Acheter un bien en Oman : le guide ITC pour étrangers
Les étrangers n'achètent en Oman que dans les ITC. Liste des complexes, frais de 3 %, visas de résidence à OMR 250 000 et 500 000, et l'impôt de 2028.
Par Dune Estates Editorial · Mis à jour 23 août 2026 · 13 min de lecture
Où un étranger peut acheter en Oman
Les étrangers ne peuvent acquérir la pleine propriété en Oman qu’à l’intérieur des Integrated Tourism Complexes, appelés ITC. C’est toute la règle, et ce n’est pas une recommandation souple.
Le foncier résidentiel situé hors ITC est réservé aux citoyens omanais. Le registre de faits sur lequel s’appuie ce guide ne reconnaît aucun montage sociétaire permettant de contourner cette règle, et toute personne qui vous en propose un doit être contrôlée par un avocat omanais avant tout envoi de fonds.
Le cadre ITC a été conçu pour ouvrir une part maîtrisée du marché aux capitaux étrangers tout en gardant le parc résidentiel général entre des mains nationales. En pratique, cela signifie que votre liste de sélection est une liste de programmes nommés plutôt qu’une carte du pays.
ITC établis :
- Al Mouj Muscat, le premier ITC du pays
- Muscat Hills
- Muscat Bay
- Jebel Sifah
- Hawana Salalah
- AIDA, au sein du masterplan de Yiti
- Saraya Bandar Jissah
De nouveaux ITC à Al Qurm et Al Bustan ont été annoncés en mars 2026.
La liste s’étoffe avec le temps, donc vérifiez le statut courant de tout programme auprès du ministère du Logement et de l’Urbanisme ou de votre avocat avant de vous engager. Un projet décrit comme « agréé ITC » dans une brochure est une affirmation commerciale, pas un enregistrement.
Ce que vous détenez réellement
La propriété à l’intérieur d’un ITC est en freehold, ou en usufruit jusqu’à 99 ans, avec le droit plein de vendre, de mettre en location et de transmettre le bien par succession.
C’est un ensemble de droits substantiel, plus solide que les formules de bail long que les acheteurs étrangers rencontrent sur d’autres marchés. La restriction porte sur le lieu où vous pouvez acheter, pas sur ce que vous possédez une fois l’achat réalisé.
| Droit | Position à l’intérieur d’un ITC |
|---|---|
| Nature de la détention | Freehold, ou usufruit jusqu’à 99 ans |
| Droit de vendre | Oui |
| Droit de louer | Oui |
| Droit de transmettre | Oui |
| Résidence | Accordée au propriétaire et à sa famille proche |
| Restriction de localisation | ITC uniquement, le foncier résidentiel hors ITC est réservé aux Omanais |
La résidence par l’immobilier
Un achat en ITC ouvre la résidence pour le propriétaire et sa famille proche, et deux niveaux de visa investisseur se superposent à ce droit, indexés sur la valeur du bien.
| Niveau de visa | Seuil de valeur du bien | Durée | Renouvelable |
|---|---|---|---|
| Résidence investisseur, souvent appelée Silver | OMR 250 000 ou plus dans un ITC | 5 ans | Oui |
| Niveau Golden | OMR 500 000 ou plus | 10 ans | Oui |
Conditions communes aux deux : le demandeur doit avoir 21 ans ou plus, être solvable et présenter un casier vierge. Conjoint et enfants sont inclus.
Au taux fixe de la Banque centrale d’Oman, 1 OMR pour USD 2,6008, ces seuils représentent environ USD 650 000 et USD 1,3 million. Cela place la voie omanaise à 10 ans au-dessus du seuil du visa doré des Émirats fixé à AED 2 millions, soit environ USD 545 000 au taux fixe d’AED 3,6725 pour un dollar, et la voie à 5 ans se situe également au-dessus. Oman n’est pas la résidence la moins chère, et les acheteurs qui pensent l’inverse comparent en général les mauvais niveaux. Notre comparatif Émirats ou Oman met les coûts d’entrée et les seuils côte à côte.
Ce qui distingue Oman, c’est ce que vous obtenez pour cette somme : une densité faible, un cadre de vie marina et golf à Al Mouj plutôt qu’une ligne de tours, et un marché où bien moins d’acheteurs se disputent la même unité.
Frais et coûts de transaction
Les frais de transfert et d’enregistrement perçus par le ministère du Logement et de l’Urbanisme s’élèvent à 3 % de la valeur du bien pour les étrangers.
