VAE oder Oman: Immobilien und Aufenthalt im Vergleich
VAE oder Oman kaufen: Aufenthaltsschwellen, 4 % gegen 3 % Gebühr, Renditen, Markttiefe und die omanische Einkommensteuer ab 2028 im Vergleich.
Von Dune Estates Editorial · Aktualisiert 23. August 2026 · 13 Min. Lesezeit
In welchem Land sollten Sie kaufen?
Die kurze Antwort: die VAE, wenn Ihnen Rendite, Liquidität und ein niedrigerer Preis für den Zehnjahresaufenthalt wichtig sind. Oman, wenn Sie einen niedrigen absoluten Einstiegspreis, eine Waterfront-Community und einen ruhigeren Markt suchen und die Steuerumstellung 2028 eingepreist haben.
Der verbreitete Kurzschluss lautet, Oman sei die günstigere Variante der Emirate. Das stimmt beim Kaufpreis einer Wohnung und stimmt nicht beim Aufenthaltstitel. Gerechnet in Dollar verlangt Oman für fünf Jahre mehr, als die VAE für zehn Jahre verlangen.
Dieser Vergleich geht Schwellen, Gebühren, Renditen, Steuern und Markttiefe einzeln durch und endet mit einer Entscheidungstabelle nach Käufertyp.
Aufenthaltsschwellen: die entscheidende Lücke
Das ist der Punkt, an dem sich die meisten Entscheidungen tatsächlich fällen.
| Programm | Land | Schwelle | Laufzeit | In USD, Peg-Umrechnung |
|---|---|---|---|---|
| Golden Visa | VAE | Immobilie ab 2 Mio. AED nach DLD-Bewertung | 10 Jahre | rund 545.000 USD |
| Investorenaufenthalt, Silver | Oman | Immobilie ab 250.000 OMR im ITC | 5 Jahre, verlängerbar | rund 650.000 USD |
| Golden-Stufe | Oman | Immobilie ab 500.000 OMR im ITC | 10 Jahre, verlängerbar | rund 1,3 Mio. USD |
| Investorenvisum 2 Jahre | VAE | kein Mindestwert mehr für Alleineigentümer seit April 2026, Miteigentümer je ab 400.000 AED, Immobilie muss fertiggestellt sein | 2 Jahre | Behördengebühren ab rund 10.765 AED |
Rechnen Sie diese Zeile zweimal. Die omanische Fünfjahresstufe kostet in Dollar gerechnet rund 20 % mehr als das emiratische Zehnjahresvisum. Die omanische Zehnjahresstufe kostet mehr als das Doppelte des emiratischen Gegenstücks.
Ein weiterer Unterschied wiegt für Off-Plan-Käufer schwer. Seit dem bundesweiten Rundschreiben vom 20. Februar 2026 spielt beim Golden Visa die Zahlungsweise keine Rolle mehr: Hypotheken und Off-Plan-Raten zählen, weil auf den Gesamtwert der Immobilie abgestellt wird und nicht auf das eingezahlte Eigenkapital. Bis zu drei Immobilien dürfen kombiniert werden. Sie können den Zehnjahresaufenthalt also erreichen, ohne 2 Mio. AED in bar gebunden zu haben. Für Oman enthält unser Faktenregister keine entsprechende Regel zur Zahlungsweise, lassen Sie diesen Punkt vor dem Kauf anwaltlich klären.
In beiden Ländern sind Ehepartner und Kinder eingeschlossen. Oman verlangt zusätzlich ein Mindestalter von 21 Jahren, wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und ein einwandfreies Führungszeugnis. Die emiratische Seite behandelt der Leitfaden zum goldenen Visum im Detail.
Wo Ausländer kaufen dürfen
Beide Länder beschränken den ausländischen Erwerb geografisch, aber in sehr unterschiedlichem Umfang.
| Punkt | VAE | Oman |
|---|---|---|
| Zugelassene Gebiete | Dubai über 60 Freehold-Gebiete, Abu Dhabi rund 30 Investitionszonen | ausschließlich Integrated Tourism Complexes |
| Titel | Volleigentum | Volleigentum oder Nutzungsrecht bis 99 Jahre |
| Rechte | verkaufen, vermieten, vererben | verkaufen, vermieten, vererben |
| Aufenthalt an den Kauf gekoppelt | über Golden Visa ab 2 Mio. AED | ja, ITC-Kauf trägt Aufenthalt für Eigentümer und engste Familie |
| Hintergrund der Beschränkung | Zonenprinzip | Wohnbauland außerhalb der ITCs bleibt omanischen Staatsangehörigen vorbehalten |
Die etablierten ITCs sind Al Mouj Muscat, Muscat Hills, Muscat Bay, Jebel Sifah, Hawana Salalah, AIDA innerhalb des Yiti-Masterplans und Saraya Bandar Jissah. Im März 2026 wurden neue ITCs in Al Qurm und Al Bustan angekündigt.
