Goldenes Visum der VAE über Immobilien: Regeln 2026
Goldenes Visum der VAE über Immobilien: 2 Mio. AED nach DLD-Bewertung, Off-Plan zählt, Familie eingeschlossen, Ablauf und was sich im Februar 2026 änderte.
Von Dune Estates Editorial · Aktualisiert 23. August 2026 · 12 Min. Lesezeit
Was das Goldene Visum über Immobilien ist
Das Goldene Visum ist ein Aufenthaltstitel der VAE mit zehn Jahren Laufzeit, den Sie über Immobilieneigentum ab einem Wert von 2 Mio. AED nach Bewertung des Dubai Land Department erhalten.
Für Anleger aus Deutschland, Österreich und der Schweiz ist die Einordnung wichtig: Das ist ein Aufenthaltstitel, keine Staatsbürgerschaft. Er berechtigt zum Aufenthalt, nicht automatisch zur Verlagerung Ihres steuerlichen Wohnsitzes. Die steuerliche Ansässigkeit folgt eigenen Regeln in Ihrem Heimatstaat und hängt an Faktoren wie Wohnsitz, gewöhnlichem Aufenthalt und Lebensmittelpunkt. Behandeln Sie das Visum als das, was es ist: ein Aufenthaltsrecht mit langer Laufzeit.
Was sich im Februar 2026 geändert hat
Vor dem föderalen Rundschreiben vom 20. Februar 2026 war die Zahlungsweise ein praktisches Hindernis. Seither zählt der Gesamtwert der Immobilie und nicht der bereits eingezahlte Anteil.
Konkret bedeutet die Vereinfachung:
- Ein finanziertes Objekt qualifiziert, auch wenn ein erheblicher Teil des Kaufpreises noch als Hypothek offen ist.
- Ein Off-Plan-Objekt qualifiziert, auch wenn Sie erst einen Teil der Raten geleistet haben.
- Maßgeblich ist der Gesamtwert der Immobilie nach DLD-Bewertung, der mindestens 2 Mio. AED erreichen muss.
Für Käufer im Primärmarkt ist das der entscheidende Punkt. Wer eine Off-Plan-Einheit für 2,2 Mio. AED mit einem 60/40-Plan erwirbt, muss nicht warten, bis 2 Mio. AED tatsächlich geflossen sind.
| Kriterium | Regelung |
|---|---|
| Laufzeit | 10 Jahre |
| Mindestwert | 2 Mio. AED nach DLD-Bewertung |
| Zahlungsweise | unerheblich seit dem Rundschreiben vom 20.02.2026, Hypothek und Off-Plan-Raten zulässig |
| Maßgebliche Größe | Gesamtwert der Immobilie, nicht das eingezahlte Eigenkapital |
| Kombination mehrerer Objekte | bis zu 3 Objekte |
| Lage | zugelassene Freehold-Gebiete |
| Off-Plan | zählt |
Die Bewertung durch das DLD ist entscheidend, nicht der Kaufpreis
Die Schwelle von 2 Mio. AED bemisst sich nach der Bewertung des Dubai Land Department, nicht nach dem Betrag auf Ihrem Kaufvertrag.
In der Praxis liegen beide Werte oft nah beieinander, aber sie sind nicht dasselbe. Wenn Sie den Kaufpreis knapp über der Schwelle ansetzen, etwa bei 2,02 Mio. AED, tragen Sie das Risiko einer abweichenden Bewertung.
Zwei praktische Konsequenzen:
Erstens: Planen Sie einen Puffer über der Schwelle ein, wenn das Visum ein Hauptmotiv des Kaufs ist. Wie groß dieser Puffer sein sollte, hängt vom Objekt ab. Belastbare Erfahrungswerte zur Abweichung zwischen Kaufpreis und DLD-Bewertung liegen uns nicht vor, deshalb nennen wir hier keine Prozentzahl. Klären Sie das mit Ihrem Makler.
Zweitens: Kombinieren Sie bei knapper Lage lieber zwei Objekte, da bis zu drei Objekte zusammengerechnet werden dürfen.
Wo die Immobilie liegen muss
Die Immobilie muss in einem zugelassenen Freehold-Gebiet liegen. Ein Objekt außerhalb dieser Gebiete qualifiziert nicht, unabhängig von seinem Wert.
In Dubai gibt es mehr als 60 ausgewiesene Freehold-Gebiete. Bekannte Adressen sind Palm Jumeirah, Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Jumeirah Lake Towers, Jumeirah Village Circle, Dubai Hills Estate, Dubai Creek Harbour, Arabian Ranches, Emirates Hills und Dubai South. Die vollständige rechtliche Liste ist länger und wurde über die Jahre erweitert.
