Zahlungspläne für Off-Plan in Dubai: 60/40 bis 1 %
Off-Plan-Zahlungspläne in Dubai erklärt: 60/40, 80/20, 1 % monatlich, Post-Handover. Beispiele von Emaar, Danube, Sobha, Samana plus Liquiditätsrechnung.
Von Dune Estates Editorial · Aktualisiert 23. August 2026 · 13 Min. Lesezeit
Warum der Zahlungsplan in Dubai wichtiger ist als in Deutschland
In Dubai finanziert der Bauträger den Käufer, nicht die Bank. Das ist der strukturelle Unterschied zum deutschsprachigen Markt und der Grund, warum der Zahlungsplan hier genauso viel Prüfung verdient wie der Quadratmeterpreis.
Der Hintergrund ist regulatorisch. Unter dem Hypothekenregime der Zentralbank CBUAE ist die Finanzierung von Off-Plan-Objekten für alle Käufer auf 50 % Beleihungsauslauf gedeckelt, bei einer maximalen Laufzeit von 25 Jahren und einer maximalen Schuldendienstquote von 50 %. Nicht-Residenten trifft zusätzlich die Bankpolitik: typischerweise rund 50 % Beleihungsauslauf, einzelne Häuser gehen auf 60 bis 65 %, mit Zinsen etwa 0,5 bis 1 Prozentpunkt über Resident-Krediten und strengerer Dokumentation.
Praktisch heißt das: Die Bank deckt bestenfalls die Hälfte, und die Auswahl an Kreditgebern ist schmal. Den Rest strukturiert der Zahlungsplan des Bauträgers, in der Regel zinsfrei über die Bauzeit. Genau darin liegt der ökonomische Reiz von Off-Plan gegenüber dem fertigen Objekt.
Die Grundstrukturen im Überblick
Ein Zahlungsplan wird als Verhältnis geschrieben: der Anteil, den Sie während der Bauphase zahlen, gegen den Anteil bei Übergabe. 60/40 heißt 60 % während des Baus, 40 % bei Schlüsselübergabe.
| Struktur | Bauphase | Übergabe | Wirkung auf Ihre Liquidität |
|---|---|---|---|
| 80/20 | 80 % | 20 % | Hohe Belastung während des Baus, kleine Schlussrate |
| 70/30 | 70 % | 30 % | Ausgewogen mit Schwerpunkt auf der Bauzeit |
| 60/40 | 60 % | 40 % | Klassischer Mittelweg, häufigste Form |
| 50/50 | 50 % | 50 % | Große Schlussrate, Planung nötig |
| 40/60 | 40 % | 60 % | Nach hinten verlagert, hoher Bedarf bei Übergabe |
| 30/70 | 30 % | 70 % | Geringster Kapitaleinsatz während des Baus, höchstes Schlussrisiko |
Die Regel dahinter ist einfach: Je weiter der Plan nach hinten verlagert ist, desto weniger Kapital binden Sie während des Baus und desto größer wird der Betrag, den Sie zum Übergabetermin aufbringen müssen. Wer bei 30/70 damit rechnet, die Schlussrate durch einen Weiterverkauf oder eine Hypothek zu decken, trifft eine Wette auf Marktlage und Bankbereitschaft zu einem Zeitpunkt, den er nicht kontrolliert.
Baufortschrittsgekoppelt oder kalendergebunden
Der wichtigere Unterschied steckt nicht im Verhältnis, sondern im Auslöser jeder Rate.
Baufortschrittsgekoppelt heißt: Eine Rate wird fällig, wenn ein zertifizierter Bauabschnitt erreicht ist, etwa Fundament, 20 % Fertigstellung, 40 % Fertigstellung. Ihr Geld folgt dem Fortschritt.
Kalendergebunden heißt: Eine Rate wird an einem Datum fällig, unabhängig davon, wie weit gebaut wurde. Das Modell 1 % monatlich gehört in diese Kategorie.
Baufortschrittsgekoppelte Pläne sind aus Käufersicht die konservativere Struktur. Stockt der Bau, stocken die Raten. Bei kalendergebundenen Plänen zahlen Sie weiter, auch wenn sich auf der Baustelle wenig bewegt.
Das entwertet das Modell 1 % monatlich nicht. Es macht nur deutlich, worauf Sie beim Bauträger achten müssen: Bei kalendergebundenen Plänen zählt die Lieferhistorie doppelt.