Der praktische Unterschied ist die Auswahl. In Dubai wählen Sie zwischen Dutzenden Bezirken und konkurrierenden Bauträgern innerhalb desselben Bezirks. In Oman wählen Sie zwischen einer Handvoll ITCs, und innerhalb eines ITC meist zwischen wenigen Bauphasen desselben Masterdevelopers. Weniger Auswahl heißt weniger Vergleichsdruck auf den Preis und weniger Möglichkeiten, sich zu vertun. Beides gilt gleichzeitig.
Einstiegskosten
| Kostenposition | Dubai | Abu Dhabi | Oman |
|---|---|---|---|
| Übertragungs- und Registrierungsgebühr | 4 % des Kaufpreises | 2 % des Transaktionswerts | 3 % des Immobilienwerts für Ausländer |
| Erhoben von | Dubai Land Department | ADREC über DARI | Ministerium für Wohnungsbau und Stadtplanung |
| Inländerkonditionen | keine Unterscheidung | keine Unterscheidung | 1 % für omanische Staatsangehörige, seit Januar 2025 von 2 % gesenkt |
| Islamische Bankfinanzierung | keine Sonderregel in unserem Register | keine Sonderregel | 0,5 % |
| Stempelsteuer | keine | keine | keine, in der Gebühr enthalten |
| Zwischenregistrierung Off-Plan | Oqood, Verwaltung ca. 1.000 bis 5.000 AED | Verwaltung Eigentumsurkunde ca. 1.000 bis 1.500 AED | nicht in unserem Register |
| Trustee-Gebühr | ca. 4.000 bis 5.000 AED | nicht in unserem Register | nicht in unserem Register |
| Nebenkosten gesamt, typisch | ca. 4 bis 6 % | 2 % plus Verwaltung | 3 % plus Verwaltung |
Oman liegt bei den Erwerbsnebenkosten zwischen Abu Dhabi und Dubai. Die Reihenfolge der Gebühren ist damit klar, und sie ist der am einfachsten zu prüfende Teil des Vergleichs.
Der größere Hebel liegt beim Kaufpreis. In Al Mouj Muscat beginnen Apartments mit einem Schlafzimmer bei rund 110.000 OMR, umgerechnet etwa 286.000 USD, größere Einheiten und Wohnungen mit Meerblick reichen bis über 450.000 OMR. Damit lässt sich in Oman zu einem Betrag einsteigen, der klar unter der Golden-Visa-Schwelle der VAE liegt, allerdings dann auch ohne omanisches Aufenthaltsrecht, denn dieses beginnt erst bei 250.000 OMR. Preise und Struktur des Quartiers behandelt der Gebietsführer Al Mouj Muscat.
Renditen
| Standort | Land | Bruttorendite |
|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle | VAE, Dubai | ca. 7,7 bis 8,5 % |
| Dubai, Durchschnitt Apartments | VAE, Dubai | ca. 6 bis 8 % |
| Yas Island, typisch | VAE, Abu Dhabi | ca. 6 bis 8 % |
| Yas Island, Waterfront und Kompakteinheiten | VAE, Abu Dhabi | bis ca. 7 bis 9 % |
| Dubai Marina | VAE, Dubai | ca. 5,5 bis 7,2 % |
| Al Mouj Muscat | Oman | ca. 5 bis 7 % |
| Downtown Dubai | VAE, Dubai | ca. 4 bis 6 % |
Die Renditespitze liegt eindeutig in den VAE. JVC mit 7,7 bis 8,5 % und die Waterfront-Einheiten auf Yas Island mit bis zu 9 % liegen über allem, was unser Register für Oman ausweist.
Al Mouj Muscat mit 5 bis 7 % liegt ungefähr auf dem Niveau der Dubai Marina und über Downtown Dubai. Das ist keine schwache Zahl, es ist eine mittlere Zahl bei niedrigerem absolutem Einstiegspreis. Wer die Entscheidung allein an der Bruttorendite aufhängt, kommt zu den Emiraten. Wer den eingesetzten Absolutbetrag, das Aufenthaltsrecht und die Lebensqualität mitrechnet, kommt zu einer anderen Abwägung.
Steuern: heute identisch, ab 2028 unterschiedlich
Heute sind beide Länder für einen privaten Immobilienbesitzer steuerfrei.
