Kaufnebenkosten Immobilien Dubai: Gebühren und Steuern
Was der Off-Plan-Kauf in Dubai wirklich kostet: 4 % DLD-Gebühr, Oqood, Trustee, Service Charges, Mehrwertsteuer und ein durchgerechnetes Kostenbeispiel.
Von Dune Estates Editorial · Aktualisiert 23. August 2026 · 13 Min. Lesezeit
Was kostet der Kauf einer Off-Plan-Immobilie in Dubai wirklich?
Die gesamten Kaufnebenkosten liegen bei rund 4 bis 6 % des Kaufpreises. Den Löwenanteil macht die 4-Prozent-Übertragungsgebühr des Dubai Land Department aus. Der Rest sind Registrierungs- und Trustee-Gebühren, die als feste Dirham-Beträge berechnet werden und deshalb bei kleinen Einheiten prozentual stärker ins Gewicht fallen.
Damit ist die Kaufseite fast vollständig beschrieben. Es gibt keine jährliche Grundsteuer, die Sie einplanen müssten, keine Grunderwerbsteuer neben der DLD-Gebühr, keine Notarkosten im deutschen Sinn und keine Kapitalertragsteuer für Privatpersonen beim Verkauf von Wohnimmobilien. Wer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz kommt, rechnet zunächst mit einem Nebenkostenblock, der dort schnell 10 bis 15 % erreicht. Diese Rechnung gilt in Dubai nicht.
Die Kosten, die Ihre Rendite über einen Haltezeitraum von zehn Jahren tatsächlich bestimmen, liegen an anderer Stelle: bei den Service Charges und, falls Sie kurzfristig vermieten, bei der Mehrwertsteuer. Dieser Leitfaden geht jede Position einzeln durch und rechnet sie am Ende an einem konkreten Beispiel zusammen.
Die DLD-Übertragungsgebühr: 4 % des Kaufpreises
Das Dubai Land Department erhebt eine Übertragungsgebühr von 4 % des Kaufpreises. Der Satz liegt seit September 2013 bei 4 %, damals angehoben von 2 %, und gilt für alle Verkäufe einschließlich Off-Plan.
Zwei Punkte sind für Off-Plan-Käufer entscheidend.
Erstens die Bemessungsgrundlage und der Zeitpunkt. Die 4 % werden auf den Vertragspreis berechnet und sind in der Regel bei der Registrierung im Voraus fällig, nicht verteilt über Ihren Zahlungsplan. Wer auf einem 60/40-Plan bislang nur 10 % Buchungsanzahlung geleistet hat, schuldet trotzdem die vollen 4 % bei der Registrierung. Genau hier reißt bei vielen Käufern die Liquiditätsplanung im ersten Monat.
Zweitens die Werbeaktionen. Manche Bauträger übernehmen die DLD-Gebühr als Verkaufsanreiz. Das ist eine kommerzielle Entscheidung, keine Regel, und sie ändert sich von Launch zu Launch. Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, wer die Gebühr trägt, bevor Sie unterschreiben. “DLD übernommen” im Prospekt und “DLD übernommen” im Kaufvertrag sind zwei verschiedene Dokumente.
Oqood-Registrierung: wie Off-Plan-Eigentum vor der Übergabe funktioniert
Off-Plan-Immobilien werden in Dubai in einem Zwischenregister namens Oqood eingetragen. Sie erhalten ein Oqood-Zertifikat statt einer Eigentumsurkunde, und dieses Zertifikat ist bis zur Übergabe der rechtliche Nachweis Ihres Anspruchs auf die Einheit.
Die Oqood-Verwaltungsgebühr liegt je nach Projekt bei rund 1.000 bis 5.000 AED und wird zusammen mit der 4-Prozent-DLD-Gebühr gezahlt. Der genaue Betrag variiert, fragen Sie ihn deshalb für Ihr konkretes Projekt beim Bauträger ab statt mit einem Mittelwert zu rechnen.