Der Escrow-Rahmen wirkt in beiden Fällen. Nach dem Dubai-Gesetz Nr. 8 von 2007 fließen Ihre Zahlungen auf ein RERA-genehmigtes Projekt-Treuhandkonto, und Mittel werden an den Bauträger nur gegen zertifizierte Baufortschritte freigegeben. Das schützt die Verwendung Ihres Geldes, nicht Ihren Zeitplan. Die vollständige Mechanik steht in unserem Leitfaden zum Off-Plan-Kauf in Dubai.
Was die einzelnen Bauträger anbieten
| Bauträger | Typische Struktur | Post-Handover | Besonderheit |
|---|---|---|---|
| Emaar | 50/50, 60/40, 80/20 | bei ausgewählten Projekten bis rund 3 Jahre | Größter Anbieter nach Verkaufswert, ca. 51,7 Mrd. AED von Jan bis Jul 2025 |
| DAMAC | 75/25, 70/30, 60/40, auch ca. 1 % monatlich mit Meilensteinsprüngen | projektabhängig | Baufortschrittsgekoppelte Pläne, ca. 24,7 Mrd. AED im selben Zeitraum |
| Sobha | überwiegend einfache 60/40 | keiner bei den Launches 2024 bis 2026 | Klarste Struktur ohne Nachlauf |
| Danube | ca. 10 % Buchung, danach 1 % monatlich | Nachlauf ca. 30 bis 35 Monate | Signaturmodell, zinsfrei |
| Samana | projektabhängig | bis rund 8 Jahre bei ausgewählten Projekten | Längste Laufzeiten am Markt |
Weitere aktive Namen im Off-Plan-Segment sind Binghatti mit designgeprägten Türmen im bezahlbaren Segment, Azizi im Value-Segment sowie Nakheel und Meraas mit rund 12,6 beziehungsweise 10,7 Milliarden AED Verkaufswert von Januar bis Juli 2025.
Zwei Hinweise zur Einordnung dieser Tabelle. Erstens sind das typische Formen, keine Garantien. Der konkrete Plan steht im konkreten Kaufvertrag. Zweitens sind Ranglisten nach Anzahl der Projektstarts unzuverlässig, weil sich veröffentlichte Auswertungen methodisch unterscheiden. Die Rangfolge nach Verkaufswert ist das belastbarere Signal.
Das Modell 1 % monatlich, nüchtern gerechnet
Bei Danube funktioniert das Modell so: rund 10 % bei Buchung, danach 1 % pro Monat, mit einem Post-Handover-Nachlauf von etwa 30 bis 35 Monaten, zinsfrei.
Der Reiz liegt auf der Hand. Bei einem Kaufpreis von 1 Mio. AED sind 10 % gleich 100.000 AED bei Buchung und danach 10.000 AED pro Monat. Das ist eine Größenordnung, die viele Anleger aus dem laufenden Einkommen decken können, ohne eine Bank einzuschalten.
Worauf Sie achten müssen:
- Die Gesamtdauer. Ein Plan mit 1 % pro Monat läuft über viele Jahre. Prüfen Sie, ob Ihre Einkommenssituation über diesen Zeitraum tragfähig bleibt.
- Der Nachlauf nach der Übergabe. Die Raten laufen weiter, während zusätzlich Service Charges anfallen und die Vermietung erst anlaufen muss.
- Die Kalenderbindung. Die Rate ist an das Datum geknüpft, nicht an den Bauzustand.
- Der Gesamtpreis. Ein zinsfreier Plan über viele Jahre kann im Kaufpreis eingepreist sein. Vergleichen Sie den Quadratfußpreis mit vergleichbaren Objekten mit kürzerem Plan.
Der letzte Punkt ist der, den Käufer am häufigsten übersehen. Zinsfrei heißt nicht kostenlos, sondern nur, dass die Kosten nicht als Zins ausgewiesen sind.
