et sous Yas Island. Elle convient mal à qui a besoin de liquidité rapide, le vivier d’acheteurs étrangers étant limité aux ITC. Elle convient mal, enfin, à qui construit un modèle sur l’absence totale d’impôt : l’échéance de 2028 est votée et documentée, et un plan de détention long doit l’intégrer.
Frequently Asked Questions
Oui. Al Mouj Muscat est un complexe touristique intégré (ITC), et les ITC sont les seules zones d'Oman ouvertes à la pleine propriété étrangère. Le titre peut prendre la forme de la pleine propriété ou d'un usufruit allant jusqu'à 99 ans, avec le droit de vendre, de louer et de transmettre. En dehors des ITC, le foncier résidentiel est réservé aux citoyens omanais.
Les appartements deux-pièces démarrent autour de OMR 110 000, soit environ USD 286 000 au taux fixe de 1 OMR pour USD 2,6008. Les unités plus grandes ou avec vue sur mer dépassent OMR 450 000. Demandez la grille en vigueur au promoteur pour la phase précise.
En général entre 5 % et 7 % brut, soit en dessous de la moyenne des appartements de Dubaï (environ 6 % à 8 %) et de Yas Island. Al Mouj se choisit pour le produit de front de mer et la résidence, pas pour le rendement maximal.
Les frais de transfert et d'enregistrement du ministère du Logement et de l'Urbanisme sont de 3 % de la valeur du bien pour un étranger, contre 1 % pour un citoyen omanais depuis janvier 2025 et 0,5 % pour les transactions en banque islamique. Il n'existe pas de droit de timbre distinct, il est inclus dans ce prélèvement.
Oui, à partir de certains seuils. Un bien d'au moins OMR 250 000 dans un ITC ouvre une résidence investisseur de 5 ans renouvelable, et un bien d'au moins OMR 500 000 une résidence de 10 ans renouvelable. Le demandeur doit avoir 21 ans au moins, être solvable et présenter un casier vierge. Le conjoint et les enfants sont inclus.
Pas aujourd'hui. Oman n'applique pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques jusqu'à la fin 2027. À compter du 1er janvier 2028, un impôt forfaitaire de 5 % frappe les revenus supérieurs à OMR 42 000 par an, loyers inclus. Les non-résidents ne sont imposés que sur leurs revenus de source omanaise, avec une retenue de 5 % sur le loyer brut si aucune convention fiscale ne s'applique. Votre situation en France doit être validée par votre conseiller fiscal.
Les Émirats sont moins exigeants en valeur de bien. Le visa doré émirien de 10 ans démarre à AED 2 millions, soit environ USD 545 000, tandis que le visa omanais de 5 ans requiert OMR 250 000, environ USD 650 000, et celui de 10 ans OMR 500 000, environ USD 1,3 million. Oman se choisit pour le cadre de vie, pas pour le coût de la résidence.
Prochaines étapes
Fixez d’abord votre objectif principal, car il détermine le montant. Si vous achetez pour habiter, le prix d’entrée à OMR 110 000 est le bon repère. Si vous achetez pour la résidence, ce sont OMR 250 000 ou OMR 500 000 qui commandent, et un budget calé entre les deux ne vous apporte rien.
Faites ensuite vérifier trois documents par votre avocat avant tout versement : la nature exacte du titre sur le lot, pleine propriété ou usufruit et sa durée résiduelle, la grille complète des charges de communauté, et les conditions de sortie prévues au contrat de réservation.
Si votre horizon dépasse 2027, refaites le calcul de rendement net avec l’impôt omanais de 2028 et la retenue de 5 % sur le loyer brut, puis soumettez le résultat à votre conseiller fiscal français avec la question de la convention applicable.
Pour la règle ITC et la procédure d’achat complète, lisez le guide d’achat à Oman. Pour arbitrer avec les Émirats sur les frais, les seuils de visa et les rendements, consultez Émirats ou Oman, et pour le contexte de marché régional, la revue du marché du Golfe 2026.
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