Comprare casa in Oman: guida ITC per stranieri 2026
Gli stranieri comprano in Oman solo negli ITC: elenco dei complessi, tassa del 3%, residenza da OMR 250.000 e la nuova imposta sul reddito dal 2028.
Di Dune Estates Editorial · Aggiornato 23 agosto 2026 · 13 min di lettura
La regola che determina tutto: solo dentro gli ITC
In Oman lo straniero può acquistare la piena proprietà esclusivamente all’interno di un Integrated Tourism Complex. Non è una preferenza di mercato, è la struttura giuridica del paese: il terreno residenziale fuori dagli ITC è riservato ai cittadini omaniti.
Questo cambia completamente il modo di impostare la ricerca rispetto a Dubai o Abu Dhabi. A Dubai le aree freehold aperte agli stranieri sono oltre 60 e coprono una parte molto ampia della città. Ad Abu Dhabi le zone di investimento designate sono circa 30. In Oman l’universo di partenza è un elenco breve e nominativo di complessi, ciascuno con un proprio sviluppatore, un proprio carattere e un proprio posizionamento di prezzo. Si sceglie il complesso prima ancora del quartiere.
Il vantaggio del vincolo è la chiarezza. Non esiste ambiguità su che cosa possiate comprare e la verifica di idoneità è immediata: o l’indirizzo è dentro un ITC riconosciuto o non lo è.
Gli ITC in Oman
| ITC | Localizzazione | Carattere |
|---|---|---|
| Al Mouj Muscat | Muscat, costa | Primo ITC del paese, marina, campo da golf a 18 buche, circa 6 km di spiagge |
| Muscat Hills | Muscat | Comunità collinare con golf |
| Muscat Bay | Muscat | Baia riparata, formato boutique |
| Jebel Sifah | Costa a sud di Muscat | Marina e resort |
| Saraya Bandar Jissah | Vicino Muscat | Resort tra le falesie |
| AIDA | Nel masterplan di Yiti | Sviluppo panoramico sulla costa |
| Hawana Salalah | Salalah, Dhofar | Resort e canali, clima del monsone estivo |
| Al Qurm e Al Bustan | Muscat | Nuovi ITC annunciati a marzo 2026 |
L’ITC più maturo e più liquido è Al Mouj Muscat, il primo ITC del paese, che tratteremo separatamente nella guida di zona su Al Mouj Muscat.
Che diritti si acquistano
All’interno di un ITC lo straniero ottiene la piena proprietà oppure un usufrutto fino a 99 anni, con pieno diritto di vendere, locare e trasmettere per successione.
Sono i tre diritti che contano nella pratica: potete uscire dall’investimento, potete metterlo a reddito e potete lasciarlo agli eredi. In aggiunta, l’acquisto in un ITC dà diritto alla residenza per il proprietario e per i familiari diretti, cosa che rende l’operazione immobiliare e il progetto di residenza un’unica decisione invece di due separate.
La forma esatta del titolo, piena proprietà oppure usufrutto novantanovennale, dipende dal singolo complesso e dalla singola unità. È il primo elemento da far verificare al vostro avvocato sul contratto specifico, perché incide sulla rivendibilità e sulla successione.
Costi di acquisto e tasse di trasferimento
La tassa di trasferimento e registrazione presso il Ministero dell’edilizia abitativa e della pianificazione urbana è il 3% del valore dell’immobile per gli acquirenti stranieri. Non esiste imposta di registro separata, perché lo stamp duty è compreso in questo prelievo.
| Categoria di acquirente o operazione | Aliquota di trasferimento |
|---|---|
| Acquirente straniero | 3% del valore dell’immobile |
| Cittadino omanita | 1%, ridotto dal 2% a gennaio 2025 |
| Operazioni tramite banca islamica | 0,5% |
| Imposta di registro separata | Non prevista, inclusa nella tassa di trasferimento |
Il confronto con gli Emirati è utile per calibrare le aspettative. Dubai applica il 4%, Abu Dhabi il 2%, l’Oman il 3% per gli stranieri. L’Oman si colloca quindi in mezzo sui costi di transazione, ma con un ticket di ingresso in valuta assoluta generalmente inferiore rispetto alle zone premium di Dubai.
Voci ulteriori come diritti amministrativi del singolo ITC, quote di comunità e costi notarili o legali variano per complesso. Questo registro non contiene importi verificati per queste voci: fatevi dare il prospetto scritto dallo sviluppatore e verificatelo con il vostro avvocato.