Liquiditätsrechnung: drei Pläne auf 1 Mio. AED
Die folgende Tabelle vergleicht drei Strukturen auf einen Kaufpreis von 1 Mio. AED, bei einer angenommenen Bauzeit von 36 Monaten. Die Zahlen sind Rechenbeispiele zur Struktur, keine Angebote.
| Position | 60/40 baufortschrittsgekoppelt | 80/20 baufortschrittsgekoppelt | 1 % monatlich mit Nachlauf |
|---|---|---|---|
| Buchung | 100.000 AED (10 %) | 100.000 AED (10 %) | 100.000 AED (10 %) |
| Während der Bauzeit | 500.000 AED über Meilensteine | 700.000 AED über Meilensteine | 10.000 AED pro Monat |
| Bei Übergabe | 400.000 AED | 200.000 AED | Restanteil laut Plan |
| Nach der Übergabe | keine | keine | 10.000 AED pro Monat über ca. 30 bis 35 Monate |
| Höchste Einzelbelastung | Schlussrate 400.000 AED | Verteilte Meilensteinraten | Gleichmäßig, dafür sehr lang |
| Hauptrisiko | Liquidität zum Übergabetermin | Hohe Kapitalbindung während des Baus | Lange Bindung, Raten laufen nach der Übergabe weiter |
Zu jeder Spalte kommen die Nebenkosten hinzu, die am Anfang und nicht im Ratenplan anfallen: 4 % DLD-Übertragungsgebühr, also 40.000 AED auf dieses Beispiel, plus Oqood-Verwaltungsgebühr von rund 1.000 bis 5.000 AED und Trustee-Gebühr von etwa 4.000 bis 5.000 AED. Insgesamt liegen die Erwerbsnebenkosten bei rund 4 bis 6 % des Preises. Die vollständige Aufstellung steht in unserem Leitfaden zu den Kaufnebenkosten in Dubai.
Die Post-Handover-Falle
Post-Handover-Pläne verschieben einen Teil der Zahlung in die Zeit nach der Schlüsselübergabe. Verbreitet sind 1 bis 5 Jahre, Emaar bietet bei ausgewählten Projekten bis rund 3 Jahre, Samana bei ausgewählten Projekten bis rund 8 Jahre.
Das klingt nach reinem Vorteil: Sie zahlen aus der Miete. Die Rechnung geht nur auf, wenn Sie alle Positionen aufnehmen, die nach der Übergabe gleichzeitig anfallen.
Was nach der Übergabe monatlich abfließt:
- Die Post-Handover-Rate selbst.
- Service Charges. Für Dubaier Apartments typischerweise rund 10 bis 30 AED pro Quadratfuß und Jahr, breitere Marktspanne 3 bis 30 AED. Premiumtürme in DIFC, auf Palm Jumeirah oder in Downtown können 60 AED überschreiten, für den Burj Khalifa werden rund 67,9 AED genannt.
- Eine etwaige Hypothekenrate, wenn Sie zur Übergabe finanziert haben.
- Verwaltungs- und Vermietungskosten.
Was in dieser Zeit noch nicht sicher zufließt: die Miete. Zwischen Übergabe, Abnahme von Mängeln, Möblierung und dem ersten Mietvertrag vergehen Wochen bis Monate. Rechnen Sie den ersten Zeitraum ohne Mieteinnahmen durch, nicht mit ihnen.
Zur Orientierung bei den Erträgen: Bruttomietrenditen bei Dubaier Apartments liegen bei rund 6 bis 8 %, mit JVC bei etwa 7,7 bis 8,5 %, Dubai Marina bei 5,5 bis 7,2 %, Business Bay bei 5,1 bis 6,7 % und Downtown Dubai bei 4 bis 6 %. Das sind Bruttowerte vor Service Charges und Verwaltung. Details zur transaktionsstärksten Community stehen im Gebietsprofil JVC.
Risiken eines überdehnten Plans
| Risiko | Wie es entsteht | Gegenmaßnahme |
|---|---|---|
| Liquiditätslücke bei Übergabe | Nach hinten verlagerter Plan wie 30/70, Schlussrate nicht gedeckt | Schlussrate vorab reservieren, nicht auf Weiterverkauf oder Kredit wetten |
| Doppelbelastung nach der Übergabe | Post-Handover-Rate plus Service Charges plus Leerstand | Sechs Monate ohne Mieteinnahmen durchrechnen |
| Kalendergebundene Raten bei Bauverzug | Zahlungen laufen unabhängig vom Fortschritt | Lieferhistorie des Bauträgers prüfen, Verzugsklausel im Vertrag lesen |
| Eingepreiste Planlaufzeit | Sehr langer zinsfreier Plan bei höherem Quadratfußpreis | Preis gegen vergleichbare Objekte mit kürzerem Plan stellen |
| Blockierter Ausstieg | Abtretung erst ab einer Baufortschrittsschwelle erlaubt | Abtretungsklausel vor Unterschrift prüfen |
| Zinsänderung bei Anschlussfinanzierung | Hypothek erst zur Übergabe geplant | Konditionen früh mit der Bank sondieren, Puffer einplanen |
Die häufigste Fehlannahme in diesem Markt lautet: Ein längerer Plan ist immer besser, weil er weniger Kapital bindet. Ein längerer Plan bindet Sie länger. Das ist etwas anderes.