Les citoyens omanais paient 1 %, taux réduit depuis janvier 2025 alors qu’il était de 2 %. Les transactions financées par une banque islamique sont taxées à 0,5 %. Il n’existe pas de droit de timbre distinct, celui-ci étant inclus dans ces frais.
| Type d’acheteur ou de transaction | Frais de transfert et d’enregistrement |
|---|---|
| Acheteur étranger | 3 % de la valeur du bien |
| Citoyen omanais | 1 % (réduit de 2 % en janvier 2025) |
| Transaction via banque islamique | 0,5 % |
| Droit de timbre séparé | Aucun, inclus dans ce qui précède |
Comparez avec la région : Dubaï applique une taxe de transfert DLD de 4 %, Abu Dhabi applique 2 % en vertu de la résolution n° 49 de 2018 du Conseil exécutif. Les 3 % omanais pour les étrangers se situent entre les deux.
Les autres coûts de transaction, honoraires juridiques, frais administratifs du promoteur et éventuelle avance de charges, ne figurent pas dans notre registre de faits et varient selon le programme. Demandez au promoteur un détail écrit et faites-le confirmer par votre avocat avant le versement de réservation.
La fiscalité aujourd’hui et à partir de 2028
Oman n’applique aujourd’hui aucun impôt sur le revenu des personnes physiques, y compris sur les revenus locatifs perçus par des particuliers. Cela change le 1er janvier 2028.
À cette date, Oman introduit le premier impôt sur le revenu des personnes physiques du Golfe : un taux forfaitaire de 5 % sur les revenus supérieurs à OMR 42 000 par an. Les revenus locatifs entrent dans le champ imposable. Les non-résidents ne sont imposés que sur les revenus de source omanaise. Pour les revenus locatifs des non-résidents, une retenue à la source de 5 % sur le brut est prévue, sauf application d’une convention fiscale.
| Période | Position sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques |
|---|---|
| Aujourd’hui jusqu’à fin 2027 | Aucun impôt sur le revenu, y compris sur les revenus locatifs des particuliers |
| À partir du 1er janvier 2028 | 5 % forfaitaire au-delà d’OMR 42 000 par an, revenus locatifs inclus |
| Non-résidents à partir de 2028 | Imposition sur les seuls revenus de source omanaise, retenue de 5 % sur le loyer brut sauf convention applicable |
C’est le point de planification le plus important pour quiconque achète en Oman dans une logique de revenu. Un rendement modélisé sur la situation actuelle sans impôt exige une seconde version pour la période à partir de 2028. La question de savoir si une convention réduit ou supprime la retenue dans votre cas dépend de votre pays de résidence fiscale : des conventions fiscales bilatérales existent, mais leur portée doit être vérifiée avec votre conseiller fiscal plutôt que présumée.
À titre de contraste, les Émirats n’appliquent ni taxe foncière annuelle, ni impôt sur les plus-values immobilières pour les particuliers, ni impôt sur le revenu locatif des personnes physiques sur un bien résidentiel détenu en propre, et aucun changement équivalent n’a été annoncé.
Rendements et prix : la référence Al Mouj
Al Mouj Muscat est le premier ITC du pays et la référence de prix la plus claire pour un acheteur étranger, avec des appartements une chambre à partir d’environ OMR 110 000 et des unités plus grandes ou avec vue mer atteignant OMR 450 000 et plus.
Les rendements bruts s’y situent typiquement autour de 5 % à 7 %.
Le programme est le master development connu sous le nom d’Al Mouj Muscat, autrefois The Wave Muscat. Son caractère est celui d’une communauté de front de mer haut de gamme : une marina, un parcours de golf 18 trous, environ 6 km de plages, des parcs, et une promenade commerçante et de restauration.
Rapprochez ces montants des niveaux de visa et le tableau devient simple. Un appartement une chambre d’entrée de gamme à environ OMR 110 000 n’atteint aucun des deux seuils de visa investisseur. Pour franchir OMR 250 000 et le visa de cinq ans, vous entrez dans les appartements plus grands ou les villas. Pour franchir OMR 500 000 et le visa de dix ans, vous êtes dans le haut du programme.
| Point de référence | Chiffre |
|---|---|
| Appartements 1 chambre à Al Mouj à partir de | environ OMR 110 000 |
| Unités plus grandes et vue mer jusqu’à | OMR 450 000 et plus |
| Rendement brut typique | environ 5 % à 7 % |
| Seuil du visa 5 ans | OMR 250 000 |
| Seuil du visa 10 ans | OMR 500 000 |
Notre guide d’Al Mouj Muscat détaille la communauté. Les prix dans les autres ITC ne sont pas vérifiés dans notre registre de faits, donc traitez tout chiffre qu’on vous cite ailleurs comme une affirmation du promoteur jusqu’à ce que votre courtier le confronte aux transactions enregistrées.
Comment se déroule l’achat
La séquence est la suivante : confirmer que le programme est un ITC enregistré, vérifier le promoteur, réserver l’unité, signer le contrat, payer selon l’échéancier convenu, enregistrer auprès du ministère du Logement et de l’Urbanisme et acquitter les 3 %, puis prendre livraison et demander la résidence si la valeur le permet.
Confirmer le statut ITC. C’est le contrôle sans substitut. Demandez l’enregistrement et faites-le vérifier de manière indépendante par votre avocat.
Vérifier le promoteur. Demandez des phases achevées que vous pouvez visiter, l’historique de livraison sur les phases précédentes du même ITC, et quelle protection existe pour les fonds des acheteurs pendant la construction. Les dispositifs omanais de protection des fonds en off-plan ne figurent pas dans notre registre de faits : c’est donc une question pour votre avocat au regard du contrat précis, et non une hypothèse reprise du régime escrow de Dubaï fondé sur la loi n° 8 de 2007.
Réserver et contracter. Lisez l’échéancier, la date d’achèvement, le descriptif, la tolérance de surface et les recours en cas de retard. Faites relire le contrat avant de le signer.
Enregistrer et payer les frais. Les 3 % de frais de transfert et d’enregistrement vont au ministère du Logement et de l’Urbanisme.
Livraison. Inspectez au regard du descriptif contractuel, consignez les défauts, réglez le paiement final, prenez le titre.
Demande de résidence. Si la valeur du bien atteint OMR 250 000 ou OMR 500 000, déposez la demande du visa investisseur correspondant. Le demandeur doit avoir 21 ans ou plus, être solvable et présenter un casier vierge, conjoint et enfants inclus.
Transférer les fonds et déclarer en France
Le virement vers Oman est une opération bancaire ordinaire, mais votre banque d’origine et la banque omanaise appliquent des contrôles de lutte contre le blanchiment et demandent la preuve documentaire de l’origine des fonds.
Préparez le contrat signé, les coordonnées bancaires officielles du promoteur et le dossier retraçant la provenance de l’argent, par exemple avis d’imposition, acte de cession d’un autre actif ou relevés de comptes. Pour un achat par tranches, gardez la même logique de dossier du premier au dernier virement.
Côté déclaratif, l’absence d’impôt omanais jusqu’en 2028 ne dispense de rien dans votre pays. Un résident fiscal français déclare les biens détenus à l’étranger, entre dans le champ des obligations déclaratives sur les avoirs étrangers, peut relever de l’impôt sur la fortune immobilière selon sa situation patrimoniale, et déclare ses revenus locatifs selon les règles françaises. Les résidents belges et suisses relèvent de règles distinctes. À partir de 2028, il faudra en plus articuler l’imposition omanaise et l’imposition dans votre pays de résidence, question qui relève de la convention applicable et de votre situation : posez-la à votre conseiller fiscal avant d’acheter, pas au moment de la première déclaration concernée.
À qui Oman convient, et à qui non
Oman convient aux acheteurs qui veulent un cadre côtier peu dense avec la résidence à la clé, et qui achètent pour la détention longue plutôt que pour la rotation.
Cela vous correspond si vous appréciez la vie marina et golf, si vous préférez un marché plus calme que celui des Émirats, si vous acceptez un vivier restreint de programmes éligibles, et si vous prévoyez de détenir au-delà du changement fiscal de 2028 avec ce coût déjà modélisé.
Cela vous correspond moins si vous avez besoin de liquidité, si vous voulez un large choix de projets et de promoteurs, si votre budget est en entrée de gamme et que la résidence est l’objectif principal, ou si vous optimisez purement le rendement brut. Les communautés mid-market de Dubaï tournent autour de 6 % à 8 % brut, avec JVC entre 7,7 % et 8,5 %, au-dessus des 5 % à 7 % typiques d’Al Mouj, et les Émirats n’imposent pas les revenus locatifs des particuliers, sans changement annoncé.
Le résumé honnête : Oman est un choix de cadre de vie et de diversification avec un bénéfice de résidence, pas une optimisation de rendement. Comparez-le directement aux Émirats avec notre guide Émirats ou Oman, et lisez le guide d’achat off-plan à Dubaï ou le guide d’Abu Dhabi pour les étrangers si le côté émirati reste ouvert dans votre réflexion. Si la résidence est le moteur principal, notre guide du visa doré des Émirats chiffre l’autre voie.
Frequently Asked Questions
Oui, mais uniquement à l'intérieur des Integrated Tourism Complexes (ITC). Le foncier résidentiel hors ITC est réservé aux citoyens omanais. Les ITC établis comprennent Al Mouj Muscat, Muscat Hills, Muscat Bay, Jebel Sifah, Hawana Salalah, AIDA au sein du masterplan de Yiti et Saraya Bandar Jissah, de nouveaux ITC à Al Qurm et Al Bustan ayant été annoncés en mars 2026.
Le freehold, ou l'usufruit jusqu'à 99 ans, avec le droit plein de vendre, de louer et de transmettre le bien par succession. Un achat en ITC ouvre également la résidence pour le propriétaire et sa famille proche.
Le ministère du Logement et de l'Urbanisme perçoit des frais de transfert et d'enregistrement de 3 % de la valeur du bien pour les étrangers. Les citoyens omanais paient 1 %, taux réduit depuis janvier 2025 alors qu'il était de 2 %, et les transactions financées par une banque islamique sont taxées à 0,5 %. Il n'existe pas de droit de timbre distinct, celui-ci étant inclus dans ces frais.
Un bien valant OMR 250 000 ou plus dans un ITC ouvre droit à un visa de résidence investisseur de 5 ans renouvelable. Un bien valant OMR 500 000 ou plus ouvre droit à un visa de 10 ans renouvelable. Le demandeur doit avoir 21 ans ou plus, être solvable et présenter un casier vierge, conjoint et enfants inclus.
Pas avant 2028. Oman n'applique aujourd'hui aucun impôt sur le revenu des personnes physiques, y compris sur les revenus locatifs des particuliers. À partir du 1er janvier 2028, un impôt forfaitaire de 5 % s'applique aux revenus supérieurs à OMR 42 000 par an, et les revenus locatifs entrent dans le champ imposable. Les non-résidents ne sont imposés que sur les revenus de source omanaise, avec une retenue à la source de 5 % sur le loyer brut sauf application d'une convention fiscale. Faites confirmer votre situation par un conseiller fiscal.
Les appartements une chambre démarrent autour d'OMR 110 000, et les unités plus grandes ou avec vue mer atteignent OMR 450 000 et plus. Les rendements bruts typiques se situent autour de 5 % à 7 %. Al Mouj est le premier ITC d'Oman, avec une marina, un parcours de golf 18 trous, environ 6 km de plages, des parcs et une promenade commerçante et de restauration.
Non. Le visa investisseur omanais de 5 ans exige OMR 250 000 et celui de 10 ans OMR 500 000, soit environ USD 650 000 et USD 1,3 million au taux fixe de la Banque centrale d'Oman de 1 OMR pour USD 2,6008. Le seuil du visa doré des Émirats est de AED 2 millions, environ USD 545 000 au taux fixe de 3,6725. Les avantages omanais tiennent au cadre de vie, à la densité et à la diversification, pas à un prix d'entrée plus bas.
L'absence d'impôt omanais jusqu'en 2028 ne modifie pas vos obligations françaises. Un résident fiscal français déclare les biens détenus à l'étranger, entre dans le champ des obligations déclaratives sur les avoirs étrangers, peut relever de l'impôt sur la fortune immobilière selon sa situation patrimoniale, et déclare ses revenus locatifs selon les règles françaises. À partir de 2028, l'articulation entre l'imposition omanaise et celle de votre pays dépendra de la convention applicable. Les résidents belges et suisses relèvent de règles distinctes. Consultez votre conseiller fiscal avant l'achat.
Prochaines étapes
Confirmez par écrit le statut ITC du programme avant toute autre démarche, puis vérifiez l’historique de livraison du promoteur sur des phases achevées que vous pouvez parcourir.
Modélisez vos chiffres deux fois : une fois sur la situation actuelle sans impôt, une fois sur le régime de 2028, avec le taux forfaitaire de 5 % au-delà d’OMR 42 000 et la retenue à la source sur les loyers bruts des non-résidents. Si l’opération ne tient que dans la première version, ce n’est pas une opération.
Choisissez ensuite le niveau de façon délibérée. Si la résidence est l’objectif, achetez au-dessus d’OMR 250 000 ou d’OMR 500 000 plutôt qu’au ras du seuil, car ni une valorisation ni un mouvement de change ne devraient mettre votre visa en risque.
Là où un chiffre n’est pas indiqué dans ce guide, c’est qu’il n’est pas vérifié dans notre registre de faits. Faites-le confirmer par votre avocat ou votre courtier omanais avant de transférer des fonds. Pour les données de marché régionales les plus récentes, voyez notre revue du marché du Golfe 2026.
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