Wichtiger ist, was bei der Übergabe passiert. Wenn das Gebäude fertiggestellt ist und das Oqood in eine vollwertige Eigentumsurkunde umgeschrieben wird, fällt keine zweite 4-Prozent-Gebühr an. Sie zahlen die DLD-Gebühr einmal, am Anfang. Käufer aus Märkten mit gestaffelten Registrierungskosten rechnen hier oft mit einem Nachschlag bei Fertigstellung, den es nicht gibt.
Die Oqood-Registrierung ist Teil einer größeren Schutzarchitektur. Nach dem Dubai-Gesetz Nr. 8 von 2007 muss jedes Off-Plan-Projekt ein eigenes RERA-genehmigtes Treuhandkonto haben, und Ihre Zahlungen fließen direkt dorthin statt auf das Betriebskonto des Bauträgers. Mittel werden nur gegen Baufortschritte freigegeben, die vom Treuhänder oder Ingenieur zertifiziert sind. RERA prüft diese Konten, kann Abhebungen einfrieren, Bußgelder verhängen oder ein Projekt aussetzen. Nach dem Gesetz Nr. 9 von 2007 muss ein Bauträger außerdem mindestens 20 % der geschätzten Baukosten einzahlen oder eine Bankgarantie stellen, bevor er verkaufen darf. Die vollständige Mechanik steht in unserem Leitfaden zum Off-Plan-Kauf in Dubai.
Trustee-Gebühr und übrige Transaktionskosten
Die Registrierung wird über ein vom DLD zugelassenes Trustee-Büro abgewickelt, das rund 4.000 bis 5.000 AED berechnet. Das ist ein Festbetrag. Bei einer Villa für 3 Mio. AED fällt er kaum auf, bei einem Studio für 700.000 AED sehr wohl.
Zusammen mit DLD-Gebühr und Oqood-Verwaltung ergibt sich daraus die Spanne von 4 bis 6 %.
| Kostenposition | Betrag | Fälligkeit |
|---|---|---|
| DLD-Übertragungsgebühr | 4 % des Kaufpreises | Bei der Registrierung |
| Oqood-Registrierung (Verwaltung) | ca. 1.000 bis 5.000 AED, projektabhängig | Zusammen mit der DLD-Gebühr |
| Trustee-Büro | ca. 4.000 bis 5.000 AED | Bei der Registrierung |
| Umschreibung auf Title Deed bei Übergabe | keine zweiten 4 % | Bei der Übergabe |
| Kaufnebenkosten gesamt | ca. 4 bis 6 % des Preises | Überwiegend im Voraus |
Maklerprovision bei Off-Plan
Bei Off-Plan-Launches bezahlt üblicherweise der Bauträger den Makler, eine Käuferprovision wird häufig gar nicht erhoben. Das ist Marktkonvention, keine regulierte Vorgabe, und es gibt Abweichungen.
Wir nennen hier bewusst keinen Prozentsatz, weil es keinen einheitlichen offiziellen Satz gibt, den man zitieren könnte. Stellen Sie Ihrem Makler vor der Reservierung drei Fragen schriftlich: ob überhaupt eine Provision von Ihnen zu zahlen ist, in welcher Höhe, und ob darauf Mehrwertsteuer hinzukommt. Ein Makler, der das nicht in einem Satz beantworten kann, ist nicht der Makler für eine siebenstellige Transaktion.
Rechenbeispiel: Gesamtkosten bei einem Apartment für 1.500.000 AED
Die folgende Tabelle wendet die veröffentlichten Gebühren auf einen konkreten Kauf an. Der Dirham ist fest an den US-Dollar gebunden, 1 USD entspricht 3,6725 AED, die Dollar-Spalte ist deshalb reine Arithmetik und keine Schätzung.