Welche Struktur zu welchem Anlegerprofil passt
| Profil | Passende Struktur | Begründung |
|---|---|---|
| Vorhandenes Kapital, Fokus auf Preis | 80/20 oder baufortschrittsgekoppelte 60/40 | Kurze Bindung, häufig bessere Verhandlungsposition beim Preis |
| Laufendes Einkommen, wenig Startkapital | 1 % monatlich | Planbare gleichmäßige Belastung ohne Bank |
| Klarer Vermietungsplan ab Übergabe | Moderater Post-Handover über 1 bis 3 Jahre | Miete deckt einen Teil der Rate, Bindung bleibt überschaubar |
| Unsichere Einkommenslage über mehrere Jahre | Kurzer Plan mit hohem Bauanteil | Weniger offene Verpflichtungen in der Zukunft |
| Exit vor Fertigstellung geplant | Nach hinten verlagerter Plan, sofern Abtretung erlaubt | Geringere Kapitalbindung, aber Abtretungsklausel entscheidet |
Wenn Sie noch grundsätzlich zwischen Primär- und Zweitmarkt schwanken, ist der Zahlungsplan das stärkste Argument der Primärseite. Der Vergleich steht in Off-Plan gegen fertige Immobilie in Dubai.
Steuerliche Einordnung für Anleger aus dem deutschsprachigen Raum
Auf der Emirate-Seite ist die Lage einfach: keine jährliche Grundsteuer, keine Kapitalertragsteuer auf Wohnimmobilien natürlicher Personen, keine Einkommen- oder Körperschaftsteuer auf Mieteinnahmen natürlicher Personen aus privat gehaltenen Wohnimmobilien.
Auf der Heimatseite ist sie es nicht. Der Zahlungsplan selbst ist steuerlich zunächst nur ein Zahlungsvorgang, aber die Anschaffungskosten, der Zeitpunkt des wirtschaftlichen Eigentumsübergangs und die spätere Behandlung der Mieteinkünfte hängen an Ihrem Wohnsitzstaat und am jeweils anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen. Unser Faktenregister enthält dazu keine länderspezifischen Sätze, deshalb nennen wir hier keine. Konsultieren Sie Ihren Steuerberater, bevor Sie einen mehrjährigen Plan unterschreiben. Den qualitativen Rahmen behandelt unser Beitrag zu Dubai-Immobilien aus deutscher Steuersicht.
Ein praktischer Punkt für die Visumsplanung: Für das Goldene Visum zählt seit dem föderalen Rundschreiben vom 20. Februar 2026 der Gesamtwert der Immobilie von mindestens 2 Mio. AED nach behördlicher Bewertung, nicht das bereits eingezahlte Eigenkapital. Off-Plan-Raten und Hypothek sind zulässig. Details im Leitfaden zum Goldenen Visum.
Häufige Fragen
60 % des Kaufpreises zahlen Sie während der Bauphase, 40 % bei der Übergabe. Die 60 % werden in Raten aufgeteilt, die bei baufortschrittsgekoppelten Plänen an zertifizierte Bauabschnitte geknüpft sind. Gängige Varianten sind daneben 80/20, 70/30, 50/50, 40/60 und 30/70. 60/40 ist der Standard bei Sobha und eine der Formen, die auch Emaar und DAMAC anbieten.
Rund 10 % des Kaufpreises bei Buchung, danach 1 % pro Monat, mit einem Post-Handover-Nachlauf von etwa 30 bis 35 Monaten, zinsfrei. Die Raten sind an Kalenderdaten geknüpft und nicht an den Baufortschritt, weshalb die Lieferhistorie des Bauträgers bei diesem Modell besonders zählt. DAMAC bietet ebenfalls Pläne mit etwa 1 % pro Monat an, dort mit Meilensteinsprüngen.