Residenza tramite immobile: i due livelli
L’acquisto di un immobile in un ITC apre due percorsi di residenza per investimento, distinti dalla soglia di valore.
| Visto | Soglia di valore immobiliare | Durata | Rinnovo |
|---|---|---|---|
| Investor Residency, livello base | almeno OMR 250.000 in un ITC | 5 anni | Rinnovabile |
| Livello superiore | almeno OMR 500.000 | 10 anni | Rinnovabile |
Le condizioni per il richiedente sono l’età di almeno 21 anni, la solvibilità finanziaria e la fedina penale pulita. Coniuge e figli sono inclusi.
Per collocare gli importi: la parità dell’OMR con il dollaro è fissa a USD 2,6008 per rial dalla metà degli anni ottanta, quindi OMR 250.000 equivalgono a circa USD 650.000. In euro il valore va letto come approssimativo e datato, perché il rapporto passa dal dollaro: ad agosto 2026 siamo intorno a 2,22 e 2,25 euro per rial.
Il confronto con il Golden Visa emiratino, che richiede AED 2 milioni di valore secondo la valutazione DLD, mostra due filosofie diverse. Gli Emirati concedono dieci anni sopra una soglia unica pari a circa USD 545.000; l’Oman scala su due livelli e concede cinque anni già intorno a USD 650.000, dieci anni sopra circa USD 1,3 milioni. La lettura completa del confronto è nella nostra guida Emirati o Oman.
Fiscalità: la finestra fino al 2028 e che cosa cambia dopo
Oggi in Oman non esiste imposta sul reddito delle persone fisiche, e questo comprende il reddito da locazione percepito da persone fisiche.
Dal 1 gennaio 2028 la situazione cambia: l’Oman introduce la prima imposta sul reddito delle persone fisiche del Golfo, con aliquota piatta del 5% sui redditi superiori a OMR 42.000 annui. Il reddito da locazione rientra tra le categorie imponibili. I non residenti sono tassati soltanto sui redditi di fonte omanita e per il reddito da locazione dei non residenti è prevista una ritenuta del 5% sul lordo, salvo applicazione di un trattato contro le doppie imposizioni.
| Periodo | Imposta sul reddito delle persone fisiche | Reddito da locazione |
|---|---|---|
| Fino al 31 dicembre 2027 | Non prevista | Non tassato in Oman |
| Dal 1 gennaio 2028 | 5% piatto sopra OMR 42.000 annui | Imponibile; per i non residenti ritenuta del 5% sul lordo salvo trattato |
Per un acquirente italiano questa scadenza non è teorica: incide sul rendimento netto di un immobile detenuto a reddito oltre il 2027, e incide sul modo in cui si imposta il credito per imposte estere in dichiarazione. Se state modellando un investimento con orizzonte superiore ai due anni, portate questa data al vostro commercialista quando impostate l’operazione, non quando arriva.
L’aspetto pratico più delicato è la soglia. OMR 42.000 annui sono circa USD 109.000: un singolo appartamento a reddito difficilmente ci arriva da solo, ma un portafoglio o un reddito complessivo di fonte omanita possono avvicinarsi. La ritenuta del 5% sul lordo per i non residenti, invece, opera secondo una logica diversa dalla soglia e va verificata separatamente.
Prezzi e rendimenti: il riferimento di Al Mouj
Al Mouj Muscat è il riferimento di prezzo del mercato omanita per gli stranieri. Gli appartamenti bilocali con una camera partono da circa OMR 110.000, mentre le unità più grandi o con vista mare arrivano a OMR 450.000 e oltre.
I rendimenti lordi tipici si collocano tra circa il 5% e il 7%. È un livello inferiore a quello delle community mid-market di Dubai, dove JVC si muove tra circa il 7,7% e l’8,5%, e sostanzialmente allineato alla fascia bassa della media di Dubai, indicata tra il 6% e l’8%.
| Riferimento | Prezzo o rendimento | Nota |
|---|---|---|
| Al Mouj, appartamento con una camera | da circa OMR 110.000 | Ingresso al mercato ITC di Muscat |
| Al Mouj, unità grandi o vista mare | fino a OMR 450.000 e oltre | Fascia alta del complesso |
| Al Mouj, rendimento lordo | circa 5% a 7% | Riferimento di mercato |
| Soglia visto quinquennale | OMR 250.000 | Raggiungibile con unità di taglio medio |
| Soglia visto decennale | OMR 500.000 | Richiede fascia alta o più unità |
Il dato interessante è la sovrapposizione tra prezzi e soglie di residenza. Un’unità di taglio medio ad Al Mouj può portare direttamente alla soglia dei OMR 250.000, mentre il livello decennale richiede la fascia alta del complesso o la combinazione di più immobili, aspetto da verificare con le autorità competenti perché il registro non conferma la cumulabilità in Oman.
