Immobilien im Oman kaufen: ITC-Regeln für Ausländer
Oman für ausländische Käufer: Volleigentum nur in ITC-Zonen, 3 % Übertragungsgebühr, Aufenthalt ab OMR 250.000 und die Einkommensteuer ab 2028.
Von Dune Estates Editorial · Aktualisiert 23. August 2026 · 12 Min. Lesezeit
Der eine Satz, der den omanischen Markt erklärt
Ausländer dürfen im Oman Volleigentum ausschließlich in Integrated Tourism Complexes erwerben, kurz ITC. Alles andere ist für Ausländer nicht verfügbar.
Diese Regel wirkt restriktiv, hat aber eine klare Logik: Wohnbauland außerhalb der ITCs ist omanischen Staatsbürgern vorbehalten. Der Oman öffnet den Markt gezielt über abgegrenzte, geplante Entwicklungen statt flächendeckend.
Für Anleger aus Deutschland, Österreich und der Schweiz vereinfacht das die Suche erheblich. Statt einen ganzen Markt zu sortieren, prüfen Sie eine überschaubare Zahl von Projekten. Es begrenzt aber auch die Auswahl und die Weiterverkaufsliquidität, weil Ihr Käuferkreis beim Exit denselben Regeln unterliegt.
Die ITC-Zonen im Überblick
| ITC | Lage | Charakter |
|---|---|---|
| Al Mouj Muscat | Muscat, Küste | Erster ITC des Landes, Marina, 18-Loch-Golfplatz, rund 6 km Strand |
| Muscat Hills | Muscat | Golf- und Wohnentwicklung |
| Muscat Bay | Muscat, Küste | Kleinteilige Küstenentwicklung |
| Jebel Sifah | südöstlich von Muscat | Marina- und Resortentwicklung |
| Hawana Salalah | Salalah, Dhofar | Resortlage im monsungeprägten Süden |
| AIDA | innerhalb des Yiti-Masterplans | Klippenlage, Golf |
| Saraya Bandar Jissah | zwischen Muscat und Küste | Resort- und Wohnentwicklung |
| Al Qurm und Al Bustan | Muscat | Im März 2026 als neue ITCs angekündigt |
Die beiden im März 2026 angekündigten ITCs in Al Qurm und Al Bustan sind ein Signal, dass der Rahmen erweitert wird. Zum Stand einzelner Bauabschnitte dort liegen uns keine gesicherten Angaben vor. Klären Sie das mit dem jeweiligen Entwickler.
Das mit Abstand bekannteste Gebiet ist Al Mouj Muscat, früher als The Wave Muscat bekannt und der erste ITC des Landes. Details zu Preisen, Renditen und Community stehen in unserem Gebietsprofil Al Mouj Muscat.
Welche Rechte Sie im ITC tatsächlich haben
Im ITC erwerben Sie Volleigentum oder ein Nutzungsrecht (Usufruct) mit einer Laufzeit von bis zu 99 Jahren. Sie dürfen verkaufen, vermieten und vererben.
Das ist der entscheidende Unterschied zu Märkten mit reinen Leasing-Konstruktionen. Ihr Eigentum ist übertragbar und vererbbar, nicht auf Ihre Lebenszeit begrenzt.
Der Erwerb in einem ITC begründet außerdem einen Aufenthaltstitel für den Eigentümer und die engste Familie. Diese Kopplung von Eigentum und Aufenthalt ist im Oman direkter geregelt als in vielen anderen Märkten.
Prüfen Sie im konkreten Vertrag, ob Ihnen Volleigentum oder ein Nutzungsrecht eingeräumt wird. Beide Formen sind zulässig, sie unterscheiden sich aber in Laufzeit und Substanz. Lassen Sie diese Frage anwaltlich klären, bevor Sie zahlen.
Kosten: 3 Prozent und was sonst noch anfällt
Die Übertragungs- und Registrierungsgebühr des Ministeriums für Wohnungswesen und Stadtplanung beträgt für Ausländer 3 % des Immobilienwerts.
| Käufergruppe oder Fall | Gebührensatz |
|---|---|
| Ausländer | 3 % des Immobilienwerts |
| Omanische Staatsbürger | 1 %, gesenkt von 2 % im Januar 2025 |
| Transaktionen über islamische Banken | 0,5 % |
| Separate Stempelsteuer | keine, ist in dieser Gebühr enthalten |
Dass es keine separate Stempelsteuer gibt, ist ein praktischer Vorteil: Die Nebenkostenrechnung bleibt übersichtlich. Zum Vergleich liegen die Erwerbsnebenkosten in Dubai bei rund 4 bis 6 % des Preises und in Abu Dhabi bei 2 % plus fester Verwaltungsgebühr.