Samana hat nach den uns vorliegenden Daten die längsten Post-Handover-Laufzeiten am Markt, bei ausgewählten Projekten bis rund 8 Jahre. Emaar bietet bei ausgewählten Projekten bis rund 3 Jahre Post-Handover. Sobha verzichtet bei den Launches 2024 bis 2026 auf einen Post-Handover-Anteil und arbeitet überwiegend mit einfachen baufortschrittsgekoppelten 60/40-Plänen.
Zinsfrei heißt, dass keine Zinsen ausgewiesen werden. Die Laufzeit kann trotzdem im Kaufpreis eingepreist sein. Vergleichen Sie deshalb den Quadratfußpreis eines Objekts mit sehr langem Plan gegen vergleichbare Objekte mit kürzerem Plan im selben Gebiet. Wenn der Aufschlag deutlich ist, zahlen Sie die Flexibilität über den Preis.
Nur begrenzt. Unter dem CBUAE-Hypothekenregime ist die Off-Plan-Finanzierung für alle Käufer auf 50 % Beleihungsauslauf gedeckelt, bei maximal 25 Jahren Laufzeit und einer maximalen Schuldendienstquote von 50 %. Nicht-Residenten werden durch die Bankpolitik typischerweise bei rund 50 % gedeckelt, einzelne Banken gehen auf 60 bis 65 %, mit Zinsen etwa 0,5 bis 1 Prozentpunkt über Resident-Krediten. Die Auswahl an Kreditgebern ist schmal, prüfen Sie die Konditionen mit Ihrer Bank.
Die Erwerbsnebenkosten liegen bei rund 4 bis 6 % des Kaufpreises und fallen am Anfang an, nicht verteilt über den Plan. Größter Posten ist die DLD-Übertragungsgebühr von 4 %, dazu eine Oqood-Verwaltungsgebühr von rund 1.000 bis 5.000 AED je nach Projekt und eine Trustee-Gebühr von etwa 4.000 bis 5.000 AED. Bei der Übergabe fällt keine zweite 4-Prozent-Gebühr an. Die Maklerprovision trägt bei Off-Plan üblicherweise der Bauträger.
Die Doppelbelastung nach der Übergabe. Gleichzeitig laufen die Post-Handover-Rate, die Service Charges von typischerweise 10 bis 30 AED pro Quadratfuß und Jahr, eine etwaige Hypothekenrate sowie Verwaltungskosten, während die Miete noch nicht sicher fließt. Zwischen Übergabe, Mängelbeseitigung, Möblierung und erstem Mietvertrag vergehen Wochen bis Monate. Rechnen Sie den ersten Zeitraum ohne Mieteinnahmen durch.
Ja, durch das Dubai-Gesetz Nr. 8 von 2007. Jedes Off-Plan-Projekt braucht ein eigenes RERA-genehmigtes Treuhandkonto, Ihre Zahlungen gehen dorthin, und Mittel werden an den Bauträger nur gegen zertifizierte Baufortschritte freigegeben. RERA prüft die Konten und kann Abhebungen einfrieren, Bußgelder verhängen oder das Projekt aussetzen. Der Schutz betrifft die Verwendung Ihres Geldes, nicht den Übergabetermin.
Nächste Schritte
Prüfen Sie den Plan in dieser Reihenfolge. Erstens: baufortschrittsgekoppelt oder kalendergebunden. Zweitens: die Höhe der Schlussrate und woher sie kommen soll. Drittens: was in den zwölf Monaten nach der Übergabe monatlich abfließt, ohne Mieteinnahmen gerechnet. Viertens: der Quadratfußpreis im Vergleich zu Objekten mit kürzerem Plan.
Erst danach schauen Sie auf die Ausstattung. Ein guter Grundriss rettet keinen Plan, den Sie im vierten Jahr nicht mehr bedienen können.
Zur Vertiefung: der vollständige Kaufprozess in Dubai, die Kaufnebenkosten im Detail und die aktuellen Marktzahlen der Golfregion 2026, die zeigen, warum Off-Plan im zweiten Quartal 2026 mit einem Minus von 12 % deutlich stabiler war als der Zweitmarkt mit minus 59 %.
Wo dieser Leitfaden eine Zahl nicht nennt, ist sie nicht verifiziert. Lassen Sie die Konditionen Ihres konkreten Projekts vom Bauträger schriftlich bestätigen und den Vertrag anwaltlich prüfen.
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