Il processo di acquisto, passo per passo
Il percorso è più corto di quello emiratino, perché il perimetro di scelta è definito per legge e i complessi sono pochi.
- Selezione dell’ITC. Verificate che il complesso sia un ITC riconosciuto e che l’unità che vi interessa sia effettivamente disponibile all’acquisto da parte di stranieri. È la verifica che elimina in partenza il rischio più grave, quello di trattare un immobile che non potete possedere.
- Verifica del titolo sull’unità. Piena proprietà oppure usufrutto fino a 99 anni. Fate confermare per iscritto quale delle due forme si applica alla specifica unità, perché incide su rivendita e successione.
- Verifica dello sviluppatore. Chiedete la documentazione delle consegne già completate e visitatele. In un mercato piccolo la reputazione locale conta, ma vale meno di un edificio finito che potete percorrere.
- Prenotazione e contratto. Il contratto fissa prezzo, calendario dei pagamenti, capitolato, data di completamento e rimedi in caso di ritardo. Questo è il momento della revisione legale indipendente, non la settimana successiva.
- Pagamenti. Su un acquisto sulla carta chiedete all’avvocato dove confluiscono i fondi e a quali condizioni vengono svincolati allo sviluppatore. Il quadro di tutela omanita non coincide con quello di Dubai e questo registro non ne contiene il dettaglio verificato: la verifica va fatta sul progetto specifico.
- Registrazione e trasferimento. Pagamento della tassa del 3% presso il Ministero dell’edilizia abitativa e della pianificazione urbana e intestazione del titolo.
- Domanda di residenza. Una volta raggiunta la soglia di OMR 250.000 o OMR 500.000, si presenta la domanda per il visto per investimento, con l’inclusione di coniuge e figli.
L’ordine conta. Molti acquirenti trattano la residenza come una conseguenza automatica dell’acquisto e scoprono tardi che la soglia di valore andava calibrata prima di negoziare il prezzo, non dopo.
Come si sceglie un ITC
Tre criteri fanno la differenza in un mercato piccolo come quello omanita.
Liquidità di rivendita. Un complesso con molte transazioni e una comunità già insediata si rivende più facilmente di uno appena lanciato. Al Mouj, in quanto primo ITC del paese e comunità waterfront più consolidata, ha la storia più lunga.
Domanda di locazione reale. A Muscat la domanda arriva da expat professionali e da turismo di fascia alta. A Salalah la stagionalità del monsone estivo, il khareef, concentra molta domanda in una finestra dell’anno. Sono due modelli di reddito diversi e vanno valutati separatamente.
Struttura del titolo. Piena proprietà oppure usufrutto fino a 99 anni. Va verificato sull’unità specifica, non sul complesso in generale.
A questi si aggiunge la verifica dello sviluppatore. Il registro conferma che Al Mouj Muscat è il master developer del complesso omonimo, mentre la composizione azionaria non risulta verificata e non va usata come argomento di solidità. Per gli altri complessi chiedete allo sviluppatore la documentazione delle consegne completate e visitatele.
Trasferimento dei capitali e adempimenti italiani
Il bonifico dall’Italia verso l’Oman segue i controlli antiriciclaggio ordinari, sia in uscita sia in ingresso. Preparate contratto, coordinate del beneficiario e documentazione sull’origine dei fondi prima di avviare l’operazione, perché il blocco temporaneo di un bonifico in prossimità di una scadenza contrattuale è il problema pratico più frequente.
Sul piano dichiarativo, un residente fiscale italiano che acquista in un ITC dichiara l’immobile estero, rientra nel monitoraggio fiscale e nell’imposta sugli immobili situati all’estero, l’IVIE, e dichiara l’eventuale reddito da locazione secondo le regole italiane. Con l’entrata in vigore dell’imposta omanita dal 2028 si aggiunge il tema del coordinamento tra le due giurisdizioni e dell’eventuale credito per imposte pagate all’estero. Consultate il vostro commercialista prima di firmare, e riportate all’attenzione la scadenza del 2028 nella pianificazione.
Frequently Asked Questions
No. Gli stranieri possono acquistare in piena proprietà soltanto all'interno degli Integrated Tourism Complex, gli ITC. Il terreno residenziale fuori dagli ITC è riservato ai cittadini omaniti. Gli ITC consolidati sono Al Mouj Muscat, Muscat Hills, Muscat Bay, Jebel Sifah, Hawana Salalah, AIDA nel masterplan di Yiti e Saraya Bandar Jissah, mentre nuovi ITC ad Al Qurm e Al Bustan sono stati annunciati a marzo 2026.
Piena proprietà oppure usufrutto fino a 99 anni, con pieno diritto di vendere, locare e trasmettere per successione. L'acquisto in un ITC dà anche diritto alla residenza per il proprietario e per i familiari diretti. La forma esatta del titolo dipende dal complesso e dall'unità specifica, quindi va verificata sul contratto con il vostro avvocato.
Per gli acquirenti stranieri la tassa di trasferimento e registrazione presso il Ministero dell'edilizia abitativa e della pianificazione urbana è il 3% del valore dell'immobile. I cittadini omaniti pagano l'1%, ridotto dal 2% a gennaio 2025, mentre le operazioni tramite banca islamica scontano lo 0,5%. Non esiste imposta di registro separata, perché lo stamp duty è compreso in questo prelievo.
Ci sono due livelli. Con un immobile in un ITC di valore pari o superiore a OMR 250.000 si ottiene un visto di residenza per investimento della durata di 5 anni, rinnovabile. Con un immobile di valore pari o superiore a OMR 500.000 la durata sale a 10 anni, anch'essi rinnovabili. Il richiedente deve avere almeno 21 anni, essere finanziariamente solvibile e avere la fedina penale pulita. Coniuge e figli sono inclusi.
Non oggi. Fino al 2028 l'Oman non applica imposta sul reddito delle persone fisiche, reddito da locazione incluso. Dal 1 gennaio 2028 entra in vigore la prima imposta sul reddito personale del Golfo, con aliquota piatta del 5% sui redditi superiori a OMR 42.000 annui, e il reddito da locazione rientra tra le categorie imponibili. I non residenti sono tassati solo sui redditi di fonte omanita e per il loro reddito da locazione è prevista una ritenuta del 5% sul lordo, salvo applicazione di un trattato contro le doppie imposizioni. Verificate la vostra posizione con il commercialista.
Gli appartamenti con una camera partono da circa OMR 110.000, mentre le unità più grandi o con vista mare arrivano a OMR 450.000 e oltre. I rendimenti lordi tipici del complesso si collocano tra circa il 5% e il 7%. Al Mouj Muscat è il primo ITC del paese e la comunità waterfront più consolidata, con marina, campo da golf a 18 buche e circa 6 km di spiagge.
Sono due profili diversi. Gli Emirati offrono un mercato molto più grande e liquido, rendimenti lordi sugli appartamenti intorno al 6% e 8% con punte superiori nelle community mid-market di Dubai, e nessuna imposta sul reddito personale. L'Oman offre un ticket di ingresso più basso in valore assoluto, residenza già da OMR 250.000 su cinque anni, ma un mercato ristretto ai soli ITC, rendimenti tipici tra il 5% e il 7% ad Al Mouj e l'introduzione di un'imposta sul reddito personale dal 2028. In entrambi i casi gli obblighi dichiarativi italiani restano.
Prossimi passi
Impostate la valutazione in quest’ordine. Scegliete l’ITC in base a liquidità di rivendita e tipo di domanda locativa, non solo in base alle immagini. Fate verificare al vostro avvocato la forma del titolo sull’unità specifica, piena proprietà o usufrutto, e le condizioni contrattuali di consegna. Allineate la soglia di valore con l’obiettivo di residenza, cinque o dieci anni, prima di negoziare il prezzo. Portate infine al vostro commercialista sia gli adempimenti italiani sia la scadenza fiscale omanita del 2028.
Per approfondire, la guida di zona su Al Mouj Muscat entra nel dettaglio del complesso principale, il confronto Emirati o Oman mette a paragone soglie di residenza e costi di ingresso, e la guida all’acquisto off-plan a Dubai mostra come funziona il mercato primario nel principale mercato della regione.
Dove questa guida non riporta una cifra, il motivo è che non risulta verificata. Chiedete conferma al vostro avvocato o al vostro broker invece di accettare la stima di un ufficio vendite.
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