Zu weiteren Positionen wie Verwaltungs- oder Gemeinschaftsgebühren einzelner ITC-Projekte enthält unser Faktenregister keine belastbaren Spannen. Lassen Sie sich das Budget der konkreten Anlage vom Entwickler schriftlich geben, bevor Sie eine Nettorendite kalkulieren.
Aufenthalt über Immobilieneigentum
Der Oman koppelt zwei Aufenthaltstitel direkt an den Immobilienwert im ITC.
| Titel | Mindestwert der Immobilie | Laufzeit |
|---|---|---|
| Investorenaufenthalt (häufig Silver genannt) | OMR 250.000 im ITC | 5 Jahre, verlängerbar |
| Golden-Stufe | OMR 500.000 im ITC | 10 Jahre, verlängerbar |
Die Bedingungen: Der Antragsteller muss mindestens 21 Jahre alt sein, finanziell solvent sein und ein einwandfreies Führungszeugnis vorlegen. Ehepartner und Kinder sind einbezogen.
Umgerechnet über die feste Dollarbindung von 1 OMR gleich 2,6008 USD entspricht die 250.000-OMR-Schwelle rund 650.000 USD und die 500.000-OMR-Schwelle rund 1,3 Mio. USD. Der Euro-Gegenwert liegt bei etwa 2,22 bis 2,25 EUR je OMR nach dem Stand August 2026, also ungefähr 555.000 bis 563.000 EUR beziehungsweise 1,11 bis 1,13 Mio. EUR. Behandeln Sie die Euro-Werte als Näherung mit Stichtag, weil der EUR-Kurs schwankt, während die Dollarbindung fest ist.
Wie sich diese Schwellen gegen das Goldene Visum der VAE mit 2 Mio. AED verhalten, rechnet unser Vergleich VAE oder Oman durch.
Steuern: der Sonderfall 2028
Bis einschließlich 2027 gibt es im Oman keine Einkommensteuer für Privatpersonen, auch nicht auf Mieteinnahmen natürlicher Personen.
Ab dem 1. Januar 2028 ändert sich das. Der Oman führt als erstes Land des Golf-Kooperationsrats eine Einkommensteuer für Privatpersonen ein: ein Satz von 5 % auf Einkommen oberhalb von OMR 42.000 pro Jahr. Mieteinkünfte gehören zu den steuerbaren Einkunftsarten. Nicht-Residenten werden nur mit Einkünften aus omanischer Quelle erfasst. Für Mieteinkünfte von Nicht-Residenten ist ein Quellensteuerabzug von 5 % auf den Bruttobetrag vorgesehen, sofern kein Doppelbesteuerungsabkommen greift.
Was das praktisch bedeutet, wenn Sie 2026 kaufen:
- Für die ersten Jahre der Haltedauer fällt keine omanische Steuer auf Mieteinnahmen an.
- Ab 2028 sollten Sie in Ihrer Renditerechnung mit dem Quellensteuerabzug auf Bruttomieten kalkulieren, sofern kein Abkommen etwas anderes vorsieht.
- Die Freigrenze von OMR 42.000 ist eine Größenordnung, die viele Einzelinvestments unterschreiten, aber sie ersetzt nicht die Prüfung Ihres Einzelfalls.
Ob und wie ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen dem Oman und Ihrem Wohnsitzstaat auf Ihre Mieteinkünfte wirkt, ist eine Frage Ihres persönlichen Falls. Unser Faktenregister enthält dazu keine länderspezifischen Sätze, deshalb nennen wir hier keine. Konsultieren Sie Ihren Steuerberater, bevor Sie eine Struktur festlegen. Dasselbe gilt für die Erklärungspflichten ausländischen Immobilienbesitzes in Deutschland, Österreich oder der Schweiz.
Al Mouj Muscat als Referenzfall
Al Mouj Muscat ist der erste ITC des Landes und die bekannteste Adresse für ausländische Käufer. Master Developer ist Al Mouj Muscat, früher unter dem Namen The Wave Muscat bekannt.