| Position | AED | USD (zum Peg) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 1.500.000 | ca. 408.400 |
| DLD-Übertragungsgebühr (4 %) | 60.000 | ca. 16.340 |
| Oqood-Verwaltung (Mitte der Spanne) | ca. 3.000 | ca. 820 |
| Trustee-Büro | ca. 4.500 | ca. 1.230 |
| Nebenkosten gesamt | ca. 67.500 | ca. 18.380 |
| Anteil am Kaufpreis | ca. 4,5 % | ca. 4,5 % |
Bei einer kleineren Einheit steigt der Prozentsatz, weil die Festbeträge nicht mitschrumpfen. Bei einem Studio für 700.000 AED landen dieselben Posten bei rund 5,1 % des Preises. Bei einer Villa für 4 Mio. AED sinken sie in Richtung 4,2 %. Genau deshalb nennt der Markt eine Spanne von 4 bis 6 % und keine einzelne Zahl.
Beachten Sie, was in dieser Tabelle nicht steht: keine Grunderwerbsteuer, keine jährliche Grundsteuer, keine Notarkosten, keine Rückstellung für Kapitalertragsteuer. In Deutschland würden allein Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch mehrere Prozent zusätzlich bedeuten.
Für Käufer, die in Euro rechnen: Der Dirham folgt dem Dollar, nicht dem Euro. Der Kurs lag im August 2026 bei etwa 0,232 bis 0,237 EUR je AED. Über einen Zahlungsplan von drei Jahren ist das ein echtes Währungsrisiko, das in keiner Gebührentabelle auftaucht.
Service Charges: der eigentliche laufende Kostenblock
Service Charges entscheiden darüber, ob eine Dubaier Bruttorendite im Bestand hält. Bei Apartments liegen sie typischerweise bei rund 10 bis 30 AED je Quadratfuß und Jahr, abhängig von Lage und Ausstattung, die breitere Marktspanne reicht von 3 bis 30 AED.
Premiumgebäude liegen deutlich darüber. Türme in DIFC, auf Palm Jumeirah und in Downtown Dubai können 60 AED je Quadratfuß und Jahr überschreiten, für den Burj Khalifa werden rund 67,9 AED genannt.
| Gebäudetyp | Service Charge (AED je Quadratfuß/Jahr) | Jahreskosten bei 800 Quadratfuß |
|---|---|---|
| Unteres Marktende | ca. 3 AED | ca. 2.400 AED |
| Typisches Apartment | ca. 10 bis 30 AED | ca. 8.000 bis 24.000 AED |
| Premiumturm (DIFC, Palm, Downtown) | kann 60 AED überschreiten | ab ca. 48.000 AED |
| Burj Khalifa (Referenzwert) | ca. 67,9 AED | ca. 54.300 AED |
Diese Budgets werden nicht willkürlich festgelegt. Sie werden jährlich über das Mollak-System von RERA und DLD gegen den offiziellen Service Charge Index genehmigt, das DLD stellt auf seiner Website einen Rechner bereit. Schlagen Sie den aktuellen Wert für den konkreten Turm oder die konkrete Community nach, bevor Sie sich binden, statt eine Prognose aus dem Verkaufsprospekt zu übernehmen.
Die Arithmetik ist eindeutig. Eine Bruttorendite von 8 % bei 30 AED Service Charge je Quadratfuß ist eine völlig andere Kapitalanlage als 8 % bei 12 AED. Das ist einer der Gründe, warum mittlere Lagen bei der Nettorendite regelmäßig die Premiumlagen schlagen, ein Muster, das wir im Gebietsguide zu Jumeirah Village Circle an Zahlen zeigen.
Steuern: was Dubai erhebt und was nicht
Die VAE erheben keine jährliche Grundsteuer und keine Kapitalertragsteuer auf Wohnimmobilien natürlicher Personen. Es gibt auch keine persönliche Einkommensteuer, Mieteinnahmen aus privat gehaltenen Wohnimmobilien werden also nicht besteuert und fallen auch nicht unter die Körperschaftsteuer der VAE.