In Abu Dhabi läuft die entsprechende Regelung über rund 30 ausgewiesene Investment Zones, darunter Yas Island, Saadiyat Island, Al Reem Island, Al Maryah Island und Al Raha Beach.
Lassen Sie die Eignung des konkreten Grundstücks vor jeder Zahlung bestätigen, in Dubai beim DLD und in Abu Dhabi über ADREC beziehungsweise DARI. Ein Prospekt, auf dem “Freehold” steht, ersetzt diese Auskunft nicht. Der vollständige Ablauf steht in unserem Leitfaden zum Off-Plan-Kauf in Dubai und im Guide zu Abu Dhabi.
Familienangehörige
Das Goldene Visum erlaubt die Einbeziehung von Familienangehörigen des Hauptantragstellers. Die konkrete Ausgestaltung, also welche Angehörigen unter welchen Bedingungen und mit welchen Gebühren einbezogen werden, ist nicht Teil unseres geprüften Faktenbestands. Lassen Sie diese Punkte von Ihrem Anwalt oder einem zugelassenen Dienstleister klären, bevor Sie den Kauf auf eine bestimmte Familienkonstellation ausrichten.
Wir nennen an dieser Stelle bewusst keine Gebührentabelle und keine Altersgrenzen, weil veröffentlichte Angaben dazu auseinandergehen und sich ändern.
Der Ablauf in Schritten
1. Zone prüfen. Bestätigen Sie, dass das Objekt in einem zugelassenen Freehold-Gebiet liegt.
2. Wertschwelle planen. Zielen Sie mit Puffer über 2 Mio. AED nach DLD-Bewertung, oder planen Sie die Kombination von bis zu drei Objekten.
3. Kaufen und registrieren. Bei Off-Plan wird das Eigentum als Oqood-Zertifikat im Zwischenregister eingetragen, und die 4 % DLD-Übertragungsgebühr fällt zu diesem Zeitpunkt an, zusammen mit rund 1.000 bis 5.000 AED Oqood-Verwaltungsgebühr und etwa 4.000 bis 5.000 AED Trustee-Gebühr.
4. Bewertung einholen. Die maßgebliche Größe ist die DLD-Bewertung.
5. Antrag stellen. Über die zuständige Behörde beziehungsweise einen zugelassenen Dienstleister.
6. Familienangehörige einbeziehen. Nach den jeweils geltenden Bedingungen.
Zu Bearbeitungszeiten, medizinischen Untersuchungen und Gebührenhöhen des Antrags selbst liegen uns keine gesicherten Angaben vor. Diese Punkte klären Sie mit Ihrem Anwalt oder Dienstleister.
Das getrennte Zweijahresvisum für Immobilieninvestoren
Neben dem Goldenen Visum existiert ein Zweijahresvisum für Immobilieninvestoren, das über das DLD beziehungsweise das Taskeen-Verfahren läuft. Es folgt einer eigenen Systematik und darf nicht mit dem Goldenen Visum verwechselt werden.
Die Regeln nach dem Stand 2026:
| Kriterium | Zweijahresvisum | Goldenes Visum |
|---|---|---|
| Laufzeit | 2 Jahre | 10 Jahre |
| Mindestwert für Alleineigentümer | kein Mindestwert seit April 2026 | 2 Mio. AED nach DLD-Bewertung |
| Miteigentümer | je mindestens 400.000 AED Anteil | Gesamtwert maßgeblich, bis zu 3 Objekte kombinierbar |
| Off-Plan zulässig | nein, die Immobilie muss fertiggestellt sein | ja |
| Finanzierung | Hypothek und Ratenkauf zulässig | Zahlungsweise unerheblich |
| Behördengebühren | ab rund 10.765 AED | nicht Teil unseres geprüften Faktenbestands |
| Lage | Freehold-Gebiet | zugelassenes Freehold-Gebiet |
Der Unterschied, der für Off-Plan-Käufer zählt, steht in einer Zeile: Das Zweijahresvisum verlangt eine fertiggestellte Immobilie, das Goldene Visum nicht. Wer heute im Primärmarkt kauft und einen Aufenthaltstitel will, plant über den Goldene-Visum-Weg.
Für Alleineigentümer wurde die frühere Mindestwertgrenze beim Zweijahresvisum im April 2026 gestrichen. Miteigentümer benötigen weiterhin einen Anteil von mindestens 400.000 AED je Person. Die Behördengebühren beginnen bei rund 10.765 AED.