Die VAE erheben keine jährliche Grundsteuer, keine Kapitalertragsteuer auf Wohnimmobilien natürlicher Personen und keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen von Privatpersonen, auch nicht bei Nicht-Residenten. Bei der Mehrwertsteuer gilt: Erstlieferung neuer Wohnimmobilien 0 %, Weiterverkauf und Langzeitmiete steuerbefreit, Kurzzeit- und Ferienvermietung 5 % als Hotelleistung, Registrierungspflicht ab 375.000 AED steuerbarem Jahresumsatz.
Oman erhebt derzeit ebenfalls keine Einkommensteuer für natürliche Personen, Mieteinnahmen eingeschlossen. Ab dem 1. Januar 2028 ändert sich das als erstes Land des Golf-Kooperationsrats.
| Punkt | VAE | Oman |
|---|---|---|
| Jährliche Grundsteuer | keine | in unserem Register nicht ausgewiesen |
| Kapitalertragsteuer für Privatpersonen | keine auf Wohnimmobilien | in unserem Register nicht ausgewiesen |
| Einkommensteuer heute | keine | keine bis Ende 2027 |
| Einkommensteuer ab 2028 | nach heutigem Stand unverändert keine | 5 % pauschal auf Einkommen über 42.000 OMR im Jahr, Mieteinnahmen eingeschlossen |
| Nicht-Residenten ab 2028 | unverändert | nur mit Einkünften aus omanischen Quellen; für Mieteinnahmen 5 % Quellensteuer auf den Bruttobetrag, sofern kein Abkommen greift |
| Mehrwertsteuer auf Kurzzeitvermietung | 5 % als Hotelleistung | in unserem Register nicht ausgewiesen |
Für einen deutschsprachigen Anleger ist die Quellensteuer der praktisch wichtigste Punkt. 5 % auf Bruttomieten ab 2028 wirken auf die Nettorendite stärker, als die Prozentzahl vermuten lässt, weil sie vor Abzug aller Kosten greift. Wer 2026 in Oman kauft und über zehn Jahre rechnet, sollte zwei Zeitfenster modellieren statt eines.
Was in beiden Fällen offenbleibt, ist Ihre Seite. Ob und wie Sie ausländisches Eigentum und Mieteinnahmen in Deutschland, Österreich oder der Schweiz deklarieren müssen und ob ein zwischenstaatliches Abkommen die omanische Quellensteuer mindert, deckt unser Faktenregister nicht ab. Diese Frage gehört vor den Kauf und zu Ihrem Steuerberater. Den Rahmen skizziert unser Beitrag zur Steuerseite für deutsche Anleger.
Markttiefe und Ausstieg
Hier ist der Abstand am größten und am wenigsten diskutabel.
Dubai registrierte 2025 über 270.000 Transaktionen im Wert von 917 Mrd. AED, rund 249,7 Mrd. USD, das fünfte Rekordjahr in Folge, davon 214.912 Verkaufsabschlüsse über 682,5 Mrd. AED und rund 193.000 aktive Investoren. Abu Dhabi kam auf 42.814 Transaktionen über 142 Mrd. AED. Für Oman weist unser Faktenregister keine vergleichbaren Marktzahlen aus, und wir erfinden hier keine.
Was sich sagen lässt: Oman ist ein kleiner Markt mit einer begrenzten Zahl ausgewiesener Gebiete, in denen Ausländer überhaupt kaufen dürfen. Ihr späterer Käuferkreis ist entsprechend schmal. Kalkulieren Sie eine längere Vermarktungszeit und weniger belastbare Vergleichsabschlüsse für Ihre Bewertung ein.
Ein zweiter Punkt betrifft den Zyklus. Dubai kühlte im zweiten Quartal 2026 ab, die Wohnimmobilientransaktionen fielen um 31 % auf 34.850, der Wert um 45 % auf 84,9 Mrd. AED, wobei Off-Plan mit minus 12 % deutlich stabiler blieb als der Zweitmarkt mit minus 59 %. Abu Dhabi legte im ersten Halbjahr 2026 auf 117 Mrd. AED zu. Für Oman liegen uns keine Quartalsdaten vor. Die Einordnung liefert der Marktbericht 2026.
Lebensqualität und Produkt
Die beiden Märkte verkaufen unterschiedliche Dinge, und das gehört ins Modell.
Die VAE bieten ein tiefes Off-Plan-Produktangebot: über 60 Freehold-Gebiete allein in Dubai, Bauträger von Emaar über DAMAC und Sobha bis Danube und Samana, und Zahlungspläne von 80/20 über 60/40 bis zu 1 % monatlich mit Nachlauf von bis zu rund acht Jahren bei einzelnen Anbietern. Die Struktur dahinter erklärt der Leitfaden zu den Zahlungsplänen.
Oman bietet ein anderes Produkt. Al Mouj Muscat, der erste ITC des Landes, ist eine Waterfront-Community mit Yachthafen, 18-Loch-Golfplatz, rund 6 km Strand, Parks und einer Promenade mit Handel und Gastronomie. Das ist ein Wohnort mit Bestandscharakter, kein Marktplatz aus konkurrierenden Türmen.
Bei der Währung sind beide gleich. Der Dirham ist seit 1997 mit 3,6725 AED je USD an den Dollar gebunden, der Rial seit 1986 mit 2,6008 USD je OMR. Für einen Käufer aus dem Euroraum tragen beide Märkte damit dasselbe Euro-Dollar-Risiko, unabhängig vom lokalen Immobilienmarkt.
Käuferschutz beim Off-Plan-Kauf
Für Dubai ist das Regime ausdrücklich geregelt: Nach dem Gesetz Nr. 8 von 2007 braucht jedes Off-Plan-Projekt ein eigenes RERA-genehmigtes Treuhandkonto, Zahlungen fließen direkt dorthin und werden nur gegen zertifizierte Baufortschritte freigegeben. RERA prüft die Konten und kann Abhebungen einfrieren, Bußgelder verhängen oder Projekte aussetzen. Nach dem Gesetz Nr. 9 von 2007 muss ein Bauträger vor Verkaufsstart mindestens 20 % der geschätzten Baukosten einzahlen oder eine Bankgarantie stellen. Der vollständige Ablauf steht im Leitfaden zum Off-Plan-Kauf in Dubai.
Für Oman enthält unser Faktenregister keine Beschreibung eines vergleichbaren Treuhandregimes. Das heißt nicht, dass es keines gibt, es heißt, dass wir es nicht belegen können. Lassen Sie die Zahlungssicherung Ihres omanischen Projekts von Ihrem eigenen Anwalt gegen die Projektunterlagen prüfen, bevor Sie eine Rate leisten. Dieser Punkt ist wichtiger als jede Renditezahl in diesem Vergleich.
Entscheidungstabelle nach Käufertyp
| Käufertyp | Empfehlung | Begründung |
|---|---|---|
| Käufer, dessen Hauptziel der Aufenthaltstitel ist | VAE | 2 Mio. AED für zehn Jahre, rund 545.000 USD, gegen 250.000 OMR für fünf Jahre, rund 650.000 USD |
| Renditemaximierer | VAE | JVC 7,7 bis 8,5 % und Yas Island bis 9 % gegen 5 bis 7 % in Al Mouj |
| Käufer mit kleinem Absolutbudget ohne Visumsziel | Oman | Einstieg in Al Mouj ab rund 110.000 OMR |
| Käufer, der Liquidität und einen planbaren Ausstieg braucht | VAE | über 270.000 Abschlüsse allein in Dubai 2025, tiefe Vergleichsdaten |
| Käufer, der einen Zahlungsplan mit langem Nachlauf braucht | VAE | 1-Prozent-Monatspläne und Nachläufe bis rund 8 Jahre bei einzelnen Bauträgern |
| Käufer, der die Immobilie selbst bewohnen will | Oman prüfen | Waterfront-Community mit Marina, Golf und 6 km Strand in einem ruhigeren Umfeld |
| Käufer, der über 2028 hinaus rechnet | VAE | Oman führt ab 1. Januar 2028 5 % Einkommensteuer über 42.000 OMR ein, mit 5 % Quellensteuer auf Bruttomieten von Nicht-Residenten |
| Käufer, der Volleigentum in maximaler Rechtsklarheit sucht | VAE | Treuhandregime durch Gesetz Nr. 8 von 2007 ausdrücklich geregelt |
Häufige Fragen
Nein, umgekehrt. Die VAE geben zehn Jahre ab einer Immobilie von 2 Mio. AED, rund 545.000 USD über den festen Peg. Oman verlangt 250.000 OMR, rund 650.000 USD, für fünf Jahre und 500.000 OMR, rund 1,3 Mio. USD, für zehn Jahre. In beiden Ländern sind Ehepartner und Kinder eingeschlossen.
Ausschließlich in Integrated Tourism Complexes. Etabliert sind Al Mouj Muscat, Muscat Hills, Muscat Bay, Jebel Sifah, Hawana Salalah, AIDA innerhalb des Yiti-Masterplans und Saraya Bandar Jissah, im März 2026 wurden neue ITCs in Al Qurm und Al Bustan angekündigt. Sie erhalten Volleigentum oder ein Nutzungsrecht von bis zu 99 Jahren mit dem Recht zu verkaufen, zu vermieten und zu vererben. Wohnbauland außerhalb der ITCs bleibt omanischen Staatsangehörigen vorbehalten.
Abu Dhabi mit 2 % des Transaktionswerts, danach Oman mit 3 % für Ausländer, danach Dubai mit 4 %. In Dubai kommen Oqood-Verwaltung von rund 1.000 bis 5.000 AED und eine Trustee-Gebühr von rund 4.000 bis 5.000 AED hinzu, was die Nebenkosten insgesamt auf rund 4 bis 6 % bringt. Eine gesonderte Stempelsteuer gibt es weder in den VAE noch in Oman.
In den VAE ja. Seit dem bundesweiten Rundschreiben vom 20. Februar 2026 ist beim Golden Visa die Zahlungsweise unerheblich, es zählt der Gesamtwert der Immobilie ab 2 Mio. AED, und bis zu drei Immobilien dürfen kombiniert werden. Das zweijährige Investorenvisum akzeptiert dagegen nur fertiggestellte Immobilien. Für Oman enthält unser Faktenregister keine entsprechende Regel, lassen Sie diesen Punkt anwaltlich klären.
Ab dem 1. Januar 2028 erhebt Oman 5 % pauschal auf Einkommen über 42.000 OMR im Jahr, Mieteinnahmen eingeschlossen. Nicht-Residenten werden nur mit Einkünften aus omanischen Quellen erfasst, für Mieteinnahmen ist ein Quellensteuerabzug von 5 % auf den Bruttobetrag vorgesehen, sofern kein Abkommen etwas anderes bestimmt. Die VAE bleiben nach heutigem Stand ohne Einkommensteuer für Privatpersonen.
In den VAE. Dubaier Apartments liegen im Schnitt bei 6 bis 8 %, JVC bei 7,7 bis 8,5 %, Yas Island bei 6 bis 8 % und am Wasser bis 9 %. Al Mouj Muscat liegt bei etwa 5 bis 7 %, also ungefähr auf dem Niveau der Dubai Marina und über Downtown Dubai.
Deutlich weniger liquide. Dubai registrierte 2025 über 270.000 Transaktionen im Wert von 917 Mrd. AED, Abu Dhabi 42.814 Transaktionen über 142 Mrd. AED. Für Oman liegen uns keine vergleichbaren Marktzahlen vor. Da Ausländer nur in ITCs kaufen dürfen, ist der Käuferkreis für einen Wiederverkauf strukturell schmaler, kalkulieren Sie eine längere Vermarktungszeit ein.
Nächste Schritte
Klären Sie zuerst, ob der Aufenthaltstitel Teil Ihres Ziels ist. Wenn ja, entscheidet die Schwellenrechnung, und sie fällt in Dollar gerechnet zugunsten der VAE aus. Wenn nein, wird der absolute Kaufpreis zum wichtigsten Faktor, und dann gehört Al Mouj Muscat ab rund 110.000 OMR in die engere Wahl.
Rechnen Sie zweitens den Steuerzeitraum durch, über den Sie halten wollen. Bis Ende 2027 sind beide Länder für Privatpersonen steuerfrei. Wenn Ihr Modell über 2028 hinausreicht und Sie nicht in Oman ansässig sind, setzen Sie 5 % Quellensteuer auf Bruttomieten in die omanische Variante ein.
Prüfen Sie drittens die Zahlungssicherung. In Dubai ist das Treuhandkonto je Projekt gesetzlich vorgeschrieben, in Oman lassen Sie sich die Sicherung Ihrer Raten vom eigenen Anwalt bestätigen, bevor Sie zahlen.
Für die Details lesen Sie den Leitfaden zum Immobilienkauf in Oman und, wenn Sie sich innerhalb der Emirate noch entscheiden, den Vergleich Dubai oder Abu Dhabi. Lassen Sie Kaufvertrag, Zonen- oder ITC-Status und Visumsweg vor jeder Zahlung von Ihrem eigenen Anwalt und Ihrem Steuerberater prüfen.
Persönliche Off-Plan-Shortlist anfordern
Nennen Sie uns Ihr Budget, Ihre Zielstadt (Dubai, Abu Dhabi oder Oman) und Ihr Ziel. Wir antworten innerhalb eines Werktags mit passenden Projekten und nächsten Schritten.