Der Charakter: Marina, 18-Loch-Golfplatz, rund 6 km Strand, Parks sowie eine Promenade mit Einzelhandel und Gastronomie.
Preisniveau nach den uns vorliegenden Daten: Apartments mit einem Schlafzimmer ab rund OMR 110.000, größere Einheiten und Objekte mit Meerblick bis über OMR 450.000. Typische Bruttorenditen liegen bei rund 5 bis 7 %.
Diese Renditespanne liegt unter dem, was Dubai im mittleren Segment liefert, wo der Durchschnitt bei rund 6 bis 8 % und JVC bei etwa 7,7 bis 8,5 % liegt. Wer Rendite maximieren will, findet in Dubai mehr. Wer Preisniveau, Ruhe und einen direkten Weg zum Aufenthaltstitel sucht, findet im Oman ein anderes Profil.
Zur Struktur der Eigentümerschaft des Entwicklers liegen uns keine gesicherten Angaben vor, deshalb machen wir dazu keine Aussage.
Kaufprozess im Oman, Schritt für Schritt
1. ITC-Status prüfen. Bestätigen Sie, dass das Projekt in einem anerkannten ITC liegt. Außerhalb eines ITC ist ausländisches Volleigentum nicht möglich, unabhängig davon, was ein Prospekt behauptet.
2. Eigentumsform klären. Volleigentum oder Nutzungsrecht bis 99 Jahre. Beides ist zulässig, der Unterschied gehört in Ihre Bewertung.
3. Entwickler prüfen. Lieferhistorie an fertiggestellten Bauabschnitten, nicht an Renderings. Bei etablierten ITCs wie Al Mouj Muscat existieren bewohnte Abschnitte, die Sie besichtigen können.
4. Vertrag und rechtliche Prüfung. Preis, Zahlungsplan, Ausstattung, Fertigstellungstermin, Verzugsregelung, Weiterverkaufsrechte. Lassen Sie den Vertrag unabhängig prüfen.
5. Registrierung. 3 % Übertragungsgebühr beim Ministerium für Wohnungswesen und Stadtplanung, keine separate Stempelsteuer.
6. Aufenthaltsantrag. Wenn der Kaufwert die Schwelle von OMR 250.000 oder OMR 500.000 erreicht, folgt der Antrag auf den entsprechenden Aufenthaltstitel für Sie und Ihre Familie.
Zu Verfahrensfristen einzelner Behördenschritte liegen uns keine gesicherten Angaben vor. Klären Sie diese mit Ihrem Anwalt vor Ort.
Für wen sich der Oman eignet
Passend, wenn Sie eine niedrigere Einstiegsschwelle für einen mehrjährigen Aufenthaltstitel suchen, ein ruhigeres Lebensumfeld als in Dubai bevorzugen und mit einer kleineren, überschaubaren Projektauswahl gut zurechtkommen.
Weniger passend, wenn Sie maximale Marktliquidität, eine hohe Zahl von Projektstarts und einen großen Weiterverkaufsmarkt brauchen. Der omanische Käuferkreis für ITC-Objekte ist naturgemäß enger als der Dubaier.
Zu beachten ist die Steueränderung ab 2028. Sie ist kein Ausschlussgrund, gehört aber in jede Renditerechnung mit Haltehorizont über 2027 hinaus.
Wenn Sie parallel die VAE prüfen, liefert unser Leitfaden zum Off-Plan-Kauf in Dubai den Gegenpol, und der Guide zu Abu Dhabi beschreibt die günstigere Erwerbsseite innerhalb der Emirate.
Häufige Fragen
Ja, aber ausschließlich in Integrated Tourism Complexes (ITC). Wohnbauland außerhalb der ITCs ist omanischen Staatsbürgern vorbehalten. Etablierte ITCs sind Al Mouj Muscat, Muscat Hills, Muscat Bay, Jebel Sifah, Hawana Salalah, AIDA im Yiti-Masterplan und Saraya Bandar Jissah. Im März 2026 wurden neue ITCs in Al Qurm und Al Bustan angekündigt.
Volleigentum oder ein Nutzungsrecht (Usufruct) mit einer Laufzeit von bis zu 99 Jahren, jeweils mit dem vollen Recht zu verkaufen, zu vermieten und zu vererben. Der Erwerb in einem ITC begründet außerdem einen Aufenthaltstitel für den Eigentümer und die engste Familie. Prüfen Sie im konkreten Vertrag, welche der beiden Formen Ihnen eingeräumt wird.
