Dubai-Immobilien: Steuern für deutsche Kapitalanleger
Dubai erhebt 0 % auf Miete und Wertzuwachs. Was das für in Deutschland Steuerpflichtige bedeutet: Welteinkommen, Doppelbesteuerung, Anlage AUS, offene Fragen.
Von Dune Estates Editorial · Aktualisiert 23. August 2026 · 13 Min. Lesezeit
Was die VAE auf eine Dubai-Immobilie erheben
Nichts, was einem deutschen Anleger aus der Heimat vertraut wäre. Die VAE kennen keine jährliche Grundsteuer und keine Kapitalertragsteuer auf Wohnimmobilien natürlicher Personen. Es gibt keine persönliche Einkommensteuer, Mieteinnahmen aus privat gehaltenen Wohnimmobilien werden also nicht besteuert und fallen auch nicht unter die Körperschaftsteuer der VAE.
| Steuerart | Behandlung in den VAE |
|---|---|
| Jährliche Grundsteuer | nicht vorhanden |
| Kapitalertragsteuer bei Verkauf (Privatperson, Wohnimmobilie) | nicht vorhanden |
| Persönliche Einkommensteuer auf Mieteinnahmen | nicht vorhanden |
| Körperschaftsteuer auf privat gehaltene Wohnimmobilie natürlicher Personen | nicht anwendbar |
| Mehrwertsteuer, erste Lieferung einer neuen Wohnimmobilie | 0 %, nullsatzbesteuert |
| Mehrwertsteuer, Kurzzeit- und Ferienvermietung | 5 % als Beherbergungsleistung |
Das ist der Grund, warum Dubai in deutschen Anlegerforen so häufig auftaucht. Es ist auch der Punkt, an dem die meisten Darstellungen aufhören, obwohl für einen in Deutschland Steuerpflichtigen dort erst die Hälfte der Rechnung steht.
Warum die deutsche Seite trotzdem zählt
Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, unterliegt dem Welteinkommensprinzip. Einkünfte werden dem Grunde nach unabhängig davon erfasst, in welchem Staat sie entstehen. Dass Dubai keine Steuer erhebt, bedeutet deshalb nicht automatisch, dass in Deutschland nichts zu erklären ist.
Dieser Satz ist der wichtigste im ganzen Text, und er wird in Verkaufsgesprächen am häufigsten übergangen. Ein Verkäufer in einem Dubaier Showroom beantwortet die Frage nach der Besteuerung fast immer mit “null Prozent”. Das ist richtig für die VAE und keine Aussage über Ihre Steuererklärung in Deutschland.
Praktisch heißt das: Die Nettorendite, mit der Sie kalkulieren, ist nicht die Bruttorendite abzüglich Service Charge. Sie ist die Bruttorendite abzüglich Service Charge und abzüglich dessen, was auf der deutschen Seite anfällt. Diese zweite Größe kann nur Ihr Steuerberater beziffern, weil sie von Ihrem Wohnsitz, Ihrer übrigen Einkunftssituation und der Struktur des Erwerbs abhängt.
Doppelbesteuerung: was der Begriff bedeutet und was er nicht klärt
Doppelbesteuerungsabkommen sind zwischenstaatliche Verträge, die festlegen, welcher Staat welche Einkunftsart besteuern darf und wie eine Doppelbelastung vermieden wird. Sie arbeiten im Wesentlichen mit zwei Mechanismen: Entweder stellt der Wohnsitzstaat die ausländischen Einkünfte frei, oder er rechnet die im Ausland gezahlte Steuer auf die eigene an.
Bei einem Staat ohne Einkommensteuer wirft das eine offensichtliche Frage auf. Wenn im Quellenstaat null Steuer gezahlt wurde, gibt es nichts anzurechnen. Ob und in welchem Umfang eine Freistellung greift, ob ein Progressionsvorbehalt zu beachten ist und in welcher Fassung ein Abkommen zwischen Deutschland und den VAE auf Ihren Sachverhalt anzuwenden ist, sind Rechtsfragen mit Auswirkungen im fünfstelligen Bereich.
Wir nennen dazu bewusst keine Sätze, keine Artikelnummern und keine Methode. Diese Angaben stehen nicht in unserem Faktenregister, und eine falsche Angabe an dieser Stelle wäre teurer als der gesamte Kaufpreisvorteil, den ein guter Zahlungsplan bringt. Lassen Sie den Punkt vor dem Kauf von einem Steuerberater mit Auslandsbezug prüfen, nicht nach der ersten Mietzahlung.