Was das Visum kostet, gerechnet über den Kauf
Wenn Sie den Aufenthaltstitel als Nebeneffekt eines ohnehin geplanten Investments betrachten, ändert er die Rechnung wenig. Wenn er das Hauptmotiv ist, sollten Sie die Erwerbskosten der 2-Millionen-Schwelle offen ansehen.
| Position | Betrag auf 2 Mio. AED |
|---|---|
| Kaufpreis | 2.000.000 AED |
| DLD-Übertragungsgebühr 4 % | 80.000 AED |
| Oqood-Verwaltungsgebühr | ca. 1.000 bis 5.000 AED |
| Trustee-Gebühr | ca. 4.000 bis 5.000 AED |
| Erwerbsnebenkosten gesamt | ca. 4 bis 6 % des Preises |
Umgerechnet über die feste Dollarbindung von 1 USD gleich 3,6725 AED entsprechen 2 Mio. AED rund 545.000 USD. In Euro liegt der Gegenwert nach dem Stand August 2026 bei etwa 464.000 bis 474.000 EUR, gerechnet mit rund 0,232 bis 0,237 EUR je AED. Behandeln Sie den Euro-Wert als Näherung mit Stichtag: Die Dollarbindung ist fest, der Euro-Kurs schwankt.
Dazu kommen die laufenden Kosten nach der Übergabe. Service Charges liegen bei Dubaier Apartments typischerweise bei rund 10 bis 30 AED pro Quadratfuß und Jahr, mit einer breiteren Marktspanne von 3 bis 30 AED. Premiumtürme in DIFC, auf Palm Jumeirah oder in Downtown können 60 AED überschreiten, für den Burj Khalifa werden rund 67,9 AED genannt. Die vollständige Kostenaufstellung steht in unserem Leitfaden zu den Kaufnebenkosten in Dubai.
Wenn Sie die Schwelle über einen Zahlungsplan erreichen wollen, hilft die Übersicht in unserem Beitrag zu den Zahlungsplänen für Off-Plan. Emaar bietet 50/50, 60/40 und 80/20, Sobha überwiegend 60/40 ohne Nachlauf, Danube das Modell mit rund 10 % bei Buchung und danach 1 % monatlich.
Steuerliche Einordnung für Anleger aus dem deutschsprachigen Raum
Auf der Emirate-Seite gilt: keine jährliche Grundsteuer, keine Kapitalertragsteuer auf Wohnimmobilien natürlicher Personen, keine Einkommen- oder Körperschaftsteuer auf Mieteinnahmen natürlicher Personen aus privat gehaltenen Wohnimmobilien.
Auf Ihrer Heimatseite ändert das Goldene Visum für sich genommen nichts. Ein Aufenthaltstitel verlagert weder Ihren steuerlichen Wohnsitz noch beendet er eine bestehende unbeschränkte Steuerpflicht. Ob und wie sich Ihre Ansässigkeit ändert, entscheidet sich nach den Regeln Ihres Wohnsitzstaats und, bei Doppelansässigkeit, nach dem jeweils anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen.
Konkrete Sätze, Fristen und Anzeigepflichten nennen wir hier nicht, weil sie nicht Teil unseres geprüften Faktenbestands sind. Konsultieren Sie Ihren Steuerberater, bevor Sie das Visum in eine steuerliche Planung einbauen. Den qualitativen Rahmen und die Fragen, die Sie stellen sollten, behandelt unser Beitrag zu Dubai-Immobilien aus deutscher Steuersicht.
Wenn Sie den Oman als Alternative prüfen
Der Oman koppelt Aufenthalt und Immobilieneigentum bei niedrigeren Schwellen, allerdings nur in Integrated Tourism Complexes. Ein Aufenthaltstitel über 5 Jahre setzt eine Immobilie ab OMR 250.000 in einem ITC voraus, die Golden-Stufe über 10 Jahre ab OMR 500.000. Beide sind verlängerbar, Ehepartner und Kinder sind einbezogen, und der Antragsteller muss mindestens 21 Jahre alt, finanziell solvent und ohne Vorstrafen sein.
Umgerechnet über die feste Dollarbindung von 1 OMR gleich 2,6008 USD sind OMR 500.000 rund 1,3 Mio. USD, während 2 Mio. AED rund 545.000 USD entsprechen. Für zehn Jahre Aufenthalt ist die Schwelle in den VAE also niedriger, für fünf Jahre liegt der Oman mit rund 650.000 USD darüber. Der Unterschied liegt weniger im Betrag als im Marktprofil: mehr Auswahl und Liquidität in den VAE, kleinere und ruhigere Projektwelt im Oman.
Die vollständige Gegenüberstellung steht in unserem Vergleich VAE oder Oman und die Regeln des omanischen Marktes im Leitfaden zu ITC-Immobilien im Oman.
Häufige Fragen
Mindestens 2 Mio. AED nach Bewertung des Dubai Land Department. Maßgeblich ist die behördliche Bewertung, nicht allein der Kaufpreis auf dem Vertrag. Bis zu drei Objekte dürfen kombiniert werden, um diese Schwelle zu erreichen, und die Immobilie muss in einem zugelassenen Freehold-Gebiet liegen. Das Visum läuft zehn Jahre.