Für Ausländer 3 % des Immobilienwerts, erhoben vom Ministerium für Wohnungswesen und Stadtplanung. Omanische Staatsbürger zahlen 1 %, gesenkt von 2 % im Januar 2025. Transaktionen über islamische Banken werden mit 0,5 % belegt. Eine separate Stempelsteuer gibt es nicht, sie ist in dieser Gebühr enthalten.
Ab OMR 250.000 in einem ITC erhalten Sie einen verlängerbaren Investorenaufenthalt über 5 Jahre, häufig als Silver bezeichnet. Ab OMR 500.000 gilt die Golden-Stufe über 10 Jahre, ebenfalls verlängerbar. Der Antragsteller muss mindestens 21 Jahre alt, finanziell solvent und ohne Vorstrafen sein. Ehepartner und Kinder sind einbezogen.
Bis 2028 nicht. Derzeit gibt es keine Einkommensteuer für Privatpersonen, auch nicht auf Mieteinkünfte. Ab dem 1. Januar 2028 führt der Oman als erstes Land des Golf-Kooperationsrats eine Einkommensteuer ein: 5 % auf Einkommen über OMR 42.000 pro Jahr. Mieteinkünfte gehören zu den steuerbaren Einkunftsarten. Nicht-Residenten werden nur mit Einkünften aus omanischer Quelle erfasst, für deren Mieteinkünfte ist ein Quellensteuerabzug von 5 % auf den Bruttobetrag vorgesehen, sofern kein Doppelbesteuerungsabkommen greift.
Typische Bruttorenditen liegen bei rund 5 bis 7 %. Apartments mit einem Schlafzimmer starten bei etwa OMR 110.000, größere Einheiten und Objekte mit Meerblick reichen bis über OMR 450.000. Zum Vergleich liegt der Dubaier Durchschnitt bei rund 6 bis 8 %. Der Oman bietet dafür die niedrigere Schwelle für einen mehrjährigen Aufenthaltstitel.
Drei Punkte. Erstens die Zonen: im Oman nur ITCs, in Dubai über 60 Freehold-Gebiete und in Abu Dhabi rund 30 Investment Zones. Zweitens die Gebühren: 3 % im Oman, 4 % DLD in Dubai bei rund 4 bis 6 % Gesamtnebenkosten, 2 % in Abu Dhabi. Drittens der Aufenthalt: im Oman ab OMR 250.000 für 5 Jahre und ab OMR 500.000 für 10 Jahre, in den VAE das Goldene Visum ab 2 Mio. AED nach behördlicher Bewertung.
Ausländischer Immobilienbesitz und die daraus erzielten Einkünfte unterliegen den Erklärungspflichten Ihres Wohnsitzstaats, unabhängig davon, ob im Oman Steuer anfällt. Wie ein Doppelbesteuerungsabkommen auf Ihre Mieteinkünfte wirkt, hängt am jeweils anwendbaren Abkommen und an Ihrer persönlichen Situation. Konkrete Sätze und Freibeträge nennen wir hier bewusst nicht, weil sie nicht Teil unseres geprüften Faktenbestands sind. Konsultieren Sie Ihren Steuerberater.
Nächste Schritte
Beginnen Sie mit der Zonenfrage, nicht mit dem Objekt. Wenn ein Projekt nicht in einem anerkannten ITC liegt, erübrigt sich jede weitere Prüfung.
Danach: Eigentumsform im Vertrag klären, Entwickler an fertiggestellten Abschnitten prüfen, die 3-Prozent-Gebühr einkalkulieren, die Aufenthaltsschwelle gegen Ihren tatsächlichen Bedarf abwägen und die Steuerlage ab 2028 in Ihre Haltekalkulation aufnehmen.
Zur Vertiefung: das Gebietsprofil Al Mouj Muscat, der Vergleich VAE oder Oman und die Marktdaten der Golfregion 2026. Wenn ein Aufenthaltstitel Ihr Hauptmotiv ist, lohnt der Gegencheck mit unserem Leitfaden zum Goldenen Visum der VAE.
Wo dieser Leitfaden eine Zahl nicht nennt, ist sie nicht verifiziert. Lassen Sie diese Punkte von Ihrem Anwalt oder Makler vor Ort bestätigen.
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