Das ist die Schlagzeile, die den Markt für internationale Käufer attraktiv macht, und sie stimmt. Der Vorbehalt lautet: Sie beschreibt ausschließlich die Behandlung in den VAE. Ihr Wohnsitzstaat kann die Einkünfte, den Veräußerungsgewinn oder das Vermögen weiterhin besteuern. Für deutsche Anleger ist das keine Randnotiz, sondern der zweite Teil derselben Rechnung. Den qualitativen Rahmen dazu behandelt unser Beitrag zu Dubai-Immobilien aus deutscher Steuersicht. Konkrete Sätze, Methoden und Fristen gehören in ein Gespräch mit Ihrem Steuerberater, nicht auf eine Website.
Mehrwertsteuer auf Wohnimmobilien
Die Mehrwertsteuer in den VAE beträgt 5 %, und ihre Anwendung hängt davon ab, um welche Art von Lieferung es sich handelt.
| Art der Lieferung | Mehrwertsteuerliche Behandlung |
|---|---|
| Erste Lieferung einer neuen Wohnimmobilie | nullsatzbesteuert (0 %) |
| Wiederverkauf einer Wohnimmobilie | befreit |
| Langfristige Wohnraumvermietung | befreit |
| Kurzzeit- und Ferienvermietung, Serviced Apartments | 5 % als Beherbergungsleistung |
Die praktische Folge für den Off-Plan-Käufer: Der Erwerb einer neuen Einheit vom Bauträger ist nullsatzbesteuert, die Mehrwertsteuer ist also kein zusätzlicher Kaufkostenblock. Wenn Sie die fertige Einheit jedoch als Ferienwohnung betreiben wollen, wechseln Sie in eine steuerpflichtige Kategorie. Eine Registrierungspflicht entsteht, sobald der steuerpflichtige Umsatz 375.000 AED pro Jahr übersteigt.
Wer Renditen aus Kurzzeitvermietung anhand von Bruttoübernachtungspreisen rechnet, ohne 5 % Mehrwertsteuer und die Service Charge abzuziehen, überschätzt seine Rendite deutlich.
Finanzierungskosten für Nicht-Residenten
Die Finanzierung von Off-Plan-Objekten ist unter dem Hypothekenregime der Zentralbank CBUAE für alle Käufer auf 50 % Beleihungsauslauf begrenzt, bei maximal 25 Jahren Laufzeit und einer maximalen Schuldendienstquote von 50 %.
Für Nicht-Residenten kommt eine zweite Schicht hinzu. Banken deckeln Nicht-Residenten typischerweise bei rund 50 % Beleihungsauslauf, einzelne Institute gehen auf 60 bis 65 %. Die Zinsen liegen etwa 0,5 bis 1 Prozentpunkt über Krediten an Residenten, die Dokumentationsanforderungen sind strenger. In der Praxis ist die bindende Grenze meist die Politik der einzelnen Bank und nicht die Regel der Zentralbank.
Eine Finanzierung als Nicht-Resident ist erreichbar, die Auswahl an Kreditgebern bleibt aber schmal und die Konditionen sind härter als für Residenten. Holen Sie eine indikative Zusage ein, bevor Sie sich auf einen Zahlungsplan festlegen, den Sie ohne Fremdkapital nicht bedienen könnten. Wie sich Zahlungsplan und Beleihungsgrenze gegenseitig bedingen, steht in unserem Leitfaden zu den Zahlungsplänen.
Kostenpositionen, die Käufer unterschätzen
Vier Punkte erklären die meisten Abweichungen zwischen dem Budget eines Käufers und dem, was tatsächlich abfließt.
Der Zeitpunkt der DLD-Gebühr. Die 4 % sind bei der Registrierung fällig, nicht verteilt über den Zahlungsplan. Wer sie im Liquiditätsplan mit den Raten mitlaufen lässt, hat im ersten Monat eine Lücke.
Service Charges ab Übergabe, nicht ab Vermietung. Die Gebühr beginnt mit der Übergabe der Einheit, unabhängig davon, ob ein Mieter drin ist. Wenn Ihr Gebäude in einem schwachen Vermietungsmonat fertig wird, ist das echtes Geld ohne Gegenposition.
Ausbau und Möblierung. Off-Plan-Einheiten werden in der Spezifikation des Bauträgers übergeben. Wenn Ihre Vermietungsstrategie ein möbliertes Produkt voraussetzt, ist das ein eigener Budgetposten.
Währung. Der Dirham hängt am Dollar, nicht am Euro. Käufer, die in Euro verdienen, tragen dieses Risiko über einen Zahlungsplan, der drei Jahre und mehr laufen kann.
Dubai im Gebührenvergleich mit Abu Dhabi und Oman
Dubai ist nicht der günstigste Golfmarkt für die Transaktion selbst. Wer mehr als eine Jurisdiktion prüft, sollte die Gebührenordnungen nebeneinander sehen.
| Markt | Übertragungsgebühr | Anmerkung |
|---|---|---|
| Dubai | 4 % des Preises | zzgl. Oqood-Verwaltung und Trustee-Gebühr, gesamt ca. 4 bis 6 % |
| Abu Dhabi | 2 % des Transaktionswerts | Beschluss des Exekutivrats Nr. 49 von 2018, über ADREC und DARI; konventionell oft 1 % Käufer und 1 % Verkäufer, verhandelbar; zzgl. Verwaltungsgebühr von ca. 1.000 bis 1.500 AED für die Urkunde |
| Oman | 3 % für Ausländer | Ministerium für Wohnungsbau und Stadtplanung; 1 % für omanische Staatsbürger, 0,5 % bei islamischen Bankgeschäften; keine separate Stempelsteuer |
Der Nominalsatz in Abu Dhabi ist halb so hoch wie in Dubai, und der Käuferanteil kann bei der üblichen Teilung auf 1 % sinken, wobei diese Teilung Verhandlungssache ist. Der Preis dafür: ausländisches Volleigentum ist dort auf rund 30 ausgewiesene Investitionszonen beschränkt, und der Markt ist kleiner. 2025 standen 142 Mrd. AED über 42.814 Transaktionen in Abu Dhabi gegen 917 Mrd. AED und mehr als 270.000 Transaktionen in Dubai.
Oman verlangt von Ausländern 3 %, das Dreifache des Satzes für omanische Staatsbürger, und ausländisches Volleigentum ist auf Integrated Tourism Complexes begrenzt. Oman hat außerdem ein Datum im Kalender, das die VAE nicht haben: Ab dem 1. Januar 2028 gilt eine persönliche Einkommensteuer von 5 % auf Einkommen über 42.000 OMR pro Jahr, Mieteinnahmen fallen in den Anwendungsbereich.
Die vollständigen Vergleiche stehen in Dubai oder Abu Dhabi und VAE oder Oman.
Ändern sich die Gebühren beim Kauf für das Goldene Visum?
Nein. Die Gebührenordnung ist identisch, unabhängig davon, ob Sie einen Aufenthaltstitel anstreben. Für das Visum zählt die Wertschwelle: 2 Mio. AED nach DLD-Bewertung, wobei die Zahlungsweise seit dem föderalen Rundschreiben vom 20. Februar 2026 keine Rolle mehr spielt. Maßgeblich ist der gesamte Immobilienwert und nicht das eingezahlte Eigenkapital, und bis zu drei Immobilien dürfen kombiniert werden. Die Details stehen in unserem Leitfaden zum Goldenen Visum.
Häufige Fragen
4 % des Kaufpreises. Der Satz liegt seit September 2013 bei 4 % und gilt für Off-Plan genauso wie für fertige Objekte. Er ist in der Regel bei der Registrierung im Voraus fällig und wird nicht über den Zahlungsplan verteilt.
Nein. Das Oqood-Zertifikat wird bei der Übergabe ohne zweite 4-Prozent-Gebühr in eine vollwertige Eigentumsurkunde umgeschrieben. Die Übertragungsgebühr wird einmal gezahlt, bei der Registrierung.
Rund 4 bis 6 % des Kaufpreises. Darin enthalten sind die DLD-Übertragungsgebühr von 4 %, eine Oqood-Verwaltungsgebühr von rund 1.000 bis 5.000 AED je nach Projekt und eine Trustee-Gebühr von rund 4.000 bis 5.000 AED. Bei kleinen Einheiten liegt der Prozentsatz am oberen Rand, weil die Verwaltungsgebühren Festbeträge sind.
Nein. Die VAE erheben keine jährliche Grundsteuer und keine Kapitalertragsteuer auf Wohnimmobilien natürlicher Personen, und es gibt keine persönliche Einkommensteuer auf Mieteinnahmen aus privat gehaltenen Wohnimmobilien. Ihre Steuerpflicht in Deutschland bleibt davon unberührt, klären Sie sie mit Ihrem Steuerberater.
Die erste Lieferung einer neuen Wohnimmobilie ist mit 0 % nullsatzbesteuert, die Mehrwertsteuer ist also kein zusätzlicher Kaufkostenblock. Wiederverkäufe und langfristige Wohnraumvermietung sind befreit. Kurzzeit- und Ferienvermietung sowie Serviced Apartments werden mit 5 % als Beherbergungsleistung besteuert, eine Registrierungspflicht besteht ab 375.000 AED steuerpflichtigem Jahresumsatz.
Bei Apartments typischerweise rund 10 bis 30 AED je Quadratfuß und Jahr, mit einer breiteren Marktspanne von 3 bis 30 AED. Premiumgebäude in DIFC, auf Palm Jumeirah und in Downtown können 60 AED je Quadratfuß überschreiten, für den Burj Khalifa werden rund 67,9 AED genannt. Die Budgets werden jährlich über das Mollak-System von RERA und DLD gegen den offiziellen Service Charge Index genehmigt.
Bei Off-Plan-Launches bezahlt üblicherweise der Bauträger den Makler, eine Käuferprovision wird häufig nicht erhoben. Das ist Marktkonvention und keine regulierte Vorgabe. Lassen Sie sich vor der Reservierung schriftlich bestätigen, ob eine Provision von Ihnen zu zahlen ist, in welcher Höhe und ob Mehrwertsteuer hinzukommt.
Off-Plan-Finanzierung ist unter dem CBUAE-Regime für alle Käufer auf 50 % Beleihungsauslauf gedeckelt, bei maximal 25 Jahren Laufzeit und 50 % Schuldendienstquote. Nicht-Residenten werden von Banken typischerweise bei rund 50 % gedeckelt, einzelne gehen auf 60 bis 65 %, mit Zinsen etwa 0,5 bis 1 Prozentpunkt über Resident-Krediten und strengerer Dokumentation. Prüfen Sie die aktuellen Konditionen mit Ihrer Bank.
Nächste Schritte
Bauen Sie Ihr Budget in dieser Reihenfolge auf. Nehmen Sie den Kaufpreis, addieren Sie 4 % DLD, addieren Sie rund 8.000 AED für Oqood- und Trustee-Verwaltung, und behandeln Sie diese Summe als bei der Registrierung fällig und nicht als über den Plan verteilt.
Danach modellieren Sie die Haltekosten. Schlagen Sie die tatsächliche Service Charge für das konkrete Gebäude im Service Charge Index des DLD nach, multiplizieren Sie sie mit der Fläche, und ziehen Sie das Ergebnis von der erwarteten Bruttomiete ab, bevor Sie über die Rendite entscheiden.
Drei Texte lohnen sich vor der Reservierung. Der Leitfaden zum Off-Plan-Kauf beschreibt den vollständigen Ablauf von der Zonenprüfung bis zur Übergabe. Der Vergleich Off-Plan gegen fertige Immobilie zeigt, wo Preisunterschied und Zahlungsplanvorteil tatsächlich liegen. Die Datenübersicht zum Golf-Immobilienmarkt 2026 liefert den Transaktionskontext.
Für alles, was Ihre persönliche Steuersituation betrifft, sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater. Für die Bestätigung, dass ein konkretes Grundstück in einer ausgewiesenen Freehold-Zone liegt, sprechen Sie mit dem DLD, bevor Geld fließt.
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