Ja. Seit dem föderalen Rundschreiben vom 20. Februar 2026 ist die Zahlungsweise unerheblich. Off-Plan-Raten und Hypothek sind zulässig, maßgeblich ist der Gesamtwert der Immobilie von mindestens 2 Mio. AED nach DLD-Bewertung und nicht das bereits eingezahlte Eigenkapital. Das ist der wichtigste Unterschied zum getrennten Zweijahresvisum für Immobilieninvestoren, das eine fertiggestellte Immobilie voraussetzt.
Ja. Seit dem Rundschreiben vom 20. Februar 2026 spielt es keine Rolle, ob Sie bar, per Hypothek oder in Raten zahlen. Entscheidend ist, dass der Gesamtwert der Immobilie nach DLD-Bewertung 2 Mio. AED erreicht. Beachten Sie dabei, dass die Off-Plan-Finanzierung unter dem CBUAE-Regime für alle Käufer auf 50 % Beleihungsauslauf gedeckelt ist.
Laufzeit und Objektstatus. Das Goldene Visum läuft zehn Jahre, verlangt 2 Mio. AED nach DLD-Bewertung und akzeptiert Off-Plan. Das Zweijahresvisum läuft zwei Jahre, verlangt eine fertiggestellte Immobilie in einem Freehold-Gebiet und kennt seit April 2026 für Alleineigentümer keinen Mindestwert mehr, während Miteigentümer je mindestens 400.000 AED Anteil benötigen. Die Behördengebühren des Zweijahresvisums beginnen bei rund 10.765 AED. Hypothek und Ratenkauf sind bei beiden zulässig.
Ja, bis zu drei Objekte dürfen zusammengerechnet werden. Alle müssen in zugelassenen Freehold-Gebieten liegen. Diese Option ist praktisch, wenn ein einzelnes Objekt die Schwelle knapp verfehlen würde oder wenn Sie Ihr Kapital über zwei Lagen streuen möchten.
Der Rahmen ist föderal und damit nicht auf Dubai beschränkt. Die Immobilie muss in einem für ausländisches Eigentum zugelassenen Gebiet liegen, in Abu Dhabi sind das die rund 30 Investment Zones wie Yas Island, Saadiyat Island, Al Reem Island, Al Maryah Island und Al Raha Beach. Lassen Sie die Eignung des konkreten Grundstücks über ADREC oder DARI bestätigen.
Nicht von selbst. Das Goldene Visum ist ein Aufenthaltstitel und keine Aussage über Ihre steuerliche Ansässigkeit. Diese richtet sich nach den Regeln Ihres Wohnsitzstaats, etwa Wohnsitz, gewöhnlichem Aufenthalt und Lebensmittelpunkt, und bei Doppelansässigkeit nach dem anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen. In den VAE selbst fallen keine jährliche Grundsteuer, keine Kapitalertragsteuer auf Wohnimmobilien natürlicher Personen und keine Steuer auf Mieteinnahmen natürlicher Personen aus privat gehaltenen Wohnimmobilien an. Konsultieren Sie zu Ihrer persönlichen Lage Ihren Steuerberater.
Die Einbeziehung von Familienangehörigen des Hauptantragstellers ist vorgesehen. Die konkreten Bedingungen, betroffenen Angehörigen und Gebühren gehören nicht zu unserem geprüften Faktenbestand, weil veröffentlichte Angaben auseinandergehen und sich ändern. Lassen Sie diesen Punkt von Ihrem Anwalt oder einem zugelassenen Dienstleister klären, bevor Sie den Kauf auf eine bestimmte Familienkonstellation ausrichten.
Nächste Schritte
Trennen Sie zwei Fragen sauber voneinander: Ist das Objekt ein gutes Investment, und erfüllt es die Visumsvoraussetzungen? Ein Objekt, das nur wegen der Schwelle gekauft wird, ist meist ein teures Visum.
Danach in dieser Reihenfolge: Freehold-Status des konkreten Grundstücks beim DLD oder über ADREC bestätigen, Zielwert mit Puffer über 2 Mio. AED planen oder die Kombination von bis zu drei Objekten vorbereiten, Zahlungsplan gegen Ihre Liquidität rechnen und die Antragsformalitäten mit einem zugelassenen Dienstleister klären.
Zur Vertiefung: der vollständige Off-Plan-Kaufprozess in Dubai, die Zahlungspläne im Detail und der Vergleich Dubai oder Abu Dhabi, wenn Sie zwischen den beiden Emiraten noch nicht entschieden haben.
Wo dieser Leitfaden eine Zahl nicht nennt, ist sie nicht verifiziert. Lassen Sie diese Punkte von Ihrem Anwalt oder einem zugelassenen Visumsdienstleister bestätigen.
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