Ein Hinweis zur Reihenfolge: Diese Prüfung gehört vor die Reservierung, nicht danach. Erwerbsstruktur, Haltedauer und die Frage, ob privat oder über eine Gesellschaft erworben wird, lassen sich vorher gestalten und nachher nur noch mit Aufwand korrigieren.
Die Formulare: wo ausländische Immobilieneinkünfte landen
Vermietungseinkünfte aus einer ausländischen Immobilie werden in der deutschen Einkommensteuererklärung typischerweise über die Anlage V für Vermietung und Verpachtung sowie über die Anlage AUS für ausländische Einkünfte abgebildet. Welche Anlagen in Ihrem Fall tatsächlich zu füllen sind und wie die Werte darin anzusetzen sind, hängt von der Einordnung der Einkünfte und vom anwendbaren Abkommen ab.
Damit Ihr Steuerberater arbeiten kann, brauchen Sie ohnehin Unterlagen, die Sie in Dubai einsammeln müssen und die später schwer zu rekonstruieren sind:
- Den Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement) und das Oqood-Zertifikat, später die Eigentumsurkunde.
- Alle Zahlungsbelege auf das Treuhandkonto, mit Datum und Wechselkurs am Zahlungstag.
- Die Quittung über die 4-Prozent-DLD-Gebühr sowie über Oqood- und Trustee-Gebühren.
- Mietverträge, Nachweise über Service Charges und Verwaltungskosten.
- Bei Kurzzeitvermietung die Abrechnungen des Betreibers samt ausgewiesener Mehrwertsteuer.
Die Wechselkurse zum jeweiligen Zahlungszeitpunkt sind der Punkt, an dem später am meisten Zeit verloren geht. Legen Sie eine Tabelle an, sobald die erste Rate abfließt, nicht drei Jahre später.
Die eine Steuer, die Sie in Dubai wirklich zahlen können
Die Mehrwertsteuer in den VAE beträgt 5 %, und ob sie greift, hängt an der Art der Nutzung.
| Sachverhalt | Behandlung |
|---|---|
| Kauf einer neuen Wohnimmobilie vom Bauträger | 0 %, nullsatzbesteuert |
| Wiederverkauf einer Wohnimmobilie | befreit |
| Langfristige Wohnraumvermietung | befreit |
| Kurzzeit- und Ferienvermietung, Serviced Apartments | 5 % als Beherbergungsleistung |
| Registrierungspflicht | ab 375.000 AED steuerpflichtigem Jahresumsatz |
Für den klassischen deutschen Kapitalanleger, der eine Wohnung kauft und langfristig vermietet, ist die Mehrwertsteuer damit kein Thema. Für den Anleger, der auf Kurzzeitvermietung setzt, sehr wohl. Wer eine Rendite aus Übernachtungspreisen hochrechnet, ohne 5 % Mehrwertsteuer und die Service Charge abzuziehen, rechnet sich das Objekt schön.
Die Kaufnebenkosten sind keine Steuer, aber der größte Einmalblock
Die gesamten Kaufnebenkosten bei einer Off-Plan-Immobilie in Dubai liegen bei rund 4 bis 6 % des Kaufpreises.
| Position | Betrag |
|---|---|
| DLD-Übertragungsgebühr | 4 % des Kaufpreises, seit September 2013 unverändert |
| Oqood-Registrierung (Verwaltung) | ca. 1.000 bis 5.000 AED, projektabhängig |
| Trustee-Büro | ca. 4.000 bis 5.000 AED |
| Umschreibung auf Title Deed bei Übergabe | keine zweiten 4 % |
| Gesamt | ca. 4 bis 6 % des Preises |
Im Vergleich zu Deutschland, wo Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zusammen deutlich höher liegen, ist das ein niedriger Wert. Wichtig für die Liquiditätsplanung: Die 4 % sind bei der Registrierung fällig und werden nicht über den Zahlungsplan verteilt. Wer auf einem 60/40-Plan erst 10 % Anzahlung geleistet hat, schuldet trotzdem sofort die vollen 4 %. Die vollständige Kostenaufstellung samt Rechenbeispiel steht in unserem Leitfaden zu den Kaufnebenkosten in Dubai.
Kapitalanlage rechnen: Bruttorendite ist nicht Nettoertrag
Bruttomietrenditen bei Dubaier Apartments liegen bei rund 6 bis 8 %, wobei mittlere Lagen die Premiumlagen schlagen.
| Lage | Bruttorendite (Apartments) |
|---|---|
| Dubai gesamt | ca. 6 bis 8 % |
| Jumeirah Village Circle | ca. 7,7 bis 8,5 % (Studios ca. 8,3 %, 1-Zimmer ca. 8,1 %, 2-Zimmer ca. 7,7 %) |
| Dubai Marina | ca. 5,5 bis 7,2 % |
| Business Bay | ca. 5,1 bis 6,7 % |
| Downtown Dubai | ca. 4 bis 6 % |
Von dieser Bruttozahl gehen zunächst die Service Charges ab. Bei Apartments liegen sie typischerweise bei rund 10 bis 30 AED je Quadratfuß und Jahr, die breitere Marktspanne reicht von 3 bis 30 AED. Premiumtürme in DIFC, auf Palm Jumeirah und in Downtown können 60 AED je Quadratfuß überschreiten, für den Burj Khalifa werden rund 67,9 AED genannt. Die Budgets werden jährlich über das Mollak-System von RERA und DLD gegen den offiziellen Service Charge Index genehmigt.
Danach folgen Verwaltung, Leerstand und Instandhaltung, und erst danach die deutsche Seite. Eine Bruttorendite von 8 % bei einer Service Charge von 30 AED je Quadratfuß ist eine völlig andere Anlage als dieselben 8 % bei 12 AED. Genau deshalb schlägt das mittlere Segment das Premiumsegment beim Nettoertrag so regelmäßig, ein Muster, das wir im Gebietsguide zu Jumeirah Village Circle an Zahlen zeigen.
Ein Währungspunkt, der in keiner Renditetabelle steht: Der Dirham ist fest an den US-Dollar gebunden, 1 USD entspricht 3,6725 AED. Gegenüber dem Euro schwankt er deshalb wie der Dollar. Im August 2026 lag der Kurs bei etwa 0,232 bis 0,237 EUR je AED. Wer über einen dreijährigen Zahlungsplan in Euro einzahlt und später in Euro entnimmt, trägt dieses Risiko auf beiden Seiten.
Aufenthaltstitel und Steuerwohnsitz sind zwei verschiedene Dinge
Ein Immobilienkauf in den VAE kann zu einem Aufenthaltstitel führen. Das Goldene Visum für zehn Jahre setzt eine Immobilie im Wert von mindestens 2 Mio. AED nach DLD-Bewertung in einer zugelassenen Freehold-Zone voraus. Seit dem föderalen Rundschreiben vom 20. Februar 2026 spielt die Zahlungsweise keine Rolle mehr, maßgeblich ist der gesamte Immobilienwert und nicht das eingezahlte Eigenkapital, und bis zu drei Immobilien dürfen kombiniert werden. Off-Plan zählt damit mit.
Daneben existiert ein Investorenvisum für zwei Jahre. Die frühere Mindestschwelle von 750.000 AED wurde im April 2026 für Alleineigentümer gestrichen, es gibt insoweit keinen Mindestwert mehr; Miteigentümer benötigen jeweils einen Anteil von mindestens 400.000 AED. Die Immobilie muss fertiggestellt sein, Off-Plan qualifiziert hier nicht. Die staatlichen Gebühren beginnen bei rund 10.765 AED. Wer noch mit der alten 750.000-Regel rechnet, arbeitet mit überholten Angaben.
Der steuerliche Punkt: Ein Aufenthaltstitel in den VAE ist kein automatischer Wechsel des Steuerwohnsitzes. Ob und ab wann Ihre unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland endet, hängt an Kriterien wie Wohnsitz und gewöhnlichem Aufenthalt und an den Umständen des Einzelfalls. Ein Visum in Dubai zu halten und weiterhin eine Wohnung in Deutschland zu nutzen, sind zwei Sachverhalte, die zusammen betrachtet werden müssen. Auch das ist eine Frage an den Steuerberater und nicht an den Makler. Die Voraussetzungen des Visums selbst stehen in unserem Leitfaden zum Goldenen Visum der VAE.
Fragen, die Sie Ihrem Steuerberater stellen sollten
Nehmen Sie diese Liste mit in den Termin. Sie ist kürzer als ein Beratungsgespräch ohne Vorbereitung und deutlich billiger.
| Frage | Warum sie zählt |
|---|---|
| Wie werden meine Mieteinkünfte aus den VAE in Deutschland behandelt? | Bestimmt die Nettorendite und damit die gesamte Anlageentscheidung |
| Greift ein Doppelbesteuerungsabkommen auf meinen Fall, und welche Methode sieht es vor? | Entscheidet über Freistellung, Anrechnung und einen möglichen Progressionsvorbehalt |
| Welche Anlagen der Steuererklärung sind zu füllen, und ab wann? | Anlage V und Anlage AUS sind der Regelfall, die Einordnung ist es nicht immer |
| Gibt es Anzeige- oder Mitteilungspflichten beim Erwerb? | Fristen laufen unabhängig davon, ob Erträge fließen |
| Privat oder über eine Gesellschaft erwerben? | Lässt sich vorher gestalten und nachher nur mit Aufwand ändern |
| Wie wird ein späterer Veräußerungsgewinn behandelt? | Die VAE erheben nichts, die deutsche Behandlung ist gesondert zu klären |
| Was gilt bei Kurzzeitvermietung? | In den VAE 5 % Mehrwertsteuer, die Einordnung in Deutschland ist gesondert zu prüfen |
| Was ändert sich bei einem Wegzug? | Aufenthaltstitel und Steuerwohnsitz folgen unterschiedlichen Regeln |
Häufige Irrtümer deutscher Käufer
“Null Prozent Steuern in Dubai, also null Prozent für mich.” Die 0 % beschreiben die VAE. Ihre Pflichten im Wohnsitzstaat bestehen unabhängig davon.
“Ich kaufe über eine Offshore-Struktur, dann ist die Sache erledigt.” Strukturen ändern Sachverhalte und schaffen neue Pflichten. Ohne vorherige Beratung ist das eher ein Risiko als eine Lösung.
“Der Makler hat gesagt, das sei steuerfrei.” Ein Makler in Dubai gibt keine steuerliche Auskunft für Deutschland und haftet dafür auch nicht.
“Ab 750.000 AED gibt es ein Visum.” Diese Regel ist seit April 2026 überholt. Für Alleineigentümer gibt es beim Zweijahresvisum keinen Mindestwert mehr, und dieses Visum setzt eine fertiggestellte Immobilie voraus. Das Goldene Visum liegt bei 2 Mio. AED nach DLD-Bewertung.
“Die Bruttorendite ist meine Rendite.” Service Charges, Verwaltung, Leerstand, Währung und die deutsche Seite stehen zwischen der Bruttozahl und dem, was ankommt.
Was das für die Objektauswahl bedeutet
Wenn die deutsche Seite die Nettorendite mitbestimmt, verschiebt sich die Auswahl. Ein Objekt mit hoher Bruttorendite und hoher Service Charge kann schlechter abschneiden als ein ruhigeres Objekt mit niedrigeren Haltekosten, weil die Kostenseite sicher ist und die Ertragsseite nicht.
Für den Kauf selbst heißt das drei Dinge. Lassen Sie sich die tatsächliche Service Charge des konkreten Gebäudes im Index des DLD zeigen, bevor Sie eine Rendite modellieren. Prüfen Sie den Zahlungsplan gegen Ihre reale Liquidität in Euro, nicht in Dirham. Und klären Sie die steuerliche Behandlung, bevor Sie die erste Rate überweisen, weil sich die Erwerbsstruktur danach kaum noch ändern lässt.
Wenn Sie zwischen Primär- und Zweitmarkt schwanken, hilft der Vergleich Off-Plan gegen fertige Immobilie in Dubai. Den vollständigen Ablauf vom Zonencheck bis zur Übergabe beschreibt unser Leitfaden zum Off-Plan-Kauf.
Häufige Fragen
Die VAE erheben darauf keine Steuer, es gibt dort keine persönliche Einkommensteuer auf Mieteinnahmen aus privat gehaltenen Wohnimmobilien. Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, unterliegt jedoch dem Welteinkommensprinzip, ausländische Einkünfte sind dem Grunde nach zu erklären. Wie sie im Einzelfall behandelt werden und ob ein Doppelbesteuerungsabkommen greift, klären Sie mit Ihrem Steuerberater. Wir nennen dazu bewusst keine Sätze oder Methoden.
Keine jährliche Grundsteuer, keine Kapitalertragsteuer auf Wohnimmobilien natürlicher Personen und keine persönliche Einkommensteuer auf Mieteinnahmen. Bei der Mehrwertsteuer ist die erste Lieferung einer neuen Wohnimmobilie mit 0 % nullsatzbesteuert, Wiederverkäufe und langfristige Wohnraumvermietung sind befreit, Kurzzeit- und Ferienvermietung sowie Serviced Apartments werden mit 5 % als Beherbergungsleistung besteuert.
Vermietungseinkünfte aus ausländischen Immobilien werden typischerweise über die Anlage V und die Anlage AUS abgebildet. Welche Anlagen für Ihren Fall tatsächlich zu füllen sind und wie die Werte anzusetzen sind, hängt von der Einordnung der Einkünfte und vom anwendbaren Abkommen ab und gehört zu Ihrem Steuerberater.
Doppelbesteuerungsabkommen regeln, welcher Staat welche Einkunftsart besteuern darf und wie eine Doppelbelastung vermieden wird, in der Regel über Freistellung oder Anrechnung. Ob und in welcher Fassung ein Abkommen auf Ihren Sachverhalt anzuwenden ist und welche Methode gilt, ist eine Rechtsfrage mit erheblicher finanzieller Wirkung. Lassen Sie sie vor dem Kauf von einem Steuerberater mit Auslandsbezug prüfen.
Rund 4 bis 6 % des Kaufpreises, unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Darin enthalten sind die DLD-Übertragungsgebühr von 4 %, eine Oqood-Verwaltungsgebühr von rund 1.000 bis 5.000 AED je nach Projekt und eine Trustee-Gebühr von rund 4.000 bis 5.000 AED. Die 4 % sind bei der Registrierung fällig und werden nicht über den Zahlungsplan verteilt.
Nicht automatisch. Ein Aufenthaltstitel in den VAE und der steuerliche Wohnsitz sind zwei verschiedene Sachverhalte. Ob und ab wann eine unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland endet, hängt an Kriterien wie Wohnsitz und gewöhnlichem Aufenthalt und an den Umständen des Einzelfalls. Klären Sie das vor einem Wegzug mit Ihrem Steuerberater.
Kaufvertrag und Oqood-Zertifikat, später die Eigentumsurkunde, alle Zahlungsbelege auf das Treuhandkonto mit Datum und Wechselkurs am Zahlungstag, die Quittungen über DLD-, Oqood- und Trustee-Gebühren, Mietverträge sowie Nachweise über Service Charges und Verwaltungskosten. Bei Kurzzeitvermietung zusätzlich die Betreiberabrechnungen mit ausgewiesener Mehrwertsteuer.
Bei langfristiger Wohnraumvermietung nicht, diese ist von der Mehrwertsteuer befreit. Kurzzeit- und Ferienvermietung sowie Serviced Apartments gelten als Beherbergungsleistung und werden mit 5 % besteuert. Eine Registrierungspflicht entsteht, sobald der steuerpflichtige Umsatz 375.000 AED pro Jahr übersteigt.
Nächste Schritte
Trennen Sie die beiden Seiten der Rechnung sauber. Die Seite der VAE ist öffentlich, überprüfbar und in diesem Text vollständig abgebildet: 0 % auf Miete und Wertzuwachs für Privatpersonen, 4 bis 6 % Kaufnebenkosten, 5 % Mehrwertsteuer nur bei Kurzzeitvermietung, Service Charges als laufender Block.
Die deutsche Seite ist individuell. Holen Sie dazu eine schriftliche Einschätzung ein, bevor Sie reservieren, und nehmen Sie die Fragenliste aus diesem Text mit in den Termin. Eine Stunde Beratung vorher kostet weniger als eine falsch gewählte Erwerbsstruktur.
Für die Objektseite lesen Sie den Leitfaden zum Off-Plan-Kauf in Dubai, für die vollständige Kostenrechnung die Kaufnebenkosten und für den Marktkontext die Datenübersicht zum Golf-Immobilienmarkt 2026.
Wo dieser Text keine Zahl nennt, fehlt sie nicht aus Nachlässigkeit. Sie fehlt, weil sie von Ihrem Fall